PATRIMONIO DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.

1.-P: Se pregunta por el documento hábil, requisitos y honorarios de la cancelación de las condiciones resolutorias a favor del Ayuntamiento, que garantizaban la construcción de los edificios afectados por el Plan 18.000 en un plazo determinado, bajo ciertas características constructivas, para VPO, etc.

R: En cuanto al documento hábil para la inscripción de la cancelación de la citada condición resolutoria, se estima que es el propio documento administrativo en que se constate de forma genérica el cumplimiento de las condiciones y se consienta su cancelación por los siguientes argumentos:

a) El párrafo 4º del artículo 37 de la LPAP de 2003 que permite la cancelación por certificación administrativa del dominio de finca de las Administraciones Públicas por reconocimiento, pues quién puede lo más -reconocer el dominio de otro y cancelar la su inscripción-, puede lo menos -reconocer el cumplimiento de las condiciones impuestas a una transmisión y cancelar la garantía que aseguraba su cumplimiento-.

b) Aplicación analógica del artículo 66 del RGR (RD 939/2005), que permite cancelar mediante simple documento administrativo las hipotecas constituidas a favor de la Hacienda Pública en garantía de aplazamientos o fraccionamientos del pago de impuestos, y en el artículo 31-1 del RGR del SSS (RD 1637/1995) respecto de los préstamos hipotecarios en general que figuren inscritos a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social.

c) El artículo 82 de la Ley Hipotecaria que establece que las inscripciones hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia firme o por otra escritura o documento auténtico en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción; y el documento administrativo expedido por empleado público competente, al que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria ha situado en el mismo rango formal a efectos de la inscripción a la escritura pública, tiene la consideración de documento auténtico conforme dispone el artículo 1216 del Código Civil y el citado artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

Esta es, por otra parte, la doctrina de la DGRN en resolución, entre otras de 27 de noviembre de 2002, que indica que el artículo 179 del Reglamento Hipotecario, que sólo se refiere a las escrituras públicas y sentencias como documentos susceptibles de producir una cancelación registral, decae ante el artículo 82 de la Ley Hipotecaria que admite también, como se ha expuesto, otros documentos auténticos.

Respecto a si pueden considerarse obstáculos que surgen del propio Registro e impeditivos de la cancelación de referencia la no constancia registral del cumplimiento de determinadas condiciones que es obligatorio reflejar tabularmente, como por ejemplo la calificación definitiva de vivienda protegida o la terminación de la edificación, mayoritariamente se considera que aunque relacionados son actos independientes y que, por tanto, no impiden la cancelación; sin perjuicio de que la práctica de la misma no produzca el efecto de que pueda darse publicidad registral de la calificación de VPO o de la terminación de la obra nueva.

Por último, en relación con la minutación de estas cancelaciones de condición resolutoria se estima por unanimidad que existe una sola inscripción minutable -la de la cancelación en el edificio matriz-, al número arancelario 2.1 al no garantizarse un precio aplazado, y reducido al 50% al tratarse de una Administración Pública -el ayuntamiento-. No se cobraría nada, por tanto, por las notas marginales de referencia, y la base sería la del total valor del edificio u obra nueva, considerándose por algunos compañeros que se podría actualizar por el valor actual del módulo de VPO.

2.-P: Por acta del año 1972 el rector de una universidad y el embajador de una república sudamericana protocolizan y ratifican un acta de entrega a la república citada de una parcela de terreno para la construcción de un colegio mayor. Este acta de 1962, está firmada por el ministro de educación español, el ministro de relaciones exteriores de la república sudamericana, el rector, el subsecretario y más personas en la que se cede la parcela a la república y en ella se dice que la cesión se hace con carácter gratuito y por tiempo indefinido y será revocable y revertirá el terreno y las edificaciones construidas si no se destina a la construcción de un colegio mayor. Se dice que el gobierno español recibirá a su vez y en su momento en régimen de reciprocidad un terreno para fines análogos en la república hermana.

Se dice que es en base a un Decreto Ley de 1955 en el cual se autoriza a la junta universitaria para ceder incluso por tiempo indefinido a las repúblicas hispanoamericanas para construir colegios mayores.

Y para seguir su tesis traen un convenio de aspectos educativos de 31 de enero de 1980 en el que con carácter preliminar se habla de propiedad del colegio de la república. Una ley de su república de 1969 en la que se dice que el gobierno español procederá a otorgar el titulo traslaticio del solar (que por cierto no identifica). Unos acuerdos entre los dos gobiernos de reciprocidad de cederse los terrenos de un país a otro. Incluso una escritura hecha en el país sudamericano en que dos ministros de su país y el embajador español en que el gobierno hispano americano cede una parcela de su país para construir un colegio por España y se dice en su preámbulo en las mismas condiciones que se cedió al país americano la parcela de España y en su otorgamiento cede el dominio.

¿Qué se puede hacer?

R: Lo cierto es que en ningún caso se habla de propiedad, sólo cesión por plazo indefinido, por lo que, como se quiere que se inscriba la propiedad y el uso de la finca, la documentación presentada no se estima suficiente, pues todos esos documentos complementarios que se aportan no tiene virtualidad para determinar el verdadero contenido del acta de entrega.

Como solución se alude al artículo 37 número 4 de la LPAP de 2003, según el cual la certificación administrativa expedida por órgano competente de las Administraciones públicas será título suficiente para proceder a la cancelación o rectificación de las inscripciones a favor de la Administración pública, entre otros, cuando ésta reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre una finca que aparezca inscrita a favor de las Administraciones públicas, previo informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor correspondiente de la Administración actuante.

Se trata, como puede verse, de reconocimientos o renuncias de la Administración al dominio de bienes que tiene inscritos, por considerar, previo el asesoramiento jurídico pertinente, que el particular reclamante es el verdadero dueño y evitar así pleitos inútiles.

En realidad este párrafo constituye una aplicación del principio general de necesidad del consentimiento del titular registral para poder rectificar los asientos que figuran a su nombre, que está recogido en los artículos 40 letra c y 82 párrafo 1º de la Ley Hipotecaria, considerando que si por documento administrativo los Entes Públicos pueden inscribir a su favor, por documento administrativo podrán desinscribir.

Por tanto, si ese documento administrativo, por sí solo, es suficiente para inscribir las fincas a favor de un tercero, con más razón será suficiente para aclarar -indicado que lo que se transmitió fue la propiedad- el contenido de un título inscribible impreciso en términos jurídicos. En el caso contrario, es decir, de no reconocimiento por parte de la universidad de que lo transmitido es la propiedad, la contraparte deberá acudir a la vía judicial civil o a una reclamación administrativa previa a la vía judicial civil, para poder obtener la satisfacción de sus intereses.

3.-P: Se encuentra un solar inscrito a favor de una Junta Universitaria, en año 1965. Por la inscripción segunda la universidad cede por plazo de cincuenta años la parcela de terreno para la construcción sobre la misma de un colegio mayor, a una Congregación religiosa y se dice que la Congregación esta construyendo el colegio y se establecen unas condiciones, entre otras "que la autorización concedida ha de entenderse que no constituye ni podrá constituir nunca derecho real alguno sobre los terrenos que se ceden", "que los inmuebles serán considerados como construcciones en terreno ajeno sobre el supuesto de buena fe", "que la autorización permita el pleno disfrute del inmueble durante un plazo de cincuenta años, prorrogable a voluntad de la administración si así lo desea ". Y por la inscripción 3ª se inscribe la obra nueva que se esta construyendo a favor de la Congregación. Luego hay una hipoteca sobre el edificio, una modificación de la misma y una cancelación de ellas.

Ahora traen escritura en que se constituye una fundación y se dice que el derecho de superficie que tiene la Congregación lo adscribe a la fundación. ¿Qué hacer?

R: En principio se considera que es aplicable lo señalado en el caso anterior, en cuanto el reconocimiento de la entidad jurídica titular registral acerca de la determinación concreta del derecho real transmitido y a la necesidad de acudir a falta de una respuesta afirmativa a la vía judicial civil.

No obstante, se estima que de la situación registral -inscripción de la obra nueva a la congregación y del suelo a la universidad-, se infiere que el derecho transmitido sí es el derecho de superficie, a pesar de ciertas determinaciones de la cesión, como la que el derecho concedido no puede ser un derecho real, pues del conjunto de lo inscrito se infiere lo contrario y todo se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales.