PROPIEDAD HORIZONTAL.

1.-P: El titular de tres plazas de garaje y de dos locales, constituye una comunidad funcional, entre las cuatro fincas. Dice que están destinadas a 17 plazas de garaje de coche y una de moto. Establece comunidad de 18 cuotas o partes indivisas sobre cada finca. La suma de las cuotas en cada finca da 100. Dice que en dichas fincas están las 18 plazas de aparcamiento. Cada una de dichas cuotas (cuota de cada finca mas cuotas de las otras tres) da derecho a uso de una plaza de garaje. Traen plano. Establece reglas de elementos comunes, zonas de acceso, gastos de conservación, etc. Las ventas se van haciendo de las cuotas de cada una de las fincas (una cuota de cada una) que da derecho al uso a cada plaza. O sea, la venta de las cuotas x de cada una de las las fincas da derecho al uso de la plaza x que se determina en el plano. ¿Se puede inscribir?.

R: Mayoritariamente se considera que sí, y se pone de manifiesto que en el Madrid antiguo existen numerosas comunidades de garajes de este tipo, existiendo una resolución de la DGRN de 12 de diciembre de 1986 que, aunque no es el objeto propio del recurso, indirectamente lo admite. También se indica que este caso no es el mismo que el planteado en el número 7 de esta revista, pues en aquél se constituía expresamente una comunidad funcional con cuotas nuevas que nada tenían que ver tampoco con las cuotas de propiedad de cada uno de los comuneros en las distintas plantas de sótano.

Por último, se estima que aunque el artículo 68 del Reglamento Hipotecario hable de cuota indivisa de finca, ello no excluye que, por razón de las características de la edificación o división horizontal, la cuota que da derecho al uso de una plaza de garaje -ej. diversas plantas de sótano que son fincas registrales independientes-, deba ser la suma de las cuotas en las distintas fincas independientes que constituyan el garaje.

2.-P: El elemento número uno de una propiedad horizontal es una nave industrial. En los Estatutos de la finca matriz se estableció que: la nave industrial podrá ser utilizada como garaje. Es posible que dicho futuro garaje pase a pertenecer a distintos propietarios en proindiviso. En este supuesto la comunidad de propietarios que sobre el garaje se forme se regirá por las siguientes normas:... ¿Es posible organizarlo mediante su división horizontal con sus propios Estatutos, en los que no se incluyen esas normas que figuran en la finca matriz? El propietario ha obtenido autorización por unanimidad de la comunidad de propietarios para segregar el local-garaje en fincas independientes, en tantas partes como plazas de garaje independientes se obtenga licencia municipal . Se acompaña también la licencia municipal de actividad.

R: Se considera que, dada la autorización contenida en los Estatutos, son posibles todas las opciones sólo con la intervención del propietario de la nave, es decir, constituir una comunidad funcional o por cuotas con derechos de uso de plazas determinadas; una subcomunidad horizontal con sus propias cuotas; o constituir los garajes como elementos independientes de la Propiedad horizontal global con fijación de las cuotas para cada uno respecto de la misma.

En este último caso, debe tenerse cuidado de que los elementos comunes de la nave -viales del garaje- no se queden como resto inscrito a favor del propietario sino que se afecten a la subcomunidad o comunidad horizontal expresamente como elementos comunes.

Ahora bien, se considera que se deben respetar las normas generales de los estatutos de la Propiedad horizontal global, aunque las mismas sí pueden completarse.

3.-P: Se presenta una escritura de cambio de uso de local a vivienda: es posible cuando la única mención que contienen los Estatutos es que: los locales de la planta baja y primera podrán ser destinados a la industria o negocio que autoricen las ordenanzas municipales. Sus propietarios podrán, sin necesidad de consentimiento o notificación a la Junta, podrán agruparlos, dividirlos y segregar porciones. Han obtenido licencia municipal para el cambio de uso.

R: Unánimemente se considera que sí, y a estos efectos se recuerda las resoluciones de la DGRN de 12 de diciembre de 1986, 23 de marzo de 1998 y las sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1989, 5 de marzo de 1998 y 23 de febrero de 2006; que permiten dichos cambios sin necesidad de autorización de la Junta de Propietarios si no existe una prohibición expresa en los estatutos porque la mera indicación, en los estatutos o en el título constitutivo, del destino de un departamento no impide otros usos , es decir, que esa indicación no limita las facultades dominicales del dueño de departamento, pues ello requiere una cláusula precisa y concreta de prohibición de cambio de uso.

4.-P: Se pregunta si es posible vincular ob rem dos elementos de edificios distintos, concretamente, dos garajes con un local destinado a garaje de un bloque colindante de otra propiedad horizontal.

R: Unánimemente se considera que sí es posible dicha vinculación, aunque no la impongan normas urbanísticas, y sin necesidad de consentimiento de la Juntas de Propietarios respectivos, salvo que así los exijan los respectivos estatutos o afecte a algún elemento común de las propiedades horizontales como, por ejemplo, un muro de separación.