OPCIÓN DE COMPRA: DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 10ª) DE 20 DE OCTUBRE DE 2010.]

Ponente: Ilmo. Sr. D. José Manuel Arias Rodríguez.

Antecedentes. - Los concedentes de una opción de compra apoderaron de modo irreivindicable a la entidad titular del mismo para el otorgamiento de escritura pública de compraventa en ejercicio de la opción de compra y para el pago de las cantidades garantizadas con las cargas vigentes. La entidad citada ejecutó unilateralmente el derecho de opción de compra otorgando escritura pública con deducción de ciertas cantidades y solicitó la inscripción de dicha escritura en el Registro de la Propiedad, adjuntando un acta de requerimiento o notificación de la escritura de ejecución unilateral de la opción de compra.

Denegada la inscripción del ejercicio unilateral de la opción de compra, se interpuso recurso contra la calificación del Registrador ante el Juez de Primera Instancia, solicitando la revocación de dicha calificación negativa. La sentencia fue desestimatoria. La Audiencia Provincial de Madrid volvió a confirmar la decisión del Registrador de la Propiedad.

Doctrina.- No puede inscribirse la escritura unilateral de ejecución del derecho de opción de compra cuando falta el consentimiento de los concedentes del derecho. La notificación del otorgamiento de escritura a los optatarios no supone que éstos aceptasen los pagos hechos por la demandante en concepto de precio, ni es posible presumir un consentimiento tácito. Tampoco es posible colegir el consentimiento tácito de los optatarios del hecho de que hubieran otorgado poder para el ejercicio unilateral del derecho de opción ya que la retención reflejada en la escritura de ejercicio del derecho requería una actuación previa de los optatarios, conforme a lo estipulado, "consistente en permitirles la acreditación del pago de las deudas que figuraban en el Registro de la Propiedad y que ha sido omitida, por lo que ha de ser subsanada a posteriori en la forma indicada en la calificación negativa que se recurre". "No es sólo que el Derecho Registral sea reacio a dotar de trascendencia jurídica a los consentimientos tácitos, sino que se trata de otorgar una intervención que se encuentra explícita en la propia escritura de opción, e insita en las obligaciones dimanantes de cualquier contrato".

CARMEN JEREZ DELGADO