EMBARGOS.
1.-P: Se presenta un mandamiento solicitando anotación de embargo sobre una finca que está inscrita a favor de persona con el mismo nombre y apellidos que la demandada, de la cual se aporta el DNI, pero cuya inscripción de dominio es de 1861 y sin DNI. ¿Se puede hacer la anotación?.
R: No pues es evidente que no son la misma persona al tener el titular registral forzosamente que haber fallecido.
Así lo ha declarado ya la DGRN en resolución de 17 de octubre de 2003 que indica que no basta la coincidencia de nombre y apellidos entre el titular registral y el demandado si otros datos no coinciden (ejemplo: el documento de identidad) o existen evidencias de no ser la misma persona.
EXCESOS DE CABIDA.
1.- P: Se solicita un exceso de cabida en base a una certificación descriptiva y gráfica catastral, pero cuyos linderos no coinciden con los registrales y llevan a dudar al Registrador acerca de la identidad de la finca. ¿Qué procedimiento es posible para lograr la inscripción del mismo?.
R: Existen dos medios posibles que son el acta notarial de notoriedad complementaria tramitada conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial a que se refiere el artículo 298 número 2 del Reglamento Hipotecario o el acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore plano e informe técnico tramitada conforme al artículo 203 de la Ley Hipotecaria a que se refiere el artículo 53 número 10 de la Ley 13/1996.
2.- P: Existen cien fincas inscritas que suman 800 hectáreas y se encuentran colindantes pero en dos Ayuntamientos distintos, pues dos están en uno y 98 en otro. Las fincas catastrales correspondientes, en su conjunto, suman lo mismo, pero no coinciden las superficies finca a finca y además las superficies catastrales en cada Ayuntamiento no coinciden con las registrales.
El dueño agrupa dichas fincas y determina la superficie de cada Ayuntamiento en base al Catastro. A efectos de la superficie a reflejar en cada una las dos inscripciones que deben practicarse, ¿son suficiente las certificaciones catastrales o deben completarse de algún modo al existir dudas acerca de la identidad de las fincas, en especial de las que se encuentran en el Ayuntamiento con menos?.
R: Sería conveniente complementar la certificación del Catastro con certificación de los dos Ayuntamientos expresiva de la superficie situada en cada uno a que se refiere el artículo 3 del Reglamento Hipotecario o con el acta notarial de presencia y notoriedad a que se refiere el artículo 53 número 10 de la Ley 13/1996.
3.-P: Existe inscrita una finca con 57.000 metros cuadrados que en el catastro tiene 63.000 m2. Ahora realizan una medición técnica y resulta que la superficie real es de 60.000 m2.
Antes de otorgar la escritura van al Catastro y les dicen que hasta una nueva revisión no se lo modifican. Van al Registro y un oficial de palabra les dice que al no coincidir la superficie con el Catastro y aunque el exceso está dentro del 20%, existe duda fundada y lo más seguro es que no se la inscriban.
Tiene un comprador que quiere comprar con la cabida correcta para no tener problemas cuando se inicie la reparcelación de la unidad a la que pertenece.
Preguntan qué solución existe para poder inscribir el exceso de cabida y alegan que no han agrupado nunca ninguna finca.
R: El artículo 298-3-2 del Reglamento Hipotecario permite la inscripción de los excesos de cabida tanto por certificación del Catastro sin limitación de diferencia como por informe técnico si la diferencia no supera la quinta parte de la inscrita y siendo el único requisito adicional que esté perfectamente identificada la finca y el exceso.
Por tanto, en el supuesto planteado el exceso de cabida podría inscribirse con cualquiera de los dos procedimientos, aunque si la superficie real es la del informe técnico, ésa es la que debe solicitarse, aclarando el técnico que la finca medida, la registral y la catastral es exactamente la misma por resultar así de sus descripciones analizando éstas.
Esto se entiende sin perjuicio que del Registro de la Propiedad puedan resultar dudas fundadas de haber existido una agrupación encubierta, pero el registrador tiene la obligación de motivar su denegación y razonar dicha duda refiriéndose a las fincas colindantes inscritas que pudieran verse afectadas.