ARRENDAMIENTO.

1.- P: Está inscrita una finca a favor del vendedor actual A, y en dicha inscripción consta que la finca estaba arrendada a X, de estado civil casado, en virtud de contrato privado de fecha........., acreditándose la oportuna notificación al mismo a efectos del derecho de retracto.

En la escritura que se presenta A vende la finca a una sociedad Z que es representada por el arrendatario X. En la parte expositiva se señala que el contrato de arrendamiento que mencionaba la última inscripción era en realidad de arrendamiento con opción de compra y que, en ejercicio de este derecho, es por lo que la sociedad Z compra a A la finca, indicándose también en el otorgamiento que parte del precio se entiende pagado con las cuotas del arrendamiento ya satisfechas y que éstas lo han sido por la sociedad Z.

¿Es necesario inscribir antes el arrendamiento con opción de compra a favor de X y la cesión de éste a la sociedad Z?, ¿Es necesario que consienta la venta directa a la Sociedad Z, la mujer de X, como única posible perjudicada de ese hecho sin la previa inscripción de la cesión?.

R: No, porque según resoluciones de la DGRN de 12 de mayo y 21 de junio de 1994 no es necesario la previa inscripción del arrendamiento financiero por cumplirse el tracto sucesivo con la venta directa del titular registral al arrendatario financiero y, no siendo obligatoria la inscripción del arrendamiento con opción de compra, tampoco lo será la de su cesión a un tercero.

Por otra parte, el consentimiento del arrendatario consta al ser el representante de la sociedad compradora y el de su mujer no se entiende necesario dado el carácter personal del arrendamiento y que, además, al no ser necesario la inscripción del arrendamiento, el Registrador no puede entrar a calificar sobre la necesidad del consentimiento de una persona que según el Registro no tiene ningún derecho inscrito.

Lo que sí se considero es que en la inscripción de la venta, por tratarse de una mención y al amparo de los artículos 29 y 98 de la Ley Hipotecaria, no debe hacerse alusión alguna al contrato de arrendamiento con opción de compra subyacente ni a la forma en que se ha pagado el precio.

2.-P: La sociedad A vende al Banco B una vivienda arrendada a C. Se incorpora a la escritura fotocopia del contrato de arrendamiento. El original de dicho contrato se entrega por la vendedora a la compradora. Se justifica la comunicación previa al arrendatario a efectos del ejercicio del derecho de tanteo, con un acta de notificación que se acompaña.

El Banco B compra por encargo y para dar la finca en arrendamiento financiero a Don D, y se subroga en la posición de arrendador.

En la misma fecha, y número siguiente de protocolo, el Banco B cede la finca en arrendamiento financiero a Don D, que se subroga en la posición ocupada por el arrendador financiero. El arrendatario financiero se obliga a utilizar y destinar el piso, exclusivamente para fines industriales de servicios o profesionales. El arrendatario financiero entra en posesión del piso arrendado.

R: Se discute si el arrendamiento financiero es un verdadero arrendamiento y, por tanto, es necesaria la posesión o, por el contrario es una compra con precio aplazado o un contrato sui generis distinto del arrendamiento y, por consiguiente, dicha posesión no es necesaria. Lo primero llevaría a no admitir el que estuviera arrendada para poder inscribir y lo segundo a que el arrendamiento ordinario no es obstáculo para poder acordar un arrendamiento financiero, prevaleciendo éste segundo criterio.

Se estima como un argumento más a favor de la citada tesis que salvo que en el contrato de leasing se prohiba expresamente la cesión del arrendamiento, no existe inconveniente a que el arrendatario financiero ceda su derecho, aunque algunos compañeros discrepan de este criterio en base a la necesidad de destinar la finca a un fin industrial o profesional.

Por otra parte, se indicó que la situación extrarregistral de la existencia de un arrendamiento ordinario, al tratarse de una simple mención, no debe acceder al Registro, ni tan siquiera por una referencia a la misma. Por tanto, no constando en el Registro el arrendamiento y al haberse tenido conocimiento del mismo en la primera venta sólo a los efectos del ejercicio del derecho de retracto, al despachar la escritura de arrendamiento financiero en la que no se dice nada, el Registrador no debe tenerlo en cuenta a la hora de calificar.

3.-P: Se pregunta sobre la necesidad o no de hacer constar en las escrituras de venta de fincas rústicas la manifestación de haber estado arrendadas en los últimos 6 años o en qué casos procede y en cuales no, tras la nueva Ley de arrendamientos rústicos.

R: La Ley de arrendamientos rústicos de 1981, como es sabido, establecía los derechos de tanteo y retracto a favor de los arrendatarios y exigía para poder inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de adquisición inter vivos de fincas rústicas arrendadas deberá justificarse la notificación fehaciente de la venta al arrendatario o la declaración del arrendador de que la finca no está arrendada y que en los últimos seis años no ha utilizado el derecho al cultivo directo reconocido en el artículo 26-1 de dicha Ley.

La reciente Ley de 26 de noviembre de 2003 de arrendamientos rústicos suprime los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios y, por lo tanto, se plantea como consecuencia si los requisitos para el acceso al Registro de la Propiedad de los títulos de adquisición de fincas rústicas se mantiene o no.

La mayoría de los compañeros entendieron que la manifestación de no haber hecho uso el propietario del derecho de cultivo directo debe seguir exigiéndose hasta que trascurran 6 años desde la entrada en vigor de la nueva Ley (26 de mayo de 2004), pues durante ese tiempo las dichas trasmisiones pueden estar afectas a las consecuencias derivadas de su ejercicio.

Por similares razones también debe seguir exigiéndose la necesidad de manifestar que la finca no está arrendada o, alternativamente, que estándolo, el arrendamiento está sujeto a la nueva Ley, pues el Registrador a priori no puede saber si un arrendamiento está sujeto a la nueva o a la antigua Ley ni el plazo de duración del arrendamiento antiguo.