COMPRAVENTA.

1.-P: Existe inscrita una compraventa con condición resolutoria por falta de pago del precio aplazado. Existe luego inscrita una cancelación de condición resolutoria en la que intervino el acreedor y sólo consta y se da carta de pago del último plazo. ¿Es válida dicha cancelación?.

R: Sí pues los asientos están bajo la salvaguarda de los tribunales, además, según el artículo 1110 del Código Civil el recibo del último pago de un debito, si el acreedor no hiciere reservas, extinguirá la obligación en cuanto a los plazos anteriores.

Existe una resolución de la DGRN de 5 de enero de 2000 que rechaza la cancelación de una condición resolutoria presentando sólo las últimas letras de cambio, pero en el supuesto concreto de la misma no existía un consentimiento cancelatorio del acreedor.

2.-P: En escritura de 1960, que se presenta ahora a inscripción, Dª Dolores, viuda, vende a Dª Juana una finca que adquirió con precio confesado como privativo por su esposo. En 1999 ya se calificó negativamente por faltar el consentimiento de los herederos forzosos del esposo de Dª Dolores. Ahora los herederos de Dª Juana (que presentan a inscripción también la partición de herencia de ésta), alegan que desconocen si Dª Dolores tuvo herederos forzosos, que por el tiempo transcurrido cualquier derecho de éstos ha prescrito, etc.

La pregunta es: ¿hay alguna salida para lograr la inscripción?.

R: Parece, en principio, necesario el consentimiento de los herederos forzosos del cónyuge confesante si en el momento de la venta (año 1960) ya había fallecido o, en su defecto, resolución judicial al efecto, en base a los vigentes artículos 95 del Reglamento Hipotecario y 1.324 Código Civil y a los de aquella fecha, a los que aplicaba igual interpretación la jurisprudencia (STS 2-2-1951 y la de 28-10-1965 que hace un resumen de la doctrina jurisprudencial al respecto).

Si en el momento de la venta el cónyuge confesante no había fallecido, aunque la confesión no eximía en aquella época de su consentimiento, dado la validez retroactiva de las normas que admiten la confesión del carácter privativo de la adquisición reconocida por la DGRN, la venta se podrá inscribir.

En caso de fallecimiento del cónyuge confesante, aparte de lo ya expuesto, la única otra salida posible sería un acta notarial de notoriedad de no haber tenido herederos forzosos si ello ha sido así y por aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 82 del Reglamento Hipotecario para las sustituciones fideicomisarias.

3.-P: Existe inscrita una finca adquirida por título de legado a favor de A en nuda propiedad cuyo usufructo se adjudica a B y a su fallecimiento pasará a C (madre de los otros dos), siendo la heredera C y con prohibición de disponer (no se especifica nada más).

Ahora presentan una venta realizada por A y B, acreditando el fallecimiento de C con el correspondiente certificado. ¿Es posible la inscripción?.

R: En principio la prohibición, no obstante su indeterminación, es válida, debiendo entenderse aplicable los límites de los artículos 785-2 y 781 del Código Civil, por lo que un sector de contertulios considera que la inscripción de la venta debe denegarse.

Sin embargo, por otro sector de compañeros se consideró inscribible si la consentían todos los posibles perjudicados, en este caso los herederos de A, por aplicación de las normas de la sustitución fideicomisaria con la que guarda una clara semejanza. La identidad de dichos herederos deberá justificarse con libro de familia o acta notarial de notoriedad.

Frente a esto se alega que es posible que posteriormente puedan nacer otros hijos de A y que en estos casos sólo es posible la venta del fiduciario en caso de utilidad y con autorización judicial.

Pero se argumenta a favor de la tesis dispositiva que la posible existencia de posteriores "herederos no nacidos aún" se puede obviar, según este criterio, por la aplicación analógica del artículo 82-5 del Reglamento Hipotecario que permite en caso de sustituciones fideicomisarias la existencia de un posible adquirente que adquiere con el gravamen fideicomisario, circunstancia que sólo se puede dar cuando los posibles o los otros posibles llamados son inciertos o no nacidos aún y, por tanto, se podría inscribir la venta con el consentimiento de los actuales herederos conocidos y con el gravamen de la posible restitución de la parte proporcional a los posibles futuros herederos.

4.-P: Dos Sociedades otorgan una escritura por la que a la vez y respecto a una misma finca registral que es una fabrica, primero elevan a escritura un contrato privado antiguo de compra de unos determinados metros cuadrados y segundo se venden el resto de los metros. No se hace alusión alguna a previa segregación ni a nueva agrupación y los precios por metro cuadrado de ambas ventas son distintos. ¿Se puede inscribir esta venta?.

R: Sí, independientemente de lo que haya ocurrido en la realidad extrarregistral, registralmente no existe división, sino simple venta, por lo que no existe obstáculo alguno para la inscripción.

El precio distinto respecto a una superficie y otra aludido queda fuera de la calificación registral, a la que sólo interesa si el mismo es confesado, aplazado, con alguna garantía real, etc.

5.-P: Se presenta una escritura de elevación a público por un juez en rebeldía de todos los vendedores de dos contratos privados de venta de una finca en ejecución de una demanda de declaración de propiedad. Han transcurrido más de dos años desde la fecha de la sentencia.

La finca está inscrita a favor de A soltera, luego A vende en contrato privado a B casado, y B por sí sólo vende a C. El procedimiento ha sido iniciado a instancia de C que ha demandado a A y a B, pero no a la mujer de éste.

¿Debe exigirse dicha demanda a la mujer de B o se puede practicar la inscripción sin la misma?.

R: Un sector se inclinó por denegar la inscripción en base a la aplicación estricta del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, pero la mayoría se mostraron favorables a la inscripción dado que el Registro protege al titular registral (artículo 40 de la Ley Hipotecaria) y la mujer de B realmente no lo es, pues la única titular registral es A.

No obstante, se exige que la sentencia contenga una declaración de propiedad a favor de C y no contenga simplemente una condena a elevar a público los indicados contratos privados de ventas.

En este sentido se critica, aunque no sea absolutamente aplicable al caso, la doctrina de la DGRN que declara improcedente la inscripción de las sentencias judiciales si no ha sido parte en el procedimiento declarativo los propietarios extrarregistrales intermedios, aunque sí hayan sido demandados el titular registral y el titular extrarregistral del que el demandante adquirió.

Se recuerda también que por aplicación de los artículos 501 y 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hasta que hayan transcurrido 16 meses desde la notificación edictal de la sentencia al rebelde sólo puede practicarse la anotación de la misma pues la sentencia no es firme a efectos registrales al poder el rebelde ejercitar el recurso de rescisión de sentencia firme.