SOCIEDAD CONYUGAL.

1.-P: Una finca -vivienda habitual- se encuentra inscrita en el Registro en cuanto a un 48% a favor de una persona casada A -el marido- y en cuanto a un 52% con carácter ganancial del matrimonio. Ahora se presentan testimonio de la sentencia de divorcio en que se aprueba el convenio regulador, se adjudica la finca a ambos cónyuges por mitades partes indivisas y el uso a la mujer, y luego el testimonio de la sentencia recaída en juicio declarativo reconociendo el derecho a la extinción de condominio y adjudicándose a un rematante en subasta la finca entera.

No existe anotación de la demanda de extinción del condominio. ¿Se puede inscribir y qué?.

R: Se entiende que debe aplicarse, en primer lugar, el principio de prioridad e inscribir la sentencia de divorcio, pero sólo en cuanto a la parte inscrita como ganancial y el derecho de uso de la totalidad, pues no se indica causa alguna para la adjudicación del resto de la finca privativa del marido.

A continuación se inscribiría la sentencia de la extinción del condominio adjudicando la finca entera al rematante, pero con el arrastre del derecho de uso, pues al no practicarse la anotación de la demanda, la subasta no puede hacer decaer dicho derecho de uso (aplicación a sensu contrario de las sentencias del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 2000 y 22 de abril de 2004 y resolución de la DGRN de 31 de marzo de 2000), aunque al efectuarse la subasta no constaré el derecho de uso inscrito, el juego de los principios registrales impone que el hecho del que derive la subasta -hipoteca, embargo, demanda, etc- se hubiera constatado en el Registro con anterioridad al derecho de uso.

2.-P: Se presenta una escritura de compra en que un padre vende a su hija y, además, representa a su yerno -marido de la compradora- y en nombre de éste confiesa que el dinero de la compra es privativo de la mujer -su hija- (el poder según trascripción notarial comprende esa facultad), manifestando también, en propio nombre, que ese dinero proviene de una transferencia que el mismo hizo como consecuencia de la venta de fincas que pertenecían a él y a sus hijos por herencia de su madre. ¿Cómo se debe inscribir?.

R: En primer lugar se considera que no existe un propio conflicto de intereses entre el marido y su suegro pues éste se limita a manifestar un hecho que como veremos no tiene trascendencia jurídica y, además, no representa a su hija.

En segundo lugar se estima que la finca debe inscribirse a favor de la mujer por confesión del marido, no con carácter privativo, pues no se acredita fehacientemente que ese dinero procedente de la venta es precisamente el que se ha invertido en esta compra, y bien pudo gastarse o invertirse en otras fincas -resoluciones de la DGRN de 7 de diciembre de 2000 y 10 de octubre de 2005-.

3.-P: Está inscrito una finca a favor de A por convenio regulador y el uso a favor de su mujer B hasta que se produzca su venta y en su defecto hasta el 31 de diciembre de 2017 .

Ahora presentan una escritura de hipoteca otorgada sólo por el titular del domino A, ¿Es inscribible?.

R: Mayoritariamente se considera que es necesario el consentimiento de la mujer pues para la enajenación es necesario el mismo -artículo 96 del Código Civil- y la hipoteca puede implicar una enajenación. Piénsese que para embargar el mismo también es necesario la notificación al cónyuge no titular -artículo 144-5 del Reglamento Hipotecario-.

No obstante, algunos compañeros consideraron que sí era inscribible, pero con la indicación que no será posible al ejecución hasta que se obtenga el consentimiento de la mujer o la extinción del uso, aplicando la doctrina de la DGRN relativa a las hipotecas sobre fincas con prohibiciones de disponer por previo préstamo hipotecario cualificado o convenido inscrito.