PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.-P: Un edificio se encuentra inscrito desde el año 1958. Ahora se otorga escritura de aclaración de la obra nueva y se indican las superficies construidas de cada planta. Se dice, también, que se declara el edificio como complejo inmobiliario distribuido en tres bloques o comunidades distintas, destinados a locales comerciales, usos multifuncionales y viviendas respectivamente. Hacen división horizontal de todas las fincas del edificio de los tres bloques.
Se otorgan estatutos generales para el complejo urbanístico y estatutos para cada uno de los bloques y en el bloque tres se habla, a su vez, de dos subcomunidades. ¿Se puede inscribir, dado que no queda clara la forma de asistencia a las juntas del complejo urbanístico?
R: En principio, existen dos formas de organizar la asistencia de los distintos propietarios a las juntas del complejo urbanístico, bien mediante asistencia personal en que cada uno tendría una cuota igual a las que se hubiere fijado en el citado complejo, o bien una asistencia mediante los presidente de cada bloque, pero en que acudirían con tantos votos como tuviere en el complejo su respectiva comunidad horizontal, no un voto por cada una de ellas porque ello sería contrario al principio general de que todos los votos deben tener el mismo valor -el artículo 17-3 de la LPH habla de mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación- y al artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que la adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas - y por lógica cualquier otro en que baste la mayoría simple-, exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación .
La determinación del régimen de la agrupación de comunidades del complejo inmobiliario privado deberá, en consecuencia, estar perfectamente determinado, bien expresamente, bien por remisión al régimen legal como se infiere de los número 3 y 4 del indicado artículo 24, y si del contenido de los estatutos resultan dudas, en aplicación del principio de determinación registral, las mismas deben ser aclaradas antes de practicar la inscripción para evitar conflictos futuros.
2.-P: Se encuentra inscrita una propiedad horizontal única -una sola cuota- compuesta por distintos edificios, con estatutos que exigen el consentimiento de la Junta de propietarios para la agrupación o división de pisos y locales. Consta la apertura de distintos libros a los diferentes portales.
Ahora se presenta una escritura de división de los locales de un portal, sólo con autorización de los propietarios de dicho portal. ¿Se puede inscribir?
R: Se considera que, en cuanto de la inscripción de constitución del régimen de la propiedad horizontal, sólo consta la constitución de una división para el conjunto inmobiliario formado por diez portales, sin que se prevea la constitución de subcomunidades horizontales para cada uno de los distintos portales ni, en consecuencia, las competencias o facultades de cada una de éstas; deben aplicarse las normas propias de la única comunidad existente registralmente, sin que para ello sea óbice la constancia registral de la legalización de los libros de las mismas, pues ello sólo permite reflejar en los mismos los acuerdos que legalmente cada comunidad pueda aprobar con validez jurídica.
En consecuencia, conforme establecen los artículos 17-1 y 12 de la LPH, para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, como ocurre con la división de los locales y asignación de cuotas en la propiedad horizontal, a falta de norma estatutaria, será necesario el consentimiento de todos los propietarios de la única propiedad horizontal existente, sin que sea suficiente el consentimiento de los propietarios del portal en que encuentra el local dividido, que sólo pueden adoptar acuerdos válidos en el estricto marco de la mera administración del mismo, de la cual excede el negocio escriturado a que nos referimos.
3.-P: Un promotor, titular de dos parcelas colindantes, las agrupó en su día con el propósito de construir dos bloques que compartirían el aparcamiento en el subsuelo. Por razones constructivas, aprovechando la excavación del terreno, construyó por entero el aparcamiento, pero, como consecuencia de la crisis, sólo uno de los bloques.
Ahora desea dividir horizontalmente el bloque construido, pero se encuentra con el problema de que el resto del solar sería elemento común de la división horizontal, cuando lo que desea es reservarlo para, en el futuro, construir el segundo bloque; y, además, ya ha construido parte del garaje en esa porción sobrante .
Propone hacer una división horizontal ordinaria con un elemento independiente al que se atribuya el 50% del suelo y el 50% del subsuelo (estas cuotas no queda claro que sean de la división horizontal). Pero la sentencia firme de la Audiencia Provincial de Madrid de 03/10/2008 (B.O.E. 10/08/2010) que anula la RDGRN de 14/06/2004 considera necesaria la licencia en caso de división horizontal cuando se atribuye el uso exclusivo de trozo de terreno susceptible de constituir físicamente finca independiente. Lógicamente él quiere evitar la división del terreno.
R: Uno de los muchos alicientes de los Seminarios de Madrid es el lujo que representa compartir un rato de discusión científica con los compañeros y, entre ellos, uno de bandera como es Rafal Arnáiz Eguren, que enseguida recondujo el tema exponiendo con su claridad habitual que la solución pasa por constituir un complejo inmobiliario.
Precisamente este autor, al que desde aquí se le rinde un modesto pero merecidísimo homenaje, ha escrito en su último libro Terreno y edificación, propiedad horizontal y prehorizontalidad , páginas 606 y 607, que el supuesto de que sobre una única finca se construyan diferentes edificios bien simultánea, bien sucesivamente, es uno de los precedentes característicos del complejo inmobiliario. En esta situación confluyen diferentes elementos, como son, las construcciones independientes, en régimen de edificación abierta, la existencia de una superficie sobre la rasante, que se constituye en elemento común de las diferentes construcciones, la constitución sobre estas últimas de regímenes específicos de propiedad horizontal, que funcionan como subcomunidades o como comunidades propias integradas en otra de mayor entidad, la existencia de servicios comunes, como instalaciones deportivas y la organización de una vigilancia común para todas las edificaciones. También suele ser frecuente que el espacio bajo la rasante de la superficie total se organice como una finca especial más del complejo, destino normal a aparcamiento subterráneo, como ocurre en el caso planteado.
Sigue diciendo que estos supuestos se ajustan perfectamente al contemplado en el artículo 24.2 LPH, y que se pueden organizar como un único régimen de propiedad horizontal o en sistema de complejo inmobiliario. Critica el primer caso, aun cuando ha sido bastante frecuente, considerándolo un dislate desde el punto de vista jurídico y que da lugar a múltiples inconvenientes, puesto que al aplicarse en muchas ocasiones las normas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, la delimitación de elementos comunes o cuotas y el gobierno del sistema da lugar a variados conflictos. Propone la configuración del conjunto como complejo inmobiliario que no exigiría licencia alguna de segregación por aplicación del artículo 17.3 del TR Ley del Suelo, según el cual, la constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención.
4.-P: Se presenta una escritura en que se efectúa la segregación de una vivienda de otra mayor, que se describe como resto, indicándose en la escritura que a ambas viviendas se accede por un hall común que les es anejo por partes iguales a las misma de 4 metros cuadrados, de lo que 2 se suman a la superficie de cada vivienda.
Se pregunta si es posible esa operación o si es necesario una división de pisos figurando como resto el vestíbulo que sería finca independiente o mejor, la creación de una subcomunidad horizontal de dos viviendas independientes con un vestíbulo común a los mismos de 4 m 2 ; que debería pertenecer a las viviendas como elemento común de la subcomunidad, dado que ni las viviendas tienen acceso independiente a un elemento común ni el vestíbulo es susceptible de aprovechamiento independiente.
R: Si los Estatutos de la Comunidad autorizan a realizar divisiones o segregaciones de los pisos redistribuyendo la cuota del departamento modificado entre los resultantes de la división o segregación, sin alteración de las cuotas de los demás copropietarios, se puede realizar la operación describiendo perfectamente y con todas las circunstancias previstas, además de los pisos, el anejo-hall que deberá vincularse ob rem por mitades partes indivisas a los dos pisos resultantes. Esta vinculación será permanente mientras se mantengan los pisos divididos y no será posible que luego sus propietarios pacten entre ellos una desvinculación y su anexión a uno sólo de los pisos, pues el otro quedaría inservible para el uso al que se destina al no tener salida a un elemento común del edificio.
No es posible configurar la operación como una división de pisos figurando como resto el vestíbulo que sería finca independiente, pues no tendrían aprovechamiento independiente al no tener salida a un elemento común del edificio o a la vía pública.
Pero se estima que lo más correcto es la creación de una subcomunidad entre los pisos siendo elemento común el hall y fijando una cuota de participación de cada uno de ellos sobre este último. Esta solución no exige autorización por los Estatutos, ni el consentimiento de la Junta de Propietarios en defecto de aquélla, puesto que frente a la Comunidad seguirá existiendo un solo departamento independiente con una única cuota de participación y un solo voto computable para la adopción de acuerdos. A diferencia del primer supuesto en que, si bien no sufren alteración las cuotas de los demás copropietarios, sí se ve alterada la mayoría personal al aumentar el número de votos computables. Se recuerda que en las comunidades de propietarios rige una doble mayoría para la adopción de acuerdos, de votos y de cuotas de participación, y que, si bien una división del departamento redistribuyendo su cuota entre los resultantes no altera la mayoría de cuotas, sí se produce esta alteración cuando, como consecuencia de esta división/segregación se aumentan el número de propietarios.
Como argumentos jurídicos se indican los siguientes: los a rtículos 46 y 47 del Reglamento Hipotecario, que excluyen de una división material la existencia de elementos comunes pues la misma debe afectar a la totalidad de la finca; no pudiendo tampoco configurarse como una segregación de fincas porque, en este caso, el resto sería una finca independiente que debería describirse íntegramente y, bien tendría su propio propietario o bien habría que constituir una comunidad "ob rem" a favor de las viviendas; como ya se ha expuesto.
Además, de los artículos 396 del Código Civil y 8-4 y 5 de la Ley Hipotecaria, resulta que en el supuesto de existir zonas comunes entre fincas susceptibles de aprovechamiento independiente, es necesaria la constitución del régimen de propiedad horizontal, complejo inmobiliario o de subcomunidad horizontal, según proceda.
5.-P: En el Registro figura inscrita una finca como Piso sótano centro izquierda destinado a taller de niquelado . Se presenta escritura de compraventa donde desaparece la expresión destinada a taller de niquelado que solicitan se elimine del Registro. Se acompaña escritura de complemento donde se dice expresamente que hoy es vivienda y se aporta cédula de habitabilidad.
R: La expresión destinada a taller de niquelado es un mero dato descriptivo que no altera la naturaleza de la finca y que puede cancelarse en la inscripción que ahora se practique. Se entiende además que, en este caso no seria necesario la licencia de cambio de uso, por cuanto ya figura en el Registro inscrito como piso y se aporta cédula de habitabilidad.
Sí sería necesario tal licencia de cambio de uso en cualquier otro supuesto de transformación de local a vivienda, no sólo porque supondría una alteración de dos de los parámetros principales que fija cualquier Plan General, intensidad edificatoria y número de viviendas, sino porque así lo exige especificadamente la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, en su articulo 151 letra G para el cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones.