PATRIMONIO DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.

1.-P: Se presenta modelo de la escritura de venta de lo que se denomina porcentaje de suelo de las parcelas del plan 18.000, a favor de los respectivos titulares del derecho de superficie concretado en pisos. Se solicita aprobación.

R: Aparte de la admisión de la condición resolutoria y lo relativo a los términos de la consolidación del derecho de superficie que ya fue objeto de aprobación en otros seminarios, se trató sobre la corrección de la expresión venta de la cuota del ...% indiviso del dominio del suelo perteneciente al Ayuntamiento , pues Rafael Arnaiz pone de manifiesto que tras la nueva Ley del suelo de 20 de junio de 2008 ha desaparecido la tradicional concepción del derecho de superficie como generador de dos propiedades independientes, la superficiaria y la del suelo.

Ello, explica, es así porque aunque dicha Ley siga usando por tradición no reflexionada la expresión el propietario del suelo -artículo 41.4-, lo que realmente ostenta su titular es un mero derecho de readquisición de la propiedad cedida como consecuencia del derecho de superficie en cuanto que según dispone dicho artículo el titular de la finca puede por un lado transmitir el vuelo y por otro el subsuelo y, en consecuencia, qué es lo que tiene cuando a transmitido los dos sino una especie de dominio útil o derecho de readquisición.

Se acepta ese criterio pero con un matiz y así, frente a esta concepción, se argumenta, que si el artículo 41-3 de la Ley del Suelo señala que el subsuelo corresponde al propietario del suelo y que el subsuelo será objeto de transmisión con el suelo salvo pacto en contrario , al menos mientras no se constituya ese derecho de subedificación, el titular, en este caso el Ayuntamiento, seguirá siendo el propietario de algo más que un mero derecho de readquisición.

Como en el supuesto planteado no ha ocurrido dicha circunstancia, se considera que el Ayuntamiento sigue siendo titular del suelo y, además, del derecho de readquisición del vuelo edificado, y en este sentido se estima mayoritariamente que lo correcto sería añadir en la escritura que se transmiten ambos derechos y no sólo la cuota del suelo.

También se considera que debe modificarse la expresión de que los adquirentes son dueños en pleno dominio de un derecho de superficie sobre al vivienda .... , por la más correcta desde el punto de vista técnico de son titulares de la propiedad superficiaria de la vivienda ...... .

2.-P : VIVIENDAS DEL INVIFAS: Se pregunta por las ventas por primer adquirente con Oficio de renuncia al ejercicio de derecho de adquisición preferente, del Director General Gerente, en el que después de recoger las condiciones de la venta, que coinciden con las de la escritura presentada, se comunica al interesado que el Instituto "en esta compraventa no ejercita el derecho de adquisición preferente".

Parece que el derecho de tanteo y retracto a favor del INVIFAS se refiere solo a la primera transmisión intervivos, durante el periodo de diez años desde la adquisición de la vivienda por el particular. ¿Tenemos que seguir arrastrando el derecho o se cancela al inscribir la venta autorizada?

R: La Disposición Adicional 2ª de la Ley 26/1999, de 9 de julio, de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas establece lo siguiente:

Disposición adicional segunda. Normas para la enajenación de viviendas militares y demás inmuebles.

1. Las viviendas no incluidas en las Órdenes ministeriales a las que se refiere el apartado 1 del artículo 5 de esta Ley, así como los demás inmuebles, podrán ser objeto de enajenación de acuerdo con las siguientes normas: ...

a) Las viviendas ocupadas podrán ser ofrecidas al titular del contrato o, caso de fallecimiento de éste, al cónyuge que conviviera con él al tiempo del fallecimiento y, en su defecto, a las personas que se relacionan a continuación, si hubieran convivido con el titular los dos años inmediatamente anteriores y siempre que la vivienda constituya la residencia habitual de las mismas: ...

f) Respecto de las viviendas desocupadas, el Ministerio de Defensa podrá optar por asignarlas a otras unidades del Departamento o enajenarlas mediante concurso, estableciendo como precio de licitación el precio final de venta resultante de la valoración señalada en la letra b) de este apartado, entre personal al servicio del Ministerio de Defensa de acuerdo con los baremos y procedimiento que se determinen. ...

g) Las viviendas adquiridas en las condiciones señaladas en las letras a) a f) anteriores no podrán ser objeto de enajenación hasta tanto no hayan transcurrido tres años desde el momento de la compraventa, salvo fallecimiento del adquirente.

La hipoteca de la vivienda, a los solos efectos de su compra, no se entenderá incluida en esta prohibición legal de disposición del bien inmueble.

En todo caso, durante el período de diez años desde la adquisición de la vivienda, la primera transmisión por actos "inter vivos" de la misma, de parte de ella o de la cuota indivisa, deberá ser notificada fehacientemente al Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas, con indicación del precio y condiciones en que se pretende realizar la compraventa. En el plazo de un mes desde la recepción de la notificación, el referido Instituto deberá autorizar la transmisión o ejercer el derecho de tanteo.

El tercero adquirente, quedará obligado a remitir al mismo organismo una copia de la escritura pública en que se efectuó la compraventa. Si la transmisión se hubiere efectuado sin haber practicado la precitada notificación o en condiciones distintas de las indicadas en ésta, el Instituto podrá ejercer el derecho de retracto en el plazo de un mes desde la recepción de la escritura pública.

Para la inscripción de los referidos títulos de propiedad en el correspondiente Registro de la Propiedad, será condición necesaria la acreditación de haber efectuado los trámites previstos en los dos párrafos anteriores .

Esta DA 2ª establece un derecho de adquisición preferente de origen legal, para cuya efectividad se establece un cierre registral: no podrán inscribirse transmisiones en el Registro de la Propiedad sin acreditarse los trámites establecidos en la norma. El derecho de adquisición preferente se limita a un período de diez años desde la adquisición de la vivienda, y, además, a la primera transmisión por actos inter vivos . Por consiguiente, el derecho se extingue con la primera transmisión y podrá procederse a la cancelación en el Registro.

Si la ley no lo hubiera limitado a la primera transmisión inter vivos , el derecho de adquisición preferente seguiría vigente durante el plazo de diez años, con independencia del número de transmisiones.

Pasados los diez años de duración del derecho podrá cancelarse por aplicación del artículo 353 del Reglamento Hipotecario. No es aplicable el artículo 177 del mismo Reglamento, cinco años desde su vencimiento, porque éste último es aplicable a derechos de origen convencional. Por el contrario, siendo el derecho que nos ocupa de origen legal operará aunque no esté inscrito en el Registro. Si transcurridos los diez años se presenta en el Registro una escritura otorgada dentro del plazo de vigencia del derecho, será exigible la acreditación de haber efectuado los trámites establecidos en la norma para proceder a su inscripción.

Pero si se solicita una certificación pasados estos diez años es evidente que el derecho habrá caducado y no tendrá ya efectividad para las transmisiones que se realicen con posterioridad. Es una limitación que no afectará al que quiera realizar el negocio traslativo sobre la finca.

3.-P: Se encuentra inscrita una finca a nombre de un ayuntamiento que es terreno. En la escritura que se presenta comparece la Empresa Municipal de la Vivienda. y dice que es titular fiduciaria de la finca, en virtud de acuerdo del ayuntamiento. Ese acuerdo se incorpora y dice ... " transferir la titularidad fiduciaria que la Corporación ostente junto con la dominical, de las fincas que a continuación se relacionan a la Empresa Municipal de la Vivienda, cuyo consejo de administración será el titular que la ostente, pudiendo delegar a efectos de formalización de los actos de disposición y administración que del ejercicio de la misma surjan, en el consejero delegado única y exclusivamente. Tal titularidad formal fiduciaria será ejercitada por la Empresa Municipal de la Vivienda única y exclusivamente en el ámbito que se derive del cumplimiento de los objetivos sociales para los que fue creada . Los inmuebles cuya titularidad fiduciaria se transmite pertenecen a varios registros

En la escritura que se presenta ahora la sociedad compareciente hace segregación y descripción de resto. ¿Se puede inscribir?.

R: En primer lugar se señala que esa situación de titularidad fiduciaria de la EMV se encuentra inscrita en muchos Registros en virtud de certificación administrativa y, por tanto, mediante el mismo procedimiento deberá inscribirse previamente en el Registro afectado.

Una vez efectuada dicha inscripción se podrá inscribir, sin problemas, el título presentado, pues si puede transmitir con base en esa titularidad fiduciaria, con más razón podrá realizar las operaciones previas necesarias. Se indica, además, que esa EMV es la sucesora legal de la gerencia municipal de urbanismo de dicho ayuntamiento.