SEGURO DECENAL.

1.- P: Se plantea si es posible inscribir una declaración de obra nueva terminada como de autopromotor cuando de la fecha de la licencia y de la de terminación de la obra se deduce que la transmisión que se hizo previamente del solar, en realidad, lo era del mismo con la vivienda terminada y, por tanto, sujeta a la obligación de constituir el seguro.

Concretamente la licencia se concedió al constructor que era el primitivo dueño del solar hace dos años, la escritura de segregación y de venta del solar y la escritura de obra nueva terminada son del mimo día y el constructor ha efectuado simultáneamente la misma operación con otras parcelas de la misma urbanización.

R: Un grupo de Registradores entendió que el supuesto es un claro fraude de ley, ya que consideran que la Disposición adicional 2ª de la Ley 38/1999, para excluir la necesidad del seguro en la construcción de una vivienda unifamiliar exige que el dueño final de la misma o primer residente la "autopromueva", entendiendo por este concepto de autopromotor a la persona que como dueño del solar solicita la licencia de obras y luego busca un constructor que edifique la casa, no respondiendo, en principio, respecto a quien compra, porque no existe comprador.

También aduce este sector de contertulios que no puede alegarse la renuncia al seguro por el comprador del solar, ya que la ley sólo prevé esta posibilidad cuando el vendedor es un autopromotor que ya ha usado la vivienda y que la Ley ha atribuido el control de la existencia del seguro al Registrador y no a la Administración.

No obstante, se impuso el criterio de que el caso debe resolverse en términos de derecho sustantivo puro y que, por tanto, ni en la compra del solar es exigible el seguro porque la ley no lo dispone, ni tampoco cuando se declara la obra nueva porque ésta es efectuada por el primer residente, es decir, por un autopromotor.

El hecho que la licencia haya sido solicitada por el constructor no significa nada porque la misma no tiene carácter personal y en la situación contraria también puede ser solicitada por dicho constructor. Por otra parte se alega, por este sector, que si bien en el supuesto concreto puede pensarse que la venta real ha sido de viviendas terminadas, también puede pensarse y, ello es igualmente posible y habitual, que las ventas de los solares se hicieran años antes en documento privado, se encargará la obra al mismo contratista y luego según se van terminando las viviendas se eleven a público aquellos y se declaren éstas.

En resumen que el Registrador debe limitarse a aplicar la Ley en sus propios términos y que corresponde a las autoridades o a las personas a las que las leyes atribuyen algún derecho, perseguir o alegar el fraude. Todo ello sin perjuicio de la conveniencia de arbitrar un sistema de notificaciones semejante al previsto por el RD 1093/97 para las divisiones o segregaciones de fincas.

2.-P: Es exigible el seguro decenal de daños del artículo 19.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación en el supuesto de dación en pago de deuda.

R: Sí, se debe exigir el seguro decenal pues dicha dación en pago puede encubrir una compraventa y esta asimilación de consecuencias jurídicas entre ambas figuras ya ha sido reconocida por la DGRN en diversas resoluciones (ej. 11 de septiembre de 2000) y también legislativamente como en materia de derecho de retracto arrendaticio.