RESOLUCIÓN DE 02-06-2010 (BOE: 09-08-2010). Menores-incapaces (conflicto de intereses); Separación de bienes; Medios de pago

Registro: Almadén

Resolución de 2 de junio de 2010, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Almadén, por la que se suspende una escritura de elevación a público de un contrato de compraventa celebrado en documento privado.

HECHOS: Se trata de una elevación a público (2007) de documento privado de compraventa (fecha de 2003) en la que una persona comparece a la vez como tutor de un heredero incapaz del vendedor y como comprador, compareciendo ambos cónyuges compradores. Del precio establecido, 6.010,12 euros, se satisfizo en el momento de la suscripción del contrato privado la suma de 601,01 euros, y el resto de aplazó a un momento posterior, manifestando en la escritura de elevación que había sido pagado íntegramente antes del otorgamiento de la escritura.

Defectos alegados por la Registradora:

1) Al comparecer la tutora como representante de uno de los vendedores que es incapaz, y a su vez como compradora, existen intereses contrapuestos entre el tutelado y su tutora, por lo que es necesario el nombramiento del defensor judicial, tal como establece el artículo 299 del Código Civil.

2) No queda determinado el régimen económico matrimonial de los adquirentes, ya que en territorio de derecho común (donde radica la finca) el régimen legal supletorio es el de gananciales (artículo 1.316 del Código Civil), por lo que hay que especificar si se trata del régimen de separación de bienes pactado en capitulaciones matrimoniales inscritas en el Registro Civil (artículos 1.333 del Código Civil y 77 Ley del Registro Civil), a fin de hacer oponible a tercero dicho régimen, o si se trata del régimen legal supletorio previsto en alguna legislación foral, por tener los compradores dicha vecindad foral en el momento de contraer matrimonio (artículo 9.2.º Código Civil).

3) Tratándose de un bien adquirido por ambos cónyuges sujetos al régimen de separación de bienes (ya sea el legal o el convencional) debe expresarse la proporción indivisa en que adquieren, tal como exigen los artículos 90.2 y 54 del Reglamento Hipotecario, expresando la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos, que permitan conocerla indubitadamente.

4) Al tratarse de una escritura pública por la que se adquiere a título oneroso un bien inmueble, le es de aplicación lo establecido en el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, que exige que en la inscripción de contratos en los que media precio o entrega de metálico, se haga constar la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago.

La DG desestima el recurso y apoya los argumentos de la Registradora:

1) E cuanto Conflicto de intereses entre el heredero incapaz del vendedor y su tutor comprador, que hace necesario el nombramiento de defensor judicial. Dice la Dirección Si bien es cierto que la venta se perfeccionó al tiempo de la celebración del documento privado, hay que afirmar que el art 1227 c.c. sólo se refiere a la fehaciencia de la fecha , pero no a la identidad de las personas, ni a su contenido, ni acredita la capacidad de quienes lo celebraron,... pero sobre todo la ley exige la autorización judicial no sólo para la transmisión o gravamen de inmuebles, sino también para la renuncia de derechos y cesión a terceros de créditos que el tutelado tenga contra el tutor (arts 271.2 y 3 y 272.7 del c.c. y concordantes del Código de Familia Catalán) por tanto las cartas de pago y confesiones de pago de precio aplazado que permiten dar por extinguidas las deudas del tutelado contra el tutor. Por tanto se produce un conflicto de intereses, y sin entrar en el tema de si se precisa o no autorización judicial, se ratifica la exigencia de la registradora de nombramiento de defensor judicial.

2) En el segundo defecto la Dirección reitera la doctrina indicada de las R. 15.06.2009 y R. 05.03.2010, en interpretación del art. 159 RN en el sentido de que el Notario, según las manifestaciones de los otorgantes, debe concluir si el régimen que estos alegan es el legal supletorio que les corresponde o convencional.

3) Confirma el tercer defecto, según el art. 54 RH: "Por exigencias del principio de especialidad hipotecaria, que impide poder aplicar la presunción de igualdad del art. 393 C.c., ya que dicha presunción en modo alguno puede admitirse como definitiva a efectos de fijar la verdadera extensión del derecho".

4) ) Finalmente en cuanto a la exigencia de la determinación de los medios de pago La Dirección reitera su doctrina sobre acreditación de los medios de pago, contenida en R. 02.06.2009 y R. 05.03.2010. Como se trataba de elevación a público de un documento privado otorgado antes de la L. 36/2006, la recurrente entendía que no procedía aplicar esta Ley; la Dirección replica que "en la escritura pública se produce una declaración de la parte vendedora por la que se confiesa recibida la totalidad del precio de la compraventa, incluida la parte que quedó aplazada en el momento de la firma del documento privado"; pero además, reitera lo dicho en R. 05.09.2009, que "el objeto del art. 177 RN no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos públicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutación jurídico real con contraprestación en dinero y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los RD. 45/2007 y RD. 1804/2008, o el más reciente RD. 1/08.01.2010, serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior".R. 02.06.2010 (Particular contra Registro de la Propiedad de Almadén) (BOE 09.08.2010).