ANOTACIONES.

1.-P: ¿Se puede anotar una demanda en un juicio ordinario de reclamación de cantidad por una Comunidad de propietarios, cuando en la demanda no solicitan expresamente la declaración de que dicho crédito está amparado por la afección real preferente del art. 9 de la LPH? A pesar de que en el texto de la demanda sí se plantea el tema de la afección real lo cierto es que el suplico se limita a solicitar que se dicte sentencia condenando al pago de la cantidad X en concepto de las cuotas ordinarias, aguas y derramas dejadas de abonar por el demandado, y que se tome anotación preventiva de la demanda.

El mandamiento señala literalmente que: La parte demandante ejercita una acción de reclamación de cantidad de gastos comunes de sostenimiento del inmueble correspondientes a la finca sobre la que se pretende la anotación de la demanda, que está afecto al pago de los gastos comunes en los términos establecidos en el art. 9.1 e) LPH

La demanda se dirige sólo contra el titular registral, existiendo un acreedor hipotecario. ¿Se puede practicar la anotación?.

R: Inicialmente se recordó por todos la reiterada doctrina de la Dirección General conforme a la cual no cabe anotar en el Registro demandas de reclamación de una cantidad de dinero por no ejercitarse una acción real, no ser de aquellas de cuya estimación pudiera producirse una alteración en la situación registral, y por carecer además de utilidad práctica (Vid. reciente RDGRN de 22 de enero de 2011).

Pero no es este el caso analizado ya que, al hablarse en el mandamiento que está afecto al pago de los gastos comunes en los términos establecidos en el artículo 9.1 e) LPH , parece que se ejercitan procesalmente dos pretensiones: una personal de obtención de una sentencia condenatoria del pago, y otra real por la que se pretende el reconocimiento y reflejo registral de la afección real ya existente por disposición legal (RDGRN 3 de marzo de 1999). Si este fuera el caso no cabe duda sobre la procedencia de la anotación solicitada. Y es que la afección del artículo 9.1 e) LPH no tiene el carácter de una mera preferencia creditual, de la que gozaría el derecho de la comunidad de propietarios sobre cualquier otro crédito concurrente y que habría de hacerse valer por la vía de la tercería, sino de una verdadera afección del piso o local, en garantía del pago de las cuotas por gastos comunes, que opera con alcance erga omnes , esto es, cualquiera que sea el titular del inmueble y de las cargas sobre él constituidas (RDGRN de 15 de enero de 1997).

Señala este artículo 9.1 e) LPH que : Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso, y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Porque se trata de una verdadera afección real la DGRN ha venido admitiendo desde la resolución de 9 de febrero de 1997 la anotación de estas demandas, dado que la preferencia sólo alcanza a las cantidades adeudadas que se hayan devengado durante el plazo establecido en el citado precepto, es decir, un año y la parte vencida de la anualidad corriente, siendo el momento determinante para hacer el cómputo el de la presentación de la demanda. Pero para que tal preferencia sea operativa registralmente y no se convierta en gravamen oculto, es preciso que, al tiempo de presentar la demanda, se pida la anotación preventiva de ésta, pues de lo contrario la preferencia se irá perdiendo con el transcurso del tiempo, hasta desaparecer por completo pasado un año (RDGRN 1 de junio de 1989).

Hoy en día, con la nueva redacción dada al articulo 21 LPH por la disposición final 1ª, apartado 2 de la LEC, que permite utilizar el procedimiento monitorio para el cobro de estas deudas se prevé que, cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor pueda solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquel, para hacen frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

En cuanto al acreedor hipotecario, si lo que se pretende no es sólo la declaración judicial sobre la existencia, cuantía y exigibilidad de la deuda declarada sino también, la declaración de que el crédito goza de la afección real del artículo 9 5º LPH , es evidente que la relación jurídica se está entablando no ya sólo con el demandado sino también con los titulares de las cargas ya registradas, por lo que también contra éstos deberá dirigirse la demanda (RDGR de 15 de enero de 1997). Téngase en cuenta que el posterior inicio de la ejecución de esta carga preferente habrá de ponerse en conocimiento de los titulares de las hipotecas o embargos registrados con anterioridad, que habrán de ser cancelados, a fin de que hagan valer los derechos que les correspondan; y, al contrario, si se ultimara antes la ejecución de una de estas hipotecas o embargos, la adjudicación respectiva se producirá con subsistencia de la afección real del artículo 9 1 e) LPH (RDGRN 15 de enero de 1997).

En definitiva, si lo que se pretende es anotar la demanda con el carácter de crédito singularmente privilegiado respecto a titulares registrales de créditos anteriores debe constar que los mismos han sido demandados para que puedan discutir en juicio la preferencia. Y, por supuesto, en todo caso tiene que ser demandado el titular registral, aunque sea el posterior adquirente del que devengó las deudas y aunque se trate de una verdadera afección real del piso o local (artículo 20 LH y 24 CE).