CATASTRO.
1.-P: Examen de la reforma de la Ley de Economía Sostenible referida a las relaciones Registro y Catastro.
R: Esta cuestión se ha estudiado en dos seminarios uno anterior y otro posterior al Informe de la Comisión Colegial de Bases Gráficas con el que se coincide en casi su totalidad. Las conclusiones prácticas que se adoptaron fueron la siguientes 1 :
1.- OBLIGACIONES GENERALES EN RELACIÓN CON LA REFERENCIA CATASTRAL QUE YA EXISTÍAN ANTES DE LA REFORMA INTRODUCIDA POR LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE Y QUE PERMANECEN VIGENTES.
REGLA GENERAL: Según el art. 9 del TR LC el alta en el Catastro viene motivada por la titularidad de alguno de los siguientes derechos: concesiones administrativas sobre bienes inmuebles, derecho real de superficie, derecho real de usufructo y derecho de propiedad.
El art. 38 del TR LC establece que todos los documentos públicos donde consten hechos, actos o negocios de trascendencia real relativos al dominio, demás derechos reales o contratos de arrendamiento relativos a bienes inmuebles, deben contener la referencia catastral, que se hará constar en el Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.
EXCEPCIONES: (art. 39 TRLC): Cancelaciones de derechos reales de garantía, anotaciones en ejecución de una resolución judicial o de embargo administrativo de apremio, y su cancelación.
Para su constancia se deberá aportar: Certificación Catastral o el último recibo del I.B.I. (art. 41 TRLC)
Si NO CONSTA la referencia catastral, debe requerirse al interesado para que la aporte durante el plazo de despacho del documento (art. 42 TR LC ), transcurrido el cual sin realizarse la aportación podrá despacharse aquél (art. 44,3 TR LC ).
En tal caso, al margen de la inscripción practicada se hará constar la falta de aportación de la referencia catastral. También se hará constar en la nota de despacho en la que se advertirá, además, que subsiste la obligación de declarar prevista en el art. 13.2 TRLC (art. 43 y 44 TRLC).
Si CONSTA la referencia catastral el Registrador debe calificar si procede incorporarla o no a la descripción de la finca:
Si hay correspondencia con la identidad de la finca registral se incorporará a la descripción registral de la finca. En caso contrario, no se hará constar en el asiento la referencia catastral (art. 48,2 TR LC ).
Se entiende que hay correspondencia (art. 45 TRLC):
1) Cuando los datos de situación, denominación y superficie coincidan con los del título y con los del Registro de la Propiedad.
2) Cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10% siempre que, además, NO HAYA DUDAS FUNDADAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA derivada de otros datos descriptivos.
Este margen de tolerancia del 10% es excesivamente alto y debe aplicarse con mucha cautela, atendiendo a otras circunstancias descriptivas como linderos fijos, y teniendo en cuenta siempre que no exista duda sobre la identidad de la finca.
Por ello, para poder calificar si hay correspondencia entre la finca registral y la referencia catastral, será imprescindible comprobar la superficie que consta en el Catastro, bien porque se incorpore la CC, bien porque se consulte en la oficina virtual del Catastro. Excepto los supuestos de elementos independientes en propiedad horizontal en los que, por su naturaleza, normalmente será suficiente para comprobar la identidad con que consten los datos de la calle, número de casa, planta y puerta.
NUNCA se hará constar en una finca una referencia catastral que ya venga atribuida a otra finca, salvo consentimiento del titular de ésta última o la oportuna sentencia firme. (art. 53.6 Ley 13/1996)
2.- NOVEDADES A TENER EN CUENTA RESPECTO DE LAS MODIFICACIONES QUE EN CUANTO A SU CONFIGURACIÓN Y SUPERFICIE EXPERIMENTEN LAS FINCAS EN LOS DOCUMENTOS OTORGADOS A PARTIR DEL 6 DE MARZO DE 2011 (Fecha de entrada en vigor de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible)
La Ley de Economía Sostenible ha modificado, entre otros, los art.s 3 y 18 del TR LC .
El art. 3,2 exige ahora que la CC se incorpore en los documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de generar una incorporación en el Catastro inmobiliario, así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos en la Ley .
Dichos hechos, actos o negocios son los que antes vimos que pueden motivar alta en el Catastro a los que hay que añadir las modificaciones de entidades hipotecarias, (segregación, división, agregación, agrupación) y las declaraciones de obra nueva, debiendo tenerse presente que, a efectos catastrales, tienen una consideración de bienes inmuebles los elementos privativos de los edificios en Régimen de Propiedad Horizontal y los trasteros y las plazas de estacionamiento en proindivisión adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular (art. 6,2a TR LC ).
El art. 11 del TR LC contemplaba, como uno de los medios de incorporación al Catastro de los actos susceptibles de alta catastral, el procedimiento de subsanación de discrepancias y de rectificación , que se tramitaba ante el órgano administrativo.
Tras la Ley de Economía Sostenible el procedimiento subsanatorio relativo a la configuración o superficie de la parcela podrá tramitarse también ante el Notario con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en documento público si así lo solicitan los interesados.
El procedimiento de subsanación de discrepancias puede iniciarse cuando la Administración tenga conocimiento de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los inmuebles y la realidad inmobiliaria. Tal premisa, unida a la amplitud del ámbito del art. 18,2 ( con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio ) y la posibilidad que el art. 53,5 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre de medidas fiscales, administrativas y del orden social, posibilita al titular registral de solicitar la constancia de la identificación de la finca inscrita como operación específica, permite pensar que el procedimiento subsanatorio pueda llevarse a cabo con ocasión de autorizarse cualquier documento público inscribible en el Registro de la Propiedad en el que haya tenido intervención el titular registral de la finca (no, vg. por ello, en escrituras de cancelación de hipoteca)
Estas novedades han de entenderse no obstante sin perjuicio de lo prevenido por la legislación hipotecaria para hacer constar alteraciones en la configuración y superficie de las parcelas (art. 298 RH, art. 53 apartados 8 y 10 de la ley 13/1996, art. 3,3 TR LC )
En particular, el art. 53, ocho de la Ley 13/1996, permite la rectificación de la cabida de la finca registral o la alteración de sus linderos fijos mediante CC siempre que de la descripción de la finca en la certificación y la que conste en el Registro pueda deducirse la identidad de la finca.
Si duda sobre la identidad de la finca, el Registrador no practicará la inscripción.
En tal caso para que la modificación pueda acceder al Registro habrá de tramitarse acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore un plano de situación a la misma escala que la que obre en el Catastro e informe de técnico competente sobre medición, superficie y linderos. Dicha acta se ajustará en su tramitación a lo prevenido en el art. 203 de la LH a excepción de lo previsto en su regla 8ª (art. 53,diez de la Ley 13/1996).
3.- SITUACIONES QUE PUEDEN DARSE EN LOS DOCUMENTOS OTORGADOS A PARTIR DE LA ENTRADA EN VIRGOR DE LA LEY DE ECONOMÍA SOSTENIBLE.
A) EL DOCUMENTO NO INCORPORA la Certificación Catastral (CC).
El Registrador solicitará al presentante que la aporte durante el plazo de despacho del documento (15 días hábiles según el art. 18 LH). De no hacerlo se despachará el documento en los términos que antes señalamos, pues no es defecto que impida la inscripción (art. 44,3 TR LC ).
B) EL DOCUMENTO INCORPORA la Certificación Catastral:
1) LOS INTERESADOS MANIFIESTAN QUE LA CC COINCIDE CON LA REALIDAD FÍSICA.
El Notario reflejará la aseveración y describirá el inmueble según resulte de la CC, recogiendo también la descripción del título anterior. En documentos posteriores, según el art. 18 TRLC, sólo se tomará la resultante de la CC, lo que, de cumplirse estrictamente, podría acarrear problemas en el futuro.
En tales casos:
a) Si la configuración y superficie de la finca resultante de la nueva descripción coincide con la del Registro, se despachará el documento y se actualizará, en su caso, la descripción registral (nomenclator y numeración).
b) Si la configuración y superficie de la fina resultante de esta descripción no coincide con la del Registro, el Registrador inscribirá la modificación sólo si, de acuerdo con las normas hipotecarias, puede hacerlo (art. 298 RH y apartados 8 y 10 del art. 53 de la Ley 13/1996).
En caso contrario mantendrá en el asiento la descripción registral, haciendo constar en la nota de despacho que subsiste la descripción que figuraba en el Registro. Tal descripción registral será la que aparezca en publicidad.
La denegación de la modificación de la configuración y superficie de la parcela se notificará al funcionario autorizante y al presentante como cualquier otro defecto.
2) LOS INTERESADOS MANIFIESTAN QUE NO EXISTE IDENTIDAD ENTRE LA CC Y LA REALIDAD FÍSICA.
En este caso los interesados decidirán si inician o no ante el Notario el procedimiento de coordinación de la CC con la realidad física.
Si no lo inician debe entenderse que el objeto del negocio y la solicitud de inscripción recae sobre el inmueble con la descripción que figure en el Registro.
Instado el procedimiento de coordinación, cuando el Notario entienda suficientemente acreditada la discrepancia y haya obtenido el consentimiento, requerido expresamente, de los colindantes incorporará la nueva descripción del bien en el mismo documento o en otro posterior autorizado al efecto. Informará a la Dirección General del Catastro y, una vez validada la ratificación, se incorporará la alteración en el Catastro.
Si no se acredita debidamente la discrepancia, o no se obtiene el consentimiento de los colindantes, el Notario dará por concluido el procedimiento e informará al Catastro.
Si el procedimiento de coordinación culmina con éxito el Registrador decidirá, de acuerdo con las normas hipotecarias, si incorpora o no al asiento las modificaciones efectuadas. Si decide no incorporarlas, necesitará consentimiento de los interesados para inscribir con la descripción que figura en el Registro.
En caso de negativa a la inscripción de la modificación, la calificación habrá de notificarse al funcionario autorizante y al presentante del documento como en los casos normales.
En estos supuestos en que culmine con éxito el procedimiento de rectificación y se decida no incorporar la modificación (excesos de cabida no acreditados, modificación de linderos fijos sin justificación, presunción de negocios encubiertos) el Registrador, por medios telemáticos, lo pondrá en conocimiento de la Dirección General de Catastro, que, tras analizar la motivación expuesta, emitirá informe cuyas conclusiones se harán constar en el Registro de la Propiedad e incoará, en su caso, el procedimiento oportuno.
3) NI LOS INTERESADOS NI EL FUNCIONARIO AUTORIZANTE DICEN NADA AL RESPECTO.
Como regla general no puede existir indefinición sobre el objeto o acto jurídico que se celebra, por lo que si no existe un pronunciamiento claro, en función de las circunstancias concurrentes, deberá solicitarse que los interesados aclaren expresamente cual es el objeto del negocio sobre el que proyectan su consentimiento y su solicitud de inscripción registral (art. 1261 CC y 9,1 LH).
En consecuencia:
a) Si la configuración y la superficie de la finca coinciden con la que figura en el Registro, se despachará el documento y se actualizará, en su caso, la descripción registral (nomenclator y numeración) cuando exista identidad entre la finca registral y la CC en los términos del art. 45 TRLC antes visto.
b) En caso contrario, habida cuenta de que no puede existir indefinición sobre el objeto del acto o negocio jurídico que se celebra, caben dos opciones por parte del Registrador.
- Solicitar que se aclare expresamente cual es objeto del negocio sobre el que se proyecta el consentimiento y la solicitud de inscripción (art. 1261 CC y 9,1 LH).
- Presuponer que los interesados aceptan que la inscripción se practique con la descripción que figura en el Registro. En tal caso, despachará el documento haciendo constar que éste se ha inscrito con la descripción de la finca que figuraba en el Registro.
4.- CONSECUENCIAS QUE SE DERIVAN DE QUE EL REGISTRADOR CONSIDERE QUE EXISTE IDENTIDAD ENTRE LA FINCA REGISTRAL Y LA PARCELA CATASTRAL.
En estos casos inscribirá no sólo la titularidad del derecho sino también la base gráfica de la finca en correspondencia con la parcela catastral, conforme al art. 9,1 RH, lo cual será consignado por nota marginal y por la incorporación de dicha planimetría a las bases gráficas registrales de las que necesariamente han de estar dotados todos los Registros de la Propiedad.
Es muy importante que los Registros cuenten con su propia base gráfica para el adecuado cumplimiento de su función. Más, si cabe, con la reciente modificación del TRLC en la que, por motivos incomprensibles, se ha prescindido de la colaboración del Registro buscando sólo una coordinación entre la realidad física y el Catastro, lo que puede producir, en la práctica, un mayor distanciamiento. Piénsese que incluso una finca que hubiere ingresado en el Registro después de 1996 con una descripción basada en el Catastro, o una finca resultante de un proceso de concentración o de equidistribución, podría ser objeto de alteración en su superficie y linderos por el nuevo procedimiento del art. 18.2, por el simple hecho de haber sido alterada su configuración en la realidad y por vía de hecho. No se puede pretender que tales modificaciones accedan sin más al Registro y, por ello, el mejor instrumento para evitar estos problemas, que tanto daño harían a la seguridad jurídica, es que el Registro cuente con su propia base gráfica que le permita situar la finca registral en el plano. Y si se quiere conseguir la ansiada coordinación lo propio sería que, una vez alcanzada la coordinación entre parcela catastral y finca registral, no se pudiera alterar la base gráfica del Catastro sin contar con el Registro y, que el Registro fuera el único suministrador de los datos jurídicos al Catastro.
5.- CUESTIÓN SIEMPRE A TENER EN CUENTA.
El uso o destino urbanístico de la parcela, la clasificación y calificación del suelo y las limitaciones medioambientales, sólo podrán ser acreditadas con la cédula urbanística a que alude el art. 19 TRLS de 2008. La Certificación Catastral no es medio idóneo a tales efectos.
6.- COMUNICACIÓN A REALIZAR POR LOS REGISTRADORES AL INSCRIBIR ACTOS DE NATURALEZA URBANÍSTICA.
El art. 48,5 del TR LC establece que: en caso de inscripción de actos de naturaleza urbanística, el Registrador remitirá a la Dirección General del Catastro copia del plano el día siguiente al de su presentación en el Registro de la Propiedad. El Catastro devolverá al Registrador en el plazo de 5 días, las referencias catastrales de las fincas objeto del acto de que se trate .
Según la disposición transitoria octava de la Ley de Economía Sostenible la vigencia de este plazo se producirá transcurrido 1 año desde la entrada en vigor de la ley, por lo que no será obstáculo para la inscripción del proyecto reparcelatorio la falta de respuesta al Catastro en el plazo fijado.
7.- DOCUMENTOS RELATIVOS A ELEMENTOS PRIVATIVOS DE EDIFICIOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL O A CUOTAS INDIVISAS DE LOS MISMOS QUE DEN DERECHO A LA UTILIZACIÓN DE PLAZAS DE GARAJE Y TRASTEROS.
El art. 5 de la LPH establece que el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que asignará número correlativo. La (descripción) de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
El art. 17 de la misma ley exige la unanimidad de la Junta de Propietarios para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la PH o en los Estatutos de Comunidad.
El procedimiento de subsanación de discrepancias tramitado ante Notario introducido por el art. 18 del TR LC permite subsanar las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, no de un elemento privativo integrado en una PH. La subsanación referida a la configuración o la superficie de las parcelas sobre la que se asiente la edificación, exigirá acuerdo expreso y unánime de la Junta de Propietarios.
Con estas premisas parece aconsejable adoptar como criterio general la no admisión de modificaciones en cuanto a la superficie que figure en el Registro cuando ésta sea la que figuraba en el título constitutivo de la PH que motivó la inscripción.
Incluso en aquellos casos en los que la superficie que conste en la CC parezca que no contradice la que figura en el Registro (vg. en el Registro aparece una finca con una superficie útil de 67 m2 y en la CC consta una construida de 78 m2), por la razón fundamental antes dicha de que, sin consentimiento de la Junta de Propietarios, no deben acceder al Registro modificaciones de circunstancias que figuraban en el título constitutivo y que no se sabe si responden a la realidad, porque hemos observado con frecuencia que las CC incorporan la superficie de los elementos comunes a los departamentos privativos en proporción a la cuota de éstos, con lo cual, la que se da como superficie del departamento privativo no se corresponde ni con mucho con la que en realidad tiene.
En edificaciones inscritas con anterioridad a la LPH, en las que no conste las superficies de los departamentos privativos, sin que quepa hablar por tanto de modificación de descripción, el buen criterio del Registrador ha de decidir en cada caso concreto (en función de la superficie del solar y de los departamentos privativos existentes en cada planta, de la superficie consignada ya en otros departamentos con anterioridad, de si se incorpora o no certificación de técnico competente, etc.).
8.- LA NOTA AL PIE DEL DOCUMENTO
Dado que en la casi totalidad de los casos los interesados, si es que se les pregunta por el funcionario autorizante, van a limitarse a decir que la superficie que consta en la CC coincide con la realidad aunque no tenga conocimiento del tema, en los supuestos en los que la superficie que conste en el Registro se hubiese tomado del título constitutivo de la propiedad horizontal podría ponerse una nota del tenor siguiente (sin prórroga del asiento, ni notificación como defecto).
La inscripción se ha practicado con la descripción de la/s finca/s que figura/n en el Registro. No se ha incorporado la modificación de la superficie de la/s finca/s por los siguientes fundamentos de derecho:
El procedimiento de subsanación de discrepancias previsto en el art. 18.2 TRL Catastro no es aplicable cuando el objeto sea un elemento independiente de una propiedad horizontal, pues el precepto se refiere a la configuración y superficie de la parcela . La subsanación debería ir referida, en su caso, a la configuración y superficie de la parcela sobre la que se asienta toda la edificación, lo que exigiría acuerdo expreso y unánime de la Junta de Propietarios.
En el peculiar régimen de propiedad horizontal confluyen un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los departamentos privativos y la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble (art. 3 de LPH).
El título constitutivo de la propiedad horizontal ha de comprender, entre otras, la descripción de cada departamento privativo con sus linderos y extensión, siendo ésta uno de los factores determinantes de la cuota que a cada departamento se atribuye en las cargas, gastos y beneficios del inmueble.
Dada su trascendencia, el art. 17 de la LPH exige la unanimidad de los integrantes de la Junta de Propietarios para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la Propiedad Horizontal o en los Estatutos de la Comunidad
La necesidad del consentimiento de todos los propietarios para alterar el título constitutivo de la propiedad horizontal ha sido reiterada en múltiples resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (entre otras, las de 2 de abril de 1980, 24 de septiembre de 1992, 27 de junio de 1995, 19 de febrero de 1999, 21 de abril de 2000, 23 de abril de 2001, 11 de octubre de 2001, 4 de noviembre de 2004 y 15 de enero de 2005).
Por los fundamentos derecho expuestos, se ha mantenido la descripción que de la finca (o fincas) figuraba en el Registro resultante de la consignada en el título constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal .