COMPRAVENTA.
1.-P: En una compraventa en que no existe ningún pago del precio, el comprador se subroga en el préstamo hipotecario que grava la vivienda por una cantidad superior al importe del precio de la misma. ¿Existe algún inconveniente para la inscripción?
R: Según el artículo 1445 del Código civil el precio de la compraventa debe ser cierto, circunstancia que tiene lugar en este caso por lo que mayoritariamente se considera inscribible la venta, alegándose que esa diferencia de más del importe de la subrogación puede ser debido a que ese dinero se va a destinar al pago del impuesto -IVA o transmisiones patrimoniales- o a pagar reformas en la vivienda. Existen, sin embargo, algunos compañeros que esa causa de las diferencias de cifras debe explicitarse en la escritura para que sea posible la inscripción.
2.-P: Se presentan en el Registro unas escrituras por las que una entidad crediticia vende algunas de sus oficinas a una sociedad mercantil, que después las hipoteca. Se incluyen fincas de cinco Registros de Madrid. Son dos las cuestiones que se plantean:
1) En la cláusula 5ª de la venta se establecen unas limitaciones a la libre transmisión de los inmuebles vendidos que entiendo que no son inscribibles.
2) La sociedad compradora e hipotecante actúa mediante apoderado sin que conste la inscripción del poder en el RM. El notario da juicio de suficiencia, pero no consta que sea poder especial y, consultado el FLEI, el jueves de la semana y salvo que se haya inscrito estos últimos días, el poder reseñado no está inscrito. Sí está inscrito otro poder más antiguo a favor del mismo apoderado pero no es del que el notario hace el juicio de suficiencia.
3.- En la escritura de hipoteca la cantidad en euros que se señala para intereses de demora no coincide con los 18 meses al 11,891% pactado y, por lo tanto, tampoco coincide la cifra total de responsabilidad hipotecaria. Además, hipotecándose varias fincas se dice que el domicilio a efectos de notificaciones para subasta es el de la finca hipotecada.
R: Respecto de la primera cuestión ser recordó que las limitaciones de disponer, al derivar de un negocio a título oneroso, no son inscribibles en el Registro de la Propiedad (cfr. artículo 27 Ley Hipotecaria), no constando tampoco que se haya asegurado su cumplimiento mediante algún tipo de garantía inscribible. Siendo esta norma prohibitiva de carácter imperativo es posible denegar su acceso al Registro, en base a la solicitud de inscripción parcial de la cláusula 10ª, e inscribir la transmisión del dominio derivada del contrato de compraventa.
En relación con el punto segundo , del examen de la escritura de poder aportada resulta que se trata de un poder especial concedido por la representación orgánica de la sociedad y con facultades suficientes por lo que, con la aportación de la copia auténtica, se entiende subsanado el defecto de la incompleta reseña.
Según los criterios de la Comisión de Calificación en materia de hipotecas, en relación con los poderes especiales y, por consiguiente, no inscritos en el Registro Mercantil, es necesario que se indique la persona o personas que otorgaron el poder con reseña, a su vez, del documento en que tenga su origen la representación tomado de la propia escritura de poder especial. Así resulta de las resoluciones de la DGRN de 12 de abril de 1996 y 11 de junio de 2004 que señalan que la reseña de la representación habrá de comprender los datos esenciales que quién y en virtud de qué representación suficiente de dicha sociedad, orgánica o voluntaria, otorgó dicho poder. ( En la primera de dichas resoluciones la DGR y N resuelve que la preceptiva "reseña del documento auténtico que se la haya aportado para acreditar la representación alegada" que le imponen los artículos 47 LN y 164 RN, no puede limitarse a indicar el nombre del notario autorizante del poder alegado y su fecha, sino también la persona que otorga el poder y su relación con el órgano de administración de la sociedad, para que se entienda cumplida en todo la legislación notarial, presupuesto que el articulo 1217 Cc impone como necesario para que la escritura goce de los efectos que le atribuye el art. 1218 Cc. En la segunda de dichas resoluciones en un supuesto de sustitución de poder la DGR y N resuelve la necesidad de reseñar no solo la fecha y notario autorizante de la escritura de sustitución sino también los particulares del poder originario relativos a la justificación documental de la existencia y suficiencia de la representación alegada tomados de la propia escritura de sustitución aportada ).
Es también criterio de esa Comisión que es incompleta la reseña cuando el juicio de suficiencia se realiza de modo genérico para el acto que en esta escritura se realiza , cuando debe ir referido al concreto acto -en este caso préstamo hipotecario- que se documenta o bien reseñarse brevemente las concretas facultades de los poderdantes, pues, en caso contrario, el Registrador no puede valorar como exigen los artículos 18 LH y 98-2 de la Ley 24/2001 la congruencia de dicho juicio con el contenido del título presentado (resolución de la DGRN de 30 de septiembre de 2002, entre otras, que señala que la exigencia legal del juicio de suficiencia notarial de la representación, no queda cumplida con esas expresiones genéricas, sino que dicho juicio debe dotársele de cierta autonomía y concreción, más allá del hecho de acceder el Notario a la autorización de la escritura que otorgan las partes).
Esta doctrina resulta asimismo de la Circular Instrucción DGR y N de 12 de abril de 2002, doctrina de la DGR y N entre otras en resoluciones de 17 de enero de 2005, y 29 de mayo de 2006, y ha sido confirmada confirmada por la más reciente jurisprudencia entre otras en sentencia de 14 de marzo de 2007 del Juzgado de 1ª Instancia 53 de Barcelona, y sentencia de 19 de enero de 2007 del Juzgado de 1ª Instancia 44 de los de Madrid, y de las Audiencias provinciales, entre otras, las de la Audiencia Provincial de Valencia de 25 de octubre de 2006, de la Audiencia Provincial de Murcia de 3 de noviembre de 2008, de la Audiencia Provincial de Málaga de 4 de febrero de 2009, y la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 13 de mayo de 2009 que expresamente establece que "el artículo 98 de la ley 24/2005 ha de interpretarse desde una perspectiva constitucional y de manera coherente con el resto del ordenamiento jurídico y respetuosa con el artículo 18,1 de la Ley Hipotecaria, por lo que afirma que el Notario debe hacer un juicio de suficiencia motivado o fundamentado a través de la reseña -aunque sea sucinta- de las facultades representativas tal como resulten del poder, para que el Registrador pueda calificar este juicio, en cuanto que éste, como todo juicio de valor, no es vinculante y puede ser desvirtuado en el procedimiento registral."
Respecto a la última cuestión relativa a la fijación de domicilio para notificaciones como el de la finca hipotecada cuando se hipotecan varias, la mayoría entendió que debe interpretarse como el de la finca donde se lleve a cabo la ejecución y, por lo tanto, inscribirse. No se considera necesario ninguna aclaración en el sentido de que sea cada una de las fincas hipotecadas puesto que no cabe otra interpretación posible, aunque no faltó alguna opinión en contrario. Debe tenerse en cuenta que la fijación del domicilio en la escritura impide la utilización del procedimiento especial de ejecución sobre bienes hipotecados (cfr. art. 682 2º LEC), pero su omisión no es defecto para la inscripción de la hipoteca, aunque luego tenga que acudirse al ejecutivo ordinario para su ejecución. La finalidad de este requisito es asegurar al deudor el conocimiento de las actuaciones ejecutivas, pero cabe la fijación de varios domicilios (uno para el acreedor y otro para el deudor, o uno para cada deudor), y según RDGRN de 9 de julio de 2001 la expresión legal un domicilio no significa una solo, sino uno cierto y determinado, pero pueden ser varios los fijados, como ocurrirá en el caso en que se señalan domicilios para cada una de las fincas hipotecadas (como debe interpretarse la cláusula en cuestión) y además la expresión de distintos domicilios puede facilitar el desarrollo del procedimiento.
Finalmente se señala que el defecto de la responsabilidad hipotecaria por intereses debe subsanarse pues el error padecido vulnera las exigencias de claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales, que exige que no quepa ninguna duda sobre cual es la extensión objetiva de la hipoteca respecto del crédito garantizado.