RESOLUCIÓN DE 11-01-2011 (BOE: 14-02-2011). Hipoteca: constitución.

Registro: Estepona nº 2 .

Constitución Hipoteca: Alcance la calificación registral de cláusulas financieras.

Hipoteca inversa: Carácter de entidad financiera de una entidad extranjera.

Hipoteca inversa: Es inscribible aun antes del desarrollo reglamentario de la previsión legal.

Hipoteca inversa: La responsabilidad por intereses puede sumarse a la del capital.

Hipoteca por cuenta corriente: La responsabilidad por intereses puede sumarse a la del capital.

Hipoteca inversa: No le afecta el tope de intereses, aun cuando no se hubiera pactado expresamente.

Hipoteca inversa: No pueden inscribirse las prohibiciones de disponer

Hipoteca inversa: No pueden inscribirse las prohibiciones de arrendamientos sujetos a purga

Hipoteca inversa: Han de inscribirse las cláusulas sobre comisiones, gastos e impuestos y primas de seguro.

Se presenta escritura mediante la cual se formaliza un crédito en cuenta corriente hasta un determinado límite, garantizando el saldo resultante al cierre de la cuenta con hipoteca de máximo, en su modalidad de hipoteca inversa.

El Registrador deniega la inscripción porque considera que no nos encontramos ante una verdadera relación de cuenta corriente, pues no existe la obligación de mantener la disponibilidad.

La DG estima parcialmente el recurso.

En primer lugar, entiende que ambas modalidades contractuales (crédito o préstamo) pueden ser utilizadas como instrumento financiero en el caso de las hipotecas inversas por preverlo así expresamente la referida disposición adicional primera de la Ley 41/2007, al definir esta figura su apartado primero como "el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante" y siempre que cumplan los requisitos que establece el mismo apartado primero. Por lo que no existe contradicción con el régimen jurídico de la hipoteca en garantía de cuenta corriente, pues existe disponibilidad a favor del deudor, lo que ocurre es que se ha agotado, en virtud de la disponibilidad inicial, la totalidad del límite disponible por razón de capital, siendo el resto hasta el límite de la cifra de responsabilidad hipotecaria la parte del saldo garantizado correspondiente a las partidas de cargo de los intereses, comisiones y demás gastos garantizados.

En segundo lugar, deben tenerse en cuenta las especiales características de la hipoteca inversa, señaladamente por lo que se refiere al devengo de los intereses ordinarios pactados, ya que, por la propia naturaleza y operatividad de la figura, sobre tales intereses gravita el riesgo que para la entidad concedente se deriva de la aleatoriedad en lo relativo al vencimiento del crédito, ya que conforme a la letra c) del apartado primero de la disposición adicional primera de la Ley 41/2007 "la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios". Por ello, es especialmente útil en muchos casos, para el desenvolvimiento del producto en el mercado financiero, el mecanismo de la cuenta corriente, pues permitirá englobar las diversas partidas que configurarán el saldo final -o deuda- exigible al tiempo del vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca inversa constituida.

Por ello es lógico que, dado que los intereses devengados no son pagaderos hasta el fallecimiento del acreditado, puedan acumularse al capital, pues el interés ya devengado hasta entonces no puede ser reclamado -ni garantizarse por tanto- por separado.

Y en cuanto a los límites de la actuación del pacto de anatocismo en el ámbito hipotecario, como ya advirtiera la resolución de 19 de marzo de 2008, los límites del artículo 114 de la Ley Hipotecaria en cuanto a los intereses que se pueden pactar en perjuicio de terceros, tiene precisamente en el ámbito de la hipoteca inversa la excepción prevista actualmente en el apartado 6 de la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. A ello hay que añadir otra especialidad sobre esta materia en relación con las hipotecas en garantía de crédito en cuenta corriente, en cuanto a su ámbito objetivo en relación con los intereses, pues, como ha señalado la doctrina más autorizada, en rigor tras cada vencimiento no hay intereses exigibles con independencia sino que, de acuerdo con lo pactado, sólo son objeto de anotación como una partida de cargo más de la cuenta corriente. Por ello, la hipoteca no garantiza de forma separada e independiente cada vencimiento de intereses, sino sólo el saldo final de la cuenta. Por ello, en rigor en estas hipotecas no puede hablarse de una capitalización de los intereses ordinarios vencidos, ni resulta aplicable en puridad la regla del artículo 317 del Código de Comercio conforme a la cual los intereses vencidos y no pagados no devengarán intereses, por cuanto que respecto de estos intereses no procede exigir su pago, sino sólo su cargo en la cuenta, sin que pueda hablarse con propiedad de intereses impagados respecto de los todavía no exigibles.

Y en tercer lugar, en cuanto al ámbito y alcance general de la calificación registral en materia de hipotecas la DG reitera sobre las materias indicadas la doctrina de las R. 01.10.2010 y R. 04.11.2010.