PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.-P: Se encuentran inscritos en el Registro unos ¿estatutos? de una urbanización privada, formada por sucesivas segregaciones de parcelas y con un resto. Ahora presentan unos estatutos aprobados sólo por mayoría indicando que, en realidad, no existe una propiedad horizontal. ¿Se pueden inscribir?
R: En primer lugar se aclara que del Registro no consta si el ente constituido es realmente una Comunidad horizontal , una Asociación de propietarios o una Entidad urbanística de conservación , pues todas estas formas pueden adoptar las entidades que se dedican a la gestión de esas antiguas urbanizaciones privadas. Sería conveniente, en consecuencia, pedir aclaración acerca de la naturaleza social del ente a través de la que resulte de su NIF, pues según cual sea ésta, la modificación de las normas sería inscribible o no.
No obstante, en segundo lugar, como se señala que lo que se dice en la escritura que se efectúa no es una modificación de los estatutos sino una adaptación obligatoria de las normas de la entidad a la Ley de Propiedad Horizontal y el establecimiento de los órganos de administración que ésta exige para los complejos urbanísticos , a declaración de parte deberemos entender, en principio, que se trata de una entidad de este tipo y, por tanto, debería exigirse la unanimidad dispuesta por los artículos 17-1 y 24-3 de la LPH y, si no se logra, acudir a los tribunales para conseguir la aprobación, conforme resulta, con carácter general, del último párrafo del indicado artículo 17 y de la disposición transitoria primera de la LPH.
Además, esta conclusión se refuerza por la aplicación del artículo 24-4 de la LPH que establece que a los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas legalmente previstas, les serán aplicables supletoriamente, respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios las normas de la LPH y ello, sin perjuicio de que conforme a la legislación urbanística, los interesados que lo estimen conveniente, puedan acudir al Ayuntamiento respectivo para solicitar la imposición de la constitución en Entidad urbanística de conservación si así lo establecen el Plan General correspondiente.
El hecho de que las normas inscritas establezcan para la adopción de acuerdos el régimen de las mayorías no tiene, a juicio mayoritario, efecto jurídico alguno pues la citada disposición transitoria primera de la LPH dispone, con carácter general, y la disposición transitoria única de la Ley 8/1999, respecto de los complejos inmobiliarios, que quedan sin efecto las cláusulas contenidas en los estatutos de la comunidades de propietarios que resulten contrarias o incompatibles con la LPH.
2.-P: Se pregunta si sigue siendo posible configurar la permuta a cambio de piso futuro con carácter real y, en consecuencia, adjudicar directamente, al constituir la propiedad horizontal de un edificio en construcción, ese piso al anterior dueño del suelo, a pesar de la derogación por el Tribunal Supremo por sentencia de 31 de enero de 2001 del artículo 13 del Reglamento Hipotecario que le servía de cobertura.
R: Unánimemente se considera que sí porque las resoluciones de la DGRN de 24 de junio de 2009 y de 7 de mayo de 2009, han confirmado el criterio de las antiguas de 5 de enero de 1999 y 16 de mayo de 1996, en el sentido de que la permuta de solar a cambio de piso futuro puede tener carácter o eficacia real y no meramente obligacional, respecto de ambos objetos,si se constituye expresamente con tal carácter real. La derogación del artículo reglamentario fue debida a que se entendió que un derecho real -el dominio- no puede recaer sobre un objeto inexistente -el piso-, pero nada impide que, aplicando artículos legales de carácter general o relativos a figuras afines, se pueda llegar a esa admisión sobre la base de hacer recaer el derecho real, en realidad, sobre un objeto existente cual es el solar en los términos que veremos.
Esa constitución como real de la permuta en su conjunto, que supone la transmisión actual de los pisos, implica, al entender de la DGRN, que debe pactarse expresamente la traditio instrumental pues el piso todavía no puede entregarse al no estar terminado el edificio, debe crearse expresamente una comunidad de propietarios presente sobre el solar -a modo de cuota con derecho a uso de partes determinadas- y, por último, debe constituirse la propiedad horizontal del edificio en construcción y simultáneamente adjudicar el piso al primitivo dueño del suelo.
De esta manera, desde el momento de la constitución de la propiedad horizontal, todos los pisos permutados quedarán inscritos a favor del antiguo titular registral del solar, y sólo la entrega efectiva de la posesión material quedará pospuesta a la terminación de la obra nueva. Lo demás, prohibición de hipotecar los pisos permutados u apoderamiento al adquirente del solar para poder hacerlo, régimen de las rectificaciones de la propiedad horizontal si fueren necesarias, etc, queda a la libertad de contratación de los interesados.
3.-P: Varios pisos de un edificio se han sacado a folio independiente por segregación de la matriz, sin división horizontal. El resto de departamentos permanece en el folio de dicha matriz. Se pretende constituir ahora una propiedad horizontal sobre todo el edificio. ¿Qué requisitos serían necesarios?
R: Estamos en presencia de una propiedad horizontal de hecho , sin título constitutivo, al que le son plenamente aplicables las normas de la Ley de Propiedad Horizontal de 1964. El artículo 2 apartado b) LPH dispone la aplicabilidad de la ley a las comunidades que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil y no hubieran otorgado título constitutivo de la propiedad horizontal, en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
No se especifica si cada departamento tiene atribuida una cuota de participación inscrita en el Registro pero es evidente que alguna deben de tener en la práctica para poder funcionar ya que, de otro modo, sería inviable la vida en el edificio pues siempre habrá gastos comunes y reparaciones que atender. Sin embargo, para otorgar el título constitutivo de la propiedad horizontal será necesario siempre el consentimiento de todos los copropietarios del edificio, calificándose, además, en el caso de que éste llegue a otorgarse, no sólo la validez del mismo título constitutivo y sus estatutos, sino, también, el cumplimiento del tracto sucesivo con los titulares de todos los departamentos (arts. 20 y 38 LH). Así resulta imperativamente del artículo 5 LPH, que para fijar la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, exige su determinación por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial.
Se exigirá siempre la comparecencia de todos los interesados en el otorgamiento del título constitutivo por afectar uti singuli al derecho de propiedad de cada uno de ellos, sin que sea posible aplicar el régimen de la unanimidad presunta prevista en el artículo 17 LPH que queda reservada para aquellos casos que se refieren a actos colectivos que se imputan a la comunidad en cuanto a tal.
Según la reiterada doctrina de la DGRN, en materia de propiedad horizontal se distingue entre los acuerdos que tienen carácter de actos colectivos, y que no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta, como órgano comunitario, y aquellos otros que, por afectar al contenido esencial del dominio, requieren el consentimiento individualizado de cada propietario uti singuli , aunque no se haya conseguido establecer unas pautas claras para apreciar cuándo estamos antes uno u otro supuesto. Algún compañero comentó que estos casos, precisamente por la necesidad de unanimidad en el otorgamiento del título constitutivo, suelen acabar en el Juzgado, demandándose judicialmente para obtener el título correspondiente a través de una sentencia o de ejecución de la misma.
4.-P: MANCOMUNIDAD Y PROPIEDAD HORIZONTAL: Se declaran en construcción doce bloques sobre una parcela y se constituye en propiedad horizontal sobre cada bloque y en mancomunidad sobre el conjunto. Se transcriben párrafos de los estatutos que me suscitan dudas:
1º.- El promotor se reserva facultades amplias de modificación de estatutos, cuotas, descripciones... hasta que se constituya la Comunidad de Propietarios y comience a regirse por la Ley de Propiedad Horizontal , ¿es suficiente la primera compra que conste en el Registro para cancelar esa reserva?
2º.- La Comunidad representa a todos los propietarios de cada bloque y sus decisiones, válidamente adoptadas dentro de su competencia, obligan al ausente y al disidente , ¿basta que añada en la inscripción en los términos establecidos por la ley?
3º.- La Mancomunidad de propietarios estará constituida por la totalidad de los titulares de todas y cada una de las propiedades...El Presidente de cada una de las Comunidades o de la Mancomunidad ostenta la representación....Las votaciones que realice el Presidente de cada una de las Comunidades respecto de los acuerdos que se adopten en la Junta General de la Mancomunidad vinculará a su Comunidades . ¿Es contradictorio?
4º.- Se establece una serie de derechos de adquisición preferente a favor de las personas que cumplan determinadas condiciones para ser beneficiarios de las adjudicaciones sin sancionar su incumplimiento con la no inscripción. ¿Qué requisitos deben cumplir para su inscripción?
R: Tras la reforma de la LPH por la Ley 8/1999, con la adición del nuevo artículo 24, se admite expresamente la figura del COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO en nuestro ordenamiento, si bien, ya antes era aceptada, con las variantes con que se presenta en la vida práctica, al amparo de la doctrina del numerus apertus de los derechos reales. La jurisprudencia aplicaba las reglas de la propiedad horizontal, pero no por vía directa, sino por la vía analógica (artículo 4.1º CC).
En la actualidad el artículo 24 de la LPH declara directamente aplicables a esta figura el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil, sin que ello signifique que les otorgue la misma naturaleza jurídica. Es más, según Manuel Peña y Bernardo de Quirós, la diferencia de naturaleza entre ambas instituciones exige que deba darse una interpretación restrictiva a los preceptos que señalan los casos en que, conforme a la nueva Ley, procede la aplicabilidad íntegra, a los complejos urbanos, de las disposiciones de la propiedad horizontal. Y sigue diciendo que, en estos casos de complejos inmobiliarios privados, por su propia naturaleza de recaer los derechos separados sobre fincas independientes, hay siempre un juego de la autonomía de la voluntad mayor que en el régimen de la propiedad horizontal. De la misma ley resulta que el complejo se rige: 1º Por los pactos que establezcan entre sí los propietarios; 2º Supletoriamente por las disposiciones legales.
En cuanto a la primera cuestión planteada, se entendió por los presentes que el precepto estatutario que reserva al promotor amplias facultades de modificación de estatutos en tanto no se constituya la Comunidad de Propietarios, parece que es innecesario ya que, mientras no se produzca la enajenación de alguno de los elementos, aquél conservará todas sus facultades para otorgar por sí sólo el título constitutivo y modificarlo como tenga por conveniente. Exista o no tal regla estatutaria mientras el propietario sea único podrá por otorgar cuantas modificaciones estime pertinentes, y en cuanto surja un tercero titular de algún derecho se requerirá su consentimiento para cualquier modificación de la organización de la mancomunidad por el principio de unanimidad previsto en la LPH y los hipotecarios de tracto sucesivo y legitimación registral (arts. 20 y 38 LH).
La segunda y tercera cuestión depende del modo en que se haya organizado el complejo inmobiliario. Según el artículo 24 LPH estos complejos inmobiliarios privados podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el artículo 5.2º LPH. En estos casos le será de aplicación íntegra -con las salvedades antes dichas- las disposiciones de la LPH.
b) Constituirse en una agrupación de comunidad de propietarios. Esta forma jurídica exigirá que el título constitutivo sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar la agrupación.
c) Si no se adopta ninguna de estas formas jurídicas se aplicarán en primer lugar los pactos que establezcan entre sí los propietarios, y supletoriamente las disposición del régimen de propiedad horizontal. (art. 24.4 LPH). Sería, en este último caso, una situación similar a la propiedad horizontal de hecho.
Según parece desprenderse del supuesto de hecho estaríamos en presencia de una agrupación o mancomunidad (según se le denomina en los estatutos) de diferentes propiedades horizontales constituidas sobre cada bloque. Dentro de cada bloque, constituido en régimen de propiedad horizontal, es de aplicación íntegra la LPH y, por supuesto, las normas del artículo 17 LPH relativo a la forma de adoptar acuerdos y los requisitos para que los mismos vinculen a los propietarios ausentes de la reunión, precepto de carácter imperativo inderogable por norma contraria estatutaria, por lo que el párrafo cuestionado debe entenderse siempre sujeto a las prescripciones de la ley.
En cuanto a la mancomunidad de bloques su competencia se extenderá únicamente a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes del complejo. En este caso se aplicarán en lo posible las normas de LPH con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayoría cualificada exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada la obligación de mantener un fondo de reserva.
) La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades
Por ello, y en relación con la tercera cuestión planteada, la mayoría de los presentes entendió que no es contradictorio el párrafo cuestionado puesto que todos los propietarios integran, además de su comunidad particular, la mancomunidad de propietarios; el Presidente de cada uno de los bloques representará a su comunidad particular y el de la Mancomunidad a ésta; la Junta de la Mancomunidad estará integrada por los presidentes de las comunidades particulares y sus acuerdos vincularán a las comunidades, pero siempre que se refiere a los asuntos propios de su competencia y limitado a las zonas o elementos comunes; y finalmente quedan a salvo las decisiones que correspondan a la competencia de los órganos de gobiernos de las comunidades integradas.
En cuanto a la última cuestión planteada, respecto de los derechos de adquisición preferente, se dijo que lo normal es que tales derechos se pactaran en la primera transmisión de las fincas, con ocasión del otorgamiento de la escritura pública y no en los estatutos; y que, en todo caso, siendo un derecho de origen convencional debe cumplirse con los requisitos que ya señaló la famosa resolución DGRN de 20 de septiembre de 1966 cuando admitió la figura en base a la teoría del numerus apertus , siempre que aparezcan perfectamente delimitados los contornos de ese derecho y que los mismos permitan calificarlo como real.
Tales requisitos son los siguientes:
a) que se conceda ese derecho erga omnes y no simplemente como un derecho obligacional.
b) Que se determine el plazo de duración del derecho que no deberá exceder de diez años, por aplicación analógica del artículo 1.510 CC. También deberá determinarse a partir de cuándo comenzará a contarse dicho plazo.
c) Que se determine un plazo breve para su ejercicio computado desde la notificación fehaciente de la transmisión. Puede ser el habitual de 30 días.) Que se limite el ejercicio del derecho a un número determinado de transmisiones, por ejemplo a la primer transmisión,
e) Que se especifique el tipo de transmisiones que darán lugar al nacimiento del derecho. Por ejemplo si incluye también las transmisiones gratuitas o sólo las onerosas. Y en caso de que en la transmisión no se exista precio cuál es el sistema previsto para su fijación que deberá ser objetivo.
Inscrito el derecho de adquisición preferente se cerrará el Registro a enajenaciones posteriores en tanto no se acredite haber hecho la notificación preceptiva al titular del derecho de adquisición preferente (RDGRN de 19 de septiembre de 1974)