RESOLUCIÓN DE 22-07-2010 (BOE: 18-09-2010). Seguro Decenal: no cabe la dispensa a las viviendas construidas por varias personas en régimen de comunidad.
Registro: Almuñécar
Se presenta Escritura en que los otorgantes declaran una obra nueva que se terminó en 2004 manifestando que no tenían contratado seguro decenal, ya que la vivienda se construyó para uso propio. La obra nueva se describe con dos plantas pertenecientes a dos propietarios en la proporción de 60,33% y 39,67% respectivamente.
La Registradora suspende la inscripción por entender que, al no tratarse de una única vivienda unifamiliar ni tampoco de autopromotor individual, es indispensable la constitución de un seguro decenal.
La DG confirma la nota de calificación y señala que en cuanto al seguro decenal, se trata de un seguro de daños o caución, y no de responsabilidad civil (por lo que es exigible al promotor aunque no surja un tercero); y que, "siendo la finalidad de la Ley la adecuada protección de los intereses de los usuarios (cfr. art. 1.1), es importante advertir que el concepto legal de "usuario" es distinto al de "propietario", con el que podrá coincidir o no [...] De donde se colige sin dificultad que fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro".
En cuanto al ámbito concreto de la excepción legal contenida en la DA 2ª de la LOE en relación con el autopromotor y su aplicabilidad o no al presente caso, la DG insiste en que debe tratarse de "un autopromotor individual" y, además, de "una única vivienda unifamiliar para uso propio", requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepción legal sea procedente y añade que es doctrina reiterada de esta Dirección General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2003 y de 5 de abril de 2005, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas .La Resolución Circular de 3 de diciembre de 2003 afirmó la inclusión dentro del mismo de la comúnmente llamada "comunidad valenciana" para la construcción de edificios; si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley.
Por lo que respecta al concepto de "vivienda destinada a uso propio", se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (cfr. artículo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios. El concepto de uso propio debe ser excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor .
Centrándonos en el supuesto de hecho a que se refiere el título presentado, relativo a la construcción por una pluralidad de personas -titulares en régimen de comunidad ordinaria o por cuotas indivisas- de una vivienda sobre una finca en la que ya figura previamente inscrita la obra nueva de otra vivienda a favor de los mismos cotitulares, indica la DG que si bien ésta está asentada sobre una porción de la parcela distinta a la que ocupa aquella, cabe destacar que en estos casos de comunidad ordinaria la construcción no puede predicarse individual, sino que por su propia naturaleza es un acto colectivo (cfr. artículo 398 del Código Civil). También el uso corresponde a todos los comuneros (cfr. artículo 394 del Código Civil) .