SERVIDUMBRES.
1.-P: Se trata de dos edificios colindantes: A y B.
Edificio A: (casa número tres) "solar y establo para vacas". Su historial tiene siete inscripciones y en las cuatro primeras se dice textualmente: "Esta finca no aparece conocidamente gravada con carga alguna".
En la inscripción 5ª, se dice literalmente "según el Registro, no tiene cargas, pero en el título SE DICE ESTARLO con tres servidumbres de luces y vistas, que disfrutará como predio dominante la casa número tres de la misma calle (que es ésta) perteneciente a Dª ... (la titular registral), por medio de las siguientes ventanas: A) En la medianería derecha, entrando al predio dominante; una de dos metros de altura, por sesenta y cinco centímetros de ancho; y otra de dos metros de altura por cincuenta centímetros de ancho. Además existen en esta misma medianería dos ventanas de planta baja que fueron rasgadas y convertidas en puertas de comunicación con el establo, las cuales se cerrarán por el dueño de éste (el establo), para volver a su estado inicial de ventanas de dos metros de altura por uno de ancho. B) En la pared del testero de la finca predio dominante; seis ventanas, tres de ellas tapiadas actualmente de dos metros de altura por uno de ancho, y otra de un metro veinte centímetros de altura por cincuenta centímetros de ancho. Las tres tapiadas en la planta baja lo están por haberse levantado en el predio sirviente, un pequeño establo adosado a las paredes de la casa predio dominante, el cual será destruido tan pronto como lo pida el dueño de ésta última, volviendo a quedar los huecos de ventana, en la forma y con la expresada dimensión de dos metros de altura por uno de ancho".
En el acta de inscripción se dice: "... vende la finca de este número sin más cargas que las relacionadas ...". Más adelante se añade: "Queda obligado el señor ... (el comprador) y en su caso, quien le suceda en la propiedad de la finca a consentir el tapiado de las dos puertas que existen en la pared medianera de la derecha del predio dominante a que se refiere la letra A, de la descripción de cargas, y a destruir cuando lo solicite el dueño de la citada casa, el pequeño establo adosado a la pared de la espalda a que se refiere la letra B, con el objeto de que vuelvan a recobrar las puertas y ventanas tapiadas su primitivo estado de ventana, con las dimensiones que se expresan".
En las inscripciones 6ª y 7ª, se dice: "Gravada con las servidumbres que constan de la anterior inscripción 5ª".
EDIFICIO B, casa número cinco: su historial tiene 21 inscripciones. Hasta la inscripción 6ª se dice "no aparece conocidamente gravado con carga alguna".
En la inscripción 7ª, Dª ... y Dª ..., propietarias de la finca, "... como únicas dueñas que son de la calle particular llamada Espartinas ... autorizan al comprador D. ... para que pueda dar entrada para personas y vehículos ... a este solar y en su caso a las edificaciones que en él se construyan, y además ... a abrir los huecos de luces y vistas que tenga por conveniente, todo ello gratuita y libremente".
La inscripción 8ª (de declaración de obra nueva), dice que la finca "no aparece gravada con carga alguna", pero más adelante se añade que D. ... (el titular registral que declara la obra nueva), lo hace "con las condiciones que constan en la precedente inscripción séptima". Esta frase se repite en las sucesivas inscripciones novena a decimotercera. En la decimocuarta se dice: "hallándose además afecta a las servidumbres u obligaciones recíprocas estipuladas como condiciones especiales en el contrato de compraventa a que se refiere la inscripción séptima". Y en el acta de inscripción "... venden esta dicha finca sin más cargas que la hipoteca antes mencionada" (efectivamente es una hipoteca del Banco Hipotecario que estaba vigente en ese momento).
En la inscripción decimosexta se dice: "libre de cargas y si afecta a las obligaciones o servidumbres recíprocas estipuladas como condiciones especiales del contrato de compraventa a que se refiere la inscripción 7ª".
En la inscripción decimonovena se repite este mismo texto. En la vigésima siguiente también se repite, pero al texto se le han puesto paréntesis y la palabra "NO" escrita a lápiz. En la vigésima primera y última, se dice "sin cargas".
Se presenta escritura por la que los titulares registrales del edificio A (casa número tres) segregan de éste, "hoy solar", una parcela de diecinueve metros y cuarenta y seis decímetros cuadrados sobre la que "queda constituida una superficie de vuelo a favor de la finca ..." B, "... a partir de cinco metros de altura sobre el nivel del suelo". La escritura es de 13 de Julio de 1970.
Se plantea: a) La cancelación de las servidumbres o condiciones inscritas. b) La posibilidad de segregar y constituir el derecho de vuelo citado.
R: Primeramente se indica que como señala la resolución de 12 de julio de 2001 de la DGRN, no importa para nada lo que en inscripciones posteriores conste en el apartado de cargas, sino lo que se debe analizar es si en la inscripción en que constan por primera vez se pactó o constituyó realmente una servidumbre o era una obligación o mención y si, en caso afirmativo, se ha cancelado o no.
Unánimemente se consideró que lo que consta en las inscripciones citadas, sin duda en el edificio A y con alguna duda en el B, son menciones de servidumbres que no se constituyen propiamente y se configuran como meras obligaciones, por lo que deben ser canceladas al amparo de lo dispuesto en los artículos 29 de la Ley Hipotecaria y 98 y 353-3 de su reglamento.
Respecto a la segregación se considera inscribible dada la fecha de la escritura pues la orden 701/92 de la CAM señala en su artículo 6 que los Registradores podrán inscribir las escrituras de división de terrenos sin que se acredite la licencia de parcelación en aquellos supuestos en los que conste fehacientemente que la fecha de la parcelación fue anterior al 1 de marzo de 1984 y, además, la necesidad de licencia para segregaciones en suelo urbano no se exigió hasta la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976.
2.-P: Se van a declarar obras nuevas sobre doce parcelas. Se construyen pareadas, es decir, adosadas de dos en dos. El promotor plantea al Registro, dado que la estructura va a ser única sobre cada dos parcelas, si puede constituir servidumbres recíprocas entre cada par de parcelas que en un proyecto de escritura que me presenta denomina "de adosamiento" de forma que cada propietario no pueda en el futuro modificar la estructura del edificio porque afectaría a la seguridad del contiguo (todo ello además de la existencia de medianería). Al proponerle que constituya propiedad horizontal, previa agrupación de cada par de parcelas, dice que lo que pretende es evitar los gastos que ello supondría. ¿Es posible constituir esta servidumbre si define correctamente lo que se entiende por estructura no modificable del edificio?
R: Algunos contertulios consideraron que era supuesto claro de propiedad horizontal y que los intereses económicos de las partes no pueden condicionar la calificación.
Pero el criterio mayoritario fue que en base al principio de autonomía de la voluntad y al criterio jurisprudencial de admisión de servidumbres atípicas, se puede admitir la del supuesto planteado, siempre que se cumpla el principio de determinación y la servidumbre quede perfectamente constituida en su contenido, máxime cuando tiene un fundamento evidente en la forma en que se construyen los chalets pareados como ha puesto de manifiesto un compañero con explicaciones técnicas.
3.-P: Existían dos fincas inscritas contiguas estando la primera (solar) gravada con una servidumbre de vistas a favor de la segunda (casa no dividida horizontalmente). Luego se segregó parte de la primera y en la parcela que quedó más alejada (1-A) se declaró una obra nueva y constituyó el edificio en propiedad horizontal y, en la parcela que quedó colindante con la segunda finca (1-B), se constituyó un derecho de subedificación a favor de la Sociedad propietaria y se constituyó una servidumbre de no edificación en el vuelo para respetar la servidumbre de vistas antigua que se concreta en esta parcela y además también se extiende ahora a favor de la parcela 1-A.
Ahora quieren que la superficie de la parcela 1-B sea de uso o elemento común de la finca segunda (casa), ¿Cómo pueden hacerlo?.
R: Se considera como mejor solución agrupar las dos fincas con fijación inicial de cuotas de comunidad romana al existir diversos propietarios, a continuación constituir una propiedad horizontal de todos los pisos y del subsuelo de la parcela 1-B, dejando el suelo como elemento común con el gravamen de la servidumbre y adjudicar cada elemento privativo a su respectivo propietario.
Otra posibilidad es la vía del conjunto inmobiliario entre la parcela 1-B y la casa, con fijación de cuota de propiedad horizontal a la casa en su conjunto y al subsuelo de la parcela 1-B, dejando como común del conjunto sólo el suelo de la parcela 1-B con su servidumbre.