RESOLUCIÓN DE 14-06-2010 (BOE: 09-08-2010). Representación; Determinación del objeto; Tracto sucesivo; Legalidad de las formas extrinscas.
Registro: Enguera
Resolución de 14 de junio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Enguera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato de promesa de compraventa y cesión de derechos de usufructo y retracto.
La inscripción de la escritura de protocolización se suspende por falta de acreditación suficiente de la representación, por aparecer las fincas inscritas a nombre de personas distintas de los otorgantes, por indeterminación de derechos de los otorgantes, y por falta de legalidad en las formas extrínsecas del documento por el que se solicita la inscripción
La Dirección examina los defectos señalados por el Registrador:
Sobre la indeterminación de las fincas a que se refieren las cesiones de derechos: "Para su acceso al Registro, los títulos inscribibles han de contener una descripción precisa y completa de los inmuebles a que se refieren, de modo que éstos queden suficientemente individualizados e identificados (arts. 9.1 LH 51, reglas 1 a 4, RH), y si bien cuando dichos títulos hacen referencia a inmuebles ya inscritos, la omisión o discrepancia en ellos de algunos de los datos descriptivos con que éstos figuran en el Registro no constituye en todo caso un obstáculo para la inscripción, dicho obstáculo existirá cuando la omisión o discrepancia sea de tal condición que comprometa la correspondencia segura y cierta entre el bien inscrito y el que según el título se transmite" (R. 11.10.2005).
En cuanto a la insuficiencia de la instancia subsanatoria presentada: "No basta para suplir tal omisión que se aporte como documento complementario una instancia en la que se solicita la inscripción de las fincas que se reseñan; para rectificar la escritura completándola con la descripción de las fincas, tratándose de un extremo esencial de la misma, sería preciso el consentimiento de los interesados mediante un nuevo otorgamiento, dando cumplimiento con ello al mandato contenido en el art. 21 LH".
Sobre la falta de tracto sucesivo, al estar inscritas las fincas en favor de persona distinta de la disponente. No resulta admisible el argumento utilizado por el recurrente, con relación a la cesión según el cual, al ser la cedente titular de una participación mayoritaria en la sociedad limitada, puede comparecer en nombre de la misma. Como resulta evidente, la sociedad tiene personalidad jurídica propia que se aísla de la de sus socios", y estos no tienen por el hecho de serlo representación alguna. Pues por imperativo legal la representación de la sociedad corresponde a sus administradores, y sin que se acredite por dicho accionista poder conferido por la sociedad.
Por ultimo indeterminación del derecho transmitido: La Dirección reprocha la "indeterminación -objeto, duración, contenido, etc. - en la pretendida cesión de retracto en contra de los principios de especialidad y rogación (arts. 6 y 9 LH y 51.6 RH)". El Centro Directivo declara que es imprescindible la determinación del contenido y extensión de las facultades que integran el derecho que pretende su acceso al Registro.