PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.-P: Un Ayuntamiento saca a concurso la construcción de un aparcamiento subterráneo bajo una parcela de dominio público, con el fin de dotar de tal servicio a una zona saturada en superficie. Se adjudica a una sociedad, a la cual también se enajena la finca subterránea en el mismo concurso, configurada como finca independiente previa desafectación.
Se pregunta qué requisitos son necesarios para que se pueda inscribir la venta y si es necesaria la enajenación en subasta.
R: La resolución de la DGRN de 5 de abril de 2002 viene a resolver la cuestión al reconocer, en un supuesto semejante, que un determinado volumen edificable del subsuelo puede ser objeto autónomo de relaciones jurídicas sin que exista edificación alguna a la que esté inescindiblemente unido y que las normas urbanísticas pueden permitir un uso distinto para el subsuelo que el correspondiente al suelo e incluso que aquel sea privativo, no obstante, el carácter demanial del suelo (STS 1 de diciembre de 1987 y 23 de diciembre de 1991), pues la segregación de la unidad subterránea no la desconecta totalmente del suelo y el destino público de éste no se ve mermado por el hecho de que el subsuelo sea privativo.
Los trámites necesarios serían primero la inscripción de la finca de dominio público a favor del Ayuntamiento y segundo la constitución de un complejo inmobiliario, apoyado en los artículos 16-2 del Reglamento Hipotecario y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, entre la finca superficie y la finca subsuelo previa desafectación de ésta y posteriormente la venta a la sociedad.
En cuanto a la necesidad o no de subasta, no obstante, ser la regla general de las enajenaciones de los bienes de los ayuntamientos la necesidad de dicha subasta (artículo 80 de la Ley de Régimen Local de abril de 1986 y 112 y concordantes del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales de junio de 1986), el hecho que se trate de un acto jurídico complejo que incluye la ejecución de la obra y la enajenación, la tendencia legislativa a sustituir la subasta por el concurso en el ámbito de la contratación administrativa y la remisión del artículo 112-1 del RBEL a la regulación que regula dicha contratación hacen que deba considerarse suficiente la enajenación por concurso.
2.-P: El presidente de una Comunidad en Propiedad horizontal respecto de un espacio común que se describe detalladamente y una Sociedad mercantil respecto de dos locales inscritos a su favor constituyen un derecho real de uso recíproco por 30 años sobre sus respectivas propiedades. ¿Es inscribible ese derecho real?.
R: Aunque este derecho real de uso no es el regulado en el Código Civil, es posible su inscripción por aplicación del sistema de numerus apertus vigente en el derecho español, pero esa falta de regulación legal exige una mayor concreción o determinación del derecho que se constituye como ya ha señalado la DGRN en resolución de 24 de noviembre de 2003 relativa a la servidumbre atípica de explotación publicitaria de azoteas.
Se plantea otro problema en este supuesto y es el de falta de personalidad jurídica de la Comunidad de propietarios por lo que no podrá inscribirse el derecho de uso a su favor y ello aunque de lege ferenda se reclame dicha posibilidad.
Se concluye que deberá cambiarse el derecho de uso por la constitución de una servidumbre que, aunque necesita de la misma determinación, se ajusta mejor al fin perseguido por las partes y además al constituirse a favor del edificio matriz o total como finca dominante solventa el problema de la falta de personalidad de la Comunidad de propietarios.