RESOLUCIÓN DE 17-05-2010 (BOE: 05-07-2010). CUÁNDO CABE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO
Se presenta un escrito en el Registro de la Propiedad solicitándose por parte de una cooperativista de una Cooperativa de viviendas, que se ha dado de baja voluntaria en la misma, una Anotación Preventiva de Crédito Refaccionario, que derivaría de la aportación que aquélla hizo a la Cooperativa para la adquisición y construcción de dos viviendas, en suelo rústico pendiente de Reparcelación Urbanística, estando ambas parcelas hipotecadas, y sin que sobre ninguna de ellas se haya declarado ninguna obra nueva (en construcción).
La registradora deniega la pretensión por diversos motivos, siendo el que aquí nos interesa que no se trata de un crédito refaccionario, ya que el desembolso en metálico a la Cooperativa no puede reputarse como un anticipo de la refacción, habida cuenta de que ni siquiera se ha realizado obra alguna, ni incrementado su valor (ni hay participación personal alguna de la Cooperativista en la ejecución de las obras) ni puede acreditarse una relación directa o indirecta entre la aportación social por la cooperativista y la adquisición de las fincas por la Cooperativa (que tiene personalidad jurídica propia y distinta de sus miembros).
Además, aunque fuera un crédito refaccionario, de la Legislación estatal y autonómica de Cooperativas resulta la responsabilidad personal por deudas, durante 5 años, del cooperativista que cause baja en la misma, lo que choca con la concepción del propio crédito refaccionario, que es privilegiado y no parece lógico dar más preferencia al antiguo cooperativista que a los terceros acreedores.
La DGRN confirma la calificación y asume todos los argumentos de la registradora, poniendo de relieve, en base a las Sts TS de 21 mayo 1987 y de 21 julio 2000 que crédito reaccionario es el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble. Tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y, según la evolución jurisprudencial, el crédito deriva de la anticipación de dinero, material o trabajo con dicha finalidad ; y añade que no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros contratos que hayan contribuido, de modo directo, al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto por el contratista al propietario , matizando no obstante que tal concepto amplio de crédito refaccionario no autoriza, empero, su extensión indiscriminada a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles.