RESOLUCIÓN DE 12-07-2010 (BOE: 18-09-2010). Parcelación: :La venta de una participación indivisa sobre una finca rústica puede considerarse parcelación que precise el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaración de innecesariedad.

Registro: Barbate

Parcelación: La venta de una participación indivisa sobre una finca rústica puede considerarse parcelación que precise el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaración de innecesariedad,cuando, aunque no exista una asignación formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble, sí existen elementos de juicio reveladores de una posible parcelación urbanística. (Andalucía)

Se presentan sendas escrituras de obra nueva consistente en una edificación a la que se le da el uso de vivienda y otra edificación que se usa como trastero-garaje; y compraventa de una participación indivisa sobre la finca, exonerando el comprador al vendedor de la tenencia y acreditación de la constitución del seguro decenal

La Registradora no practica la inscripción por existir dudas en torno a la parcelación ilegal y riesgo de formación de núcleo de población en dicha finca.

La DG cita la RDGRN de 10 de octubre de 2005 en la que se señalaba que la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente .

Sin embargo, añade que el concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.

Además, la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble, no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria del hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.

Si bien, la DG indica que tanto el artículo 78 como el 79 del RD 1093/97, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, se remiten, para la definición y desarrollo de este concepto, a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y el reciente Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, y que desarrolla precisamente el artículo 66 de la Ley antes citada, intensificando las atribuciones de Notarios y Registradores en orden a la exigencia por parte de los mismos de la acreditación de la licencia de parcelación o declaración de innecesariedad en los casos de transmisiones de participaciones indivisas de fincas no urbanizables, incluso en los casos en que nada figure en la escritura sobre el derecho de uso exclusivo de una porción de terreno (cfr. art. 8.a) La Registradora, en el presente caso, no basa su calificación únicamente en la existencia de una transmisión de cuota indivisa, sino, junto con ello, en dos elementos de juicio adicionales, derivados, de un lado, de los antecedentes del Registro (a cuya vista ya hizo constar en la nota simple de información continuada que se insertó en la escritura la advertencia según la cual "Se advierte, conforme al artículo 66 de la LOUA que no se admitirán ventas de participaciones indivisas o de declaraciones de obras nuevas, que impliquen según los antecedentes del Registro una posible parcelación ilegal...") y, de otro lado, de la exoneración del seguro decenal que efectúa el comprador al vendedor en el título de compraventa relacionado, en el que el transmitente justifica la no constitución del seguro decenal alegando ser la construcción en autopromoción y que su propósito inicial era destinarla a domicilio personal y no enajenarla en el plazo de diez años, circunstancia que es reveladora de un uso propio y exclusivo de la vivienda y, por tanto, de la porción de terreno ocupada por la misma, supuesto prevenido en el artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía ("diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble"), lo que obliga a exigir la preceptiva licencia o declaración de innecesariedad (artículos 66.4 LOUA y 78 del RD 1093/1997, de 4 de julio). Todo lo cual lleva a concluir, en atención a lo antes expuesto, que resulta justificada la calificación registral negativa.

Por ello la DG confirma la nota de calificación.