ESTUDIO DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO Y EN EL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL . Por GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA y FERNANDO TARAZONA ALVARADO

1.- INTRODUCCIÓN.

El Registro Público es aquella institución del Estado cuya finalidad es publicitar los actos y contratos que se celebran en la vida diaria, teniendo dicha información publicitada carácter erga omnes. A diferencia de los registros administrativos, cuyo objeto se circunscribe al control de los bienes que posee cierta institución estatal (inventario), el Registro Público produce efectos sustantivos frente a terceros, de ahí su carácter jurídico.

La publicidad es por tanto la finalidad del Registro, publicidad que al ser jurídica, genera oponibilidad erga omnes, consiguiéndose con ello seguridad jurídica, fin último del Estado.

Como señala CHICO Y ORTIZ, La seguridad o protección del tráfico es la gran finalidad que la publicidad registral persigue. Esta finalidad está pensada y proyectada más de cara al que pretende adquirir y al que necesita lograr garantía para el capital prestado que para el que ya figura amparado por la eficacia de la publicidad. (...) no hay que olvidar que el Registro no es más que el instrumento técnico o institución pública al servicio del fenómeno publicitario. Podríamos citar a Gallardo Rueda, quien enlazando la institución del Registro con la seguridad jurídica, se remonta al orden público y a la realización de la justicia diciendo: el Registro, pues, proporciona inmediatamente a los posibles contratantes la información necesaria para la defensa de sus intereses, y con ser una función importante, aún llena otra que lo es más: la de contribuir poderosamente a crear esa necesaria conciencia pública de que, al menos en cuanto a las relaciones jurídico-inmobiliarias, es posible conocer, de un modo fácil y seguro, el status vigente. Esta es la razón de que no hayamos vacilado en vincular la naturaleza misma del Registro a la doctrina de la seguridad jurídica, puesto que el orden público sirve en primer término, sin perjuicio de contribuir también y poderosamente a la realización de la justicia .

Al otorgarse mediante la publicidad registral seguridad jurídica tanto al titular registral como a los terceros que quieran contratan con dicho titular, se contribuye a la reducción significativa de los costos de transacción habida cuenta que por un lado, el propietario de un predio, por ejemplo, no tiene que incurrir en mayores gastos para proteger su titularidad frente a actos usurpatorios, ni tampoco tiene que incurrir en mayores gastos para publicitarlo, lo cual redunda al final en el precio del bien, y por el otro, los terceros interesados en adquirir la propiedad o cualquier otro derecho real, no tienen que incurrir en gastos onerosos para comprobar la titularidad aducida o que el bien no tiene gravámenes, búsqueda que por cierto nunca acabaría en el caso de la propiedad de inmuebles, dado que, en el sistema jurídico peruano, la transferencia de propiedad inmobiliaria se produce con el mero consentimiento (Art. 949 del Código Civil).

Sobre el particular, entre las conclusiones del VIII Congreso Internacional de Derecho Registral, llevado a cabo en 1989 en la ciudad de Buenos Aires, se señaló que La seguridad jurídica, valor esencial del Derecho, afianza la justicia, asegura la libertad, propende a la paz social, y por todo ello, resulta ineludible para realizar el bien común. Dicha seguridad debe alcanzar tanto a la titularidad y al contenido de los derechos como a la protección del tráfico sobre los mismos. Los registros jurídicos de bienes, en los términos proclamados por los Congresos de Buenos Aires de 1972, México de 1980 y de Roma de 1982, sobre su organización y principios, contribuyen eficazmente a la disminución de conflictos judiciales .

2.- LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.

Para que el Registro Público pueda cumplir su función de manera adecuada, esto es, publicitar actos y contratos con efectos erga omnes, y de esta manera otorgar seguridad jurídica a las transacciones con la consiguiente reducción de los costos de transacción, se requiere que la publicidad que expida sea válida, es decir, que se tenga por cierto lo publicitado en los asientos, de tal forma que quien contrate en base a dicha información, aunque ésta no se corresponda con la realidad, resulte protegido.

Para el logro de tal finalidad se hace necesaria la adopción de una serie de principios, tales como el de legitimación, fe pública registral, tracto sucesivo, legalidad, prioridad, oponibilidad, entre otros, los que vean propender a la configuración del Registro con las características señaladas.

Así tenemos, por ejemplo, que mediante el principio de legitimación se tiene por válida la información contenida en los asientos registrales, mientras no se rectifiquen o anulen por el Poder Judicial. Por el principio de fe pública registral, se protege al tercero de buena fe que contrató onerosamente en base a la información contenida en el Registro y que inscribió su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el derecho de su otorgante por causas que no constaban en el Registro.

Además, resulta necesario que la información publicitada sea coherente y confiable; y, para ello se requiere que ingresen al Registro actos y contratos válidos, dado el carácter legitimador del mismo, y que exista concordancia con los títulos anteriormente inscritos.

A efectos de la depuración de títulos se ha encargado a un funcionario especializado, el Registrador, la labor de controlar que los actos y contratos que accedan al Registro sean válidos y que además se adecuen con el antecedente registral, llamando a dicho examen calificación registral, premuniendo al citado funcionario de ciertas garantías tales como el de la independencia en el ejercicio de su función.

Comentando la independencia con que actúa el Registrador en su función calificadora, DIEZ-PICAZO señala que ... es un funcionario independiente, sólo subordinado a otros órganos o autoridades en la vía administrativa o jurisdiccional y por el cauce de los oportunos recursos. Su actividad es pues, libre, sin tener que seguir directrices ni obedecer indicaciones de ningún tipo .

El Registrador califica por tanto de manera independiente, los actos y contratos cuya inscripción se solicita, comprendiendo dicha calificación el análisis de la validez del acto o contrato, el cumplimiento de los requisitos formales, así como también su adecuación con los antecedentes registrales, conforme se señala en el artículo 2011 del Código Civil y en el artículo 32 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), en el caso del Perú; y en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria (España).

Como señalan ROCA SASTRE y ROCA-SASTRE MUNCUNILL, la calificación del Registrador (...) ha de referirse al contenido del acto o negocio jurídico objeto de la correspondiente escritura pública presentada a inscripción. (...) El Registrador ha de comprobar si el acto jurídico en sí, o sea, el contenido de la escritura pública, es válido o nulo, tanto como tal como en sus condiciones. También ha de calificar la trascendencia real del contenido de este título .

Si no se realizara dicha calificación previa antes de la incorporación al Registro del acto o contrato, se correría el riesgo de publicitar como válidos actos inválidos, o de inscribir actos que no se adecúan al antecedente registral, como por ejemplo la inscripción de una hipoteca sobre un inmueble donde el titular es un tercero ajeno a la relación creada, con el consiguiente perjuicio para la seguridad jurídica y el aumento de los costos de transacción.

3. NATURALEZA DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.

Como se señaló líneas arriba, tanto en el sistema registral peruano como en el español, la calificación registral la realiza el Registrador, siendo que en el caso del Perú la calificación también se encuentra a cargo del Tribunal Registral, órgano de segunda instancia dentro del procedimiento registral, calificación que realiza al momento de la resolución de los recursos de apelación que se interpongan contra las observaciones, tachas o liquidaciones que formulen los registradores a la solicitud de inscripción de un título, conforme se señala en el artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos.

Dicha calificación se realiza de manera independiente, es decir, sin estar sujeto a mandato imperativo del superior jerárquico, siendo que sus decisiones no pueden ser anuladas de oficio en sede administrativa.

Si bien el Registrador no resuelve una controversia entre dos particulares, como sí lo hace el juez o los tribunales administrativos -Tribunal Fiscal o el Tribunal del Indecopi, en el Perú-, sino que resuelve una petición del usuario, al ser el procedimiento registral uno de carácter no contencioso; sin embargo su función calificadora la realiza de manera independiente, al igual que el juez, y no de manera subordinada, propia de la función administrativa, no estando por tanto sujeto en su resolución a los intereses concretos que pueda tener la Administración Pública.

Este es el motivo que ha llevado a la doctrina mayoritaria a negar el carácter administrativo de la función registral, señalando algunas teorías, que se trata de una función de carácter jurisdiccional (Agulló, Barrachina y Pazos y García); otros opinan que se trata de una de jurisdicción voluntaria, porque no hay controversia entre partes, lo que la diferencia de la función jurisdiccional (Jerónimo Gonzáles y Roca Sastre); y una última, que indica que se trata de una función con naturaleza propia, "tertium genus" , propugnado por Chico y Ortiz y Lacruz Berdejo.

CHICO Y ORTIZ, comentando sobre la calificación registral, señala que "en su actuación se asemeja a la judicial; de otra, tiene rasgos administrativos, y, por último, guarda cierta semejanza con los actos de jurisdicción voluntaria. Si tiene algo de todos éstos quiere decir que no puede encuadrarse en ninguno de ellos. Se ha caído aquí en la gran ansiedad que utilizaron los pandectistas en su obsesión de aprisionar todas las figuras jurídicas aplicando el método dogmático de inversión para precisar lo real de lo obligacional: dadas determinadas características de los derechos reales, la figura expuesta a examen coincide o no con las mismas; de ahí que pudiera o no ser considerada como derecho real. ¿Es posible configurar la calificación en forma autónoma sin necesidad de encuadrarla en instituciones típicas? Decir que es autónoma o sui generis quizá no sea decir nada, pero creo que tampoco se adelanta mucho intentando encuadrarla dentro del campo judicial o del administrativo, en los que sólo pérdida de derechos y limitación de facultades surgirían. Afirmar una situación híbrida de jurisdicción voluntaria puede llevarnos a las mismas orillas doctrinales que la de la calificación como autónoma, sui generis o diferente.

Entiendo que hay que partir de un principio general, cual es el que atribuye a los ciudadanos españoles el derecho a la seguridad jurídica, lo cual supone comprender a dicha expresión no sólo la idea de seguridad del derecho, que está garantizada a través del poder judicial, sino la seguridad del tráfico, que se ejercita a través de la publicidad que el Registro ofrece a los actos jurídicos inscribibles. Si la decisión judicial se basa en la existencia de un poder o jurisdicción que emana del Estado, la función calificadora responde igualmente a un poder (o si se quiere jurisdicción) que, en principio, podríamos considerar como especial. En la seguridad jurídica (...) no puede desconocerse la seguridad del tráfico, pues si sólo a la seguridad del derecho estuviera referido, el precepto no tendría el alcance programático que lo inspiró" .

Por lo expuesto, sea que se opte por cualquiera de dichas teorías respecto a la naturaleza de la calificación registral -función jurisdiccional, función jurisdicción voluntario o función "sui generis" j, lo concreto es que todas ellas niegan carácter administrativo a la función registral por tratarse de una actividad en la cual la calificación registral se realiza de manera independiente, al igual que el juez.

4. PRINCIPIOS REGISTRALES.

Para que el Registro cumpla la finalidad de ser un mecanismo confiable de información jurídica se requiere que tenga una serie de características, las que se encuentran determinadas por los principios registrales. Dichos principios se pueden distinguir, siguiendo a la clasificación más tradicional, en principios referidos a los requisitos de inscripción y principios referidos a los efectos de la inscripción.

Entre los principios referidos a los requisitos de inscripción tenemos el de rogación, tracto sucesivo, especialidad y legalidad.

Por su parte, los principios registrales referidos a los efectos de la inscripción son los de legitimación, fe pública registral, oponibilidad y prioridad.

A continuación se estudiará el principio de prioridad registral así como la regulación recibida en el sistema registral peruano y en el español, dejándose constancia de la gran similitud entre ambos ordenamiento teniendo en cuenta que en el Perú se adoptó, con pequeños matices, como sistema registral el español.

5. PRINCIPIO DE PRIORIDAD

El principio de prioridad es fundamental para el funcionamiento del sistema registral porque mediante el mismo se determina la preferencia entre los títulos presentados al Registro, principio que queda reflejado en el axioma romano Prius tempore potior iure .

José Manual García García lo define como el principio hipotecario en virtud del cual los títulos o derechos que acceden al Registro prevalecen, en caso de conflicto, frente a los títulos o derechos que no han accedido al mismo o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a las fechas de presentación de los documentos en el libro Diario .

La prioridad se encuentra establecida en el asiento de presentación, el mismo que debe contener la fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo del ingreso del título al Registro, según se desprende del artículo 23 del RGRP como también del artículo 51.12 del Reglamento de la Ley Hipotecaria. De esta manera, los títulos una vez registrados, retrotraerán sus efectos a la fecha y hora del asiento de presentación.

Así lo señala el Numeral IX del Título Preliminar del RGRP, que indica lo siguiente : Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario .

Disposición similar se encuentra recogida en la legislación española. Así tenemos que en la Ley Hipotecaria se establece en su artículo 24 lo siguiente: Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma .

El asiento de presentación del título se extiende en el Libro Diario de la Oficina Registral por riguroso orden de ingreso, en horario de oficina, horario que es establecido por el Jefe de la Oficina. En casos excepcionales, conforme se contempla en el artículo 18 del RGRP, el citado funcionario podrá ampliar el horario de oficina, debiendo de señalarse dicha circunstancia en el Libro Diario. No tienen validez los asientos de presentación extendidos en horario fuera de oficina.

En España, a diferencia del Perú, se admite la presentación de documentos fuera del horario de oficina, como es el caso de la presentación de título por telefax o por vía telemática.

En el caso de la presentación de títulos por telefax, si se presentan dentro del horario de oficina, se extenderá el asiento de presentación en el momento en que han llegado al Registro. Si se presentan fuera del horario de oficina, se extiende el asiento de presentación el primer día hábil siguiente, inmediatamente después de la apertura del Diario, conjuntamente con los títulos que se hubieran presentado en ese momento al Registro. No existe prelación entre estos títulos, por lo que cualquier conflicto entre ellos respecto a la prioridad se resuelve por acuerdo entre las partes involucradas o judicialmente. Este supuesto se encuentra contemplado en el artículo 418 del Reglamento de la Ley Hipotecaria.

Siendo que en la presentación por telefax lo que se envía es una copia del título a presentarse, y por tanto un documento privado, se establece un plazo de 10 días hábiles para que se presente el título original, bajo pena de caducidad del asiento de presentación.

En el caso de la presentación telemática, al igual que en el de la presentación de títulos por telefax, si se presentan en horario de oficina se extienden en el Diario en el día, hora y minuto de su presentación; y si lo hacen fuera del horario de oficina, se extienden el primer día útil siguiente, después de la apertura pero, a diferencia de la presentación por telefax, conservando la prioridad del momento de su recepción, es decir, conservando el día, hora y minuto de su presentación al Registro, aunque haya sido fuera del horario de oficina.

5.1. Efectos.

El principio de prioridad produce dos efectos importantes, la preferencia y la prevalencia, dependiendo de si los títulos son compatibles o no. Si los títulos son compatibles, uno será preferente sobre el otro, y si son incompatibles, se da la prevalencia o cierre del registro respecto del título ingresado posteriormente.

La compatibilidad o no del título presentado posteriormente la determina el Registrador, quien luego de calificar los actos materia de inscripción verifica si ambos títulos inscritos pueden coexistir o no. Si pueden coexistir, son compatibles, si no, son incompatibles. Ello se encuentra desarrollado en el artículo 26 del RGRP.

En atención a los efectos que produce el principio de prioridad, de preferencia o prevalencia, en el sistema registral peruano, a diferencia del español, se ha clasificado en dos principios: principio de prioridad preferente y principio de prioridad excluyente, dependiendo de si produce el efecto de preferencia o prevalencia.

a) Principio de prioridad preferente.

El Art. 2016 del Código Civil peruano regula el llamado principio de prioridad preferente, el cual señala lo siguiente : La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro . Este principio se encuentra desarrollado en el art. IX del Título preliminar del RGRP, el cual señala que Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario .

Resulta aplicable dicho principio cuando los títulos presentados para su inscripción son compatibles. En dicho supuesto, se inscriben los dos títulos pero el presentado primero tendrá preferencia sobre el segundo. Es el caso, por ejemplo, cuando se ha presentado a inscripción dos hipotecas sobre el inmueble. En dicho supuesto se inscribirán ambas hipotecas pero la presentada antes tendrá preferencia, al momento de su ejecución, sobre la segunda.

En España, este efecto del principio de prioridad se encuentra recogido en el artículo 25 de la Ley Hipotecaria, que establece lo siguiente: Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos .

El principio de prioridad tiene como elemento principal el tiempo de la presentación del título al Registro. La prioridad de la presentación del título al Registro determina la preferencia de los derechos que otorga, recogiendo de esta manera la regla general " Quien es primero en el tiempo, es primero o mejor en el derecho " (prius tempore, potior jure).

Conviene señalar que si bien la preferencia se encuentra determinada por la presentación del título al Registro, no necesariamente el título que se presentó primero se tiene que inscribir primero. Muchas veces puede suceder que por diversas circunstancias el título ingresado en segundo lugar se registre primero, sin perjuicio que el título ingresado en primer lugar una vez inscrito le sea preferente.

Sobre ese tema, en el Tercer Pleno del Tribunal Registral, desarrollado los días 21 y 22 de febrero de 2003, y que fue publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de junio de 2003, se aprobó como precedente de observancia obligatoria el siguiente criterio, el mismo que fuera adoptado en las Resoluciones Nº 023-2003-SUNARP-TR-L del 17 de enero de 2003 y Nº 083-2003-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2003:     

El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior .

Mediante dicho criterio se señaló que si bien el primer párrafo del artículo 47 del RGRP, señala que las inscripciones deben realizarse de acuerdo al orden de presentación de los títulos al Registro, sin embargo, en el caso de ser dichos títulos compatibles, y no poder inscribirse el ingresado primero por adolecer de algún defecto subsanable, no habría ningún problema en inscribir el título presentado en segundo lugar, en caso de no adolecer de defecto alguno, porque ello no va a afectar la preferencia que tiene el título ingresado en primera lugar, en aplicación del principio de prioridad preferente.

Dicho criterio se estableció como precedente de observancia obligatoria en razón a que varios registradores, de manera reiterada, venían suspendiendo el asiento de presentación de los títulos ingresados en segundo lugar, a pesar que no tenían defecto alguno y eran compatibles, hasta que se subsane y consecuentemente, se inscriba, o en su defecto, caduque el asiento de presentación, del título ingresado en primer lugar.

b) Principio de prioridad excluyente.

Se encuentra recogido en el artículo 2017 del Código Civil peruano como en el Numeral X del Título Preliminar del RGRP. En España se encuentra recogido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria.

El artículo 2017 del Código Civil peruano establece lo siguiente: " No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior ". La Exposición de Motivos del Código Civil señala escuetamente: "Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su inscripción sin importar las fechas en que estos títulos fueron producidos. De este modo se produce el cierre registral. Un título que pretende inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse"

A su vez el Art. X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece que: "No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha"

Por su parte, en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria se establece lo siguiente: Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento .

En el supuesto del principio de prioridad excluyente se está frente a títulos incompatibles que se han presentado para su inscripción respecto de una misma partida. Como no pueden inscribirse ambos títulos, entonces, por aplicación del principio en comento, sólo accederá al Registro el título ingresado en segundo lugar si el ingresado en primer lugar no se registra.

En este caso, se produce la prevalencia o cierre del Registro para el presentado en segundo lugar.

Por ejemplo, en el supuesto de doble venta, si ingresa al Registro la venta del mismo inmueble realizada por el titular registral A en favor de B, así como la venta realizada por A en favor de C. Si C ingresa primero su contrato de compraventa al Registro, B sólo podrá registrar su título de compraventa si el título de C se tacha (defecto insubsanable).

Dicho cierre puede ser definitivo o provisional. Será definitivo cuando el título presentado en primer lugar se inscribe.

Será provisional cuando el presentado en primer lugar aún no se ha inscrito y ha sido observado, o en los supuestos de anotación preventiva por defecto subsanable, contemplado en el inciso d) del artículo 65 del RGRP. En dicho supuesto, se levantará el cierre del Registro una vez que caduque el asiento de presentación del título preferente.

5.2. Prioridad material y prioridad formal.

En la doctrina tradicional se suele señalar que el principio de prioridad tiene efectos materiales y formales.

Los efectos materiales se encuentran relacionados con la inoponibilidad de los actos no inscritos, aunque sean anteriores a los actos registrados, garantizándose de esta manera la legitimación de los actos inscritos.

Se encuentra recogido en el artículo 2017 del Código Civil y en el numeral X del Título Preliminar del RGRP, en el caso del Perú, y en el primer párrafo del artículo 17 de la Ley Hipotecaria, en el de España.

El efecto formal se encuentra relacionado al orden que se establece entre los títulos ingresados al Registro pero aún no inscritos. En dicho supuesto, conforme a este principio, hay que estar a la fecha y hora del asiento de presentación, de tal forma que el ingresado en primer lugar resultará preferente o prevalente sobre el ingresado en segundo lugar.

Se encuentra recogido en el artículo 2016 del Código Civil peruano, así como en los numerales IX y X del Título Preliminar del RGRP. En el ordenamiento español, se encuentra recogido en el segundo párrafo del artículo 17 de la Ley Hipotecaria

La diferencia del efecto formal con el material es que en el efecto formal los títulos aún no se han registrado. Una vez inscrito el título ingresado en primer lugar, se estará ante el efecto material del principio de prioridad.

Sin embargo, conforme señala Carmen de Grado, dicha posición de la doctrina tradicional se encuentra actualmente en cuestión en razón de entenderse, siguiendo a Pau Pedrón, que el principio de prioridad solamente tiene efectos formales, siendo el llamado efecto material otro principio, cual es el de oponibilidad, ya que en este último caso, la eficacia de un derecho inscrito frente a otro no inscrito o inscrito después , es en realidad oponibilidad, principio distinto del principio de prioridad y esencial en un registro de derechos, y es que el efecto prelativo o preferencial de un derecho no es tanto consecuencia del tiempo, como de la propia naturaleza del derecho, reforzada por la inscripción. Una naturaleza tal que, en ciertos casos, hace incompatible su existencia con otros derechos y, en otros casos, hace que la compatibilidad con el derecho posterior sea limitada .

Continuando, Carmen de Grado, señala que así como para la doctrina tradicional el artículo 17 es una de las manifestaciones del principio de prioridad que tiene enlace perfecto con el principio de inoponibilidad de lo no inscrito del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, por lo que el principio de prioridad no tiene un carácter formal sino sustantivo, para Pau el párrafo primero del artículo 17 de la Ley Hipotecaria no recoge el principio de prioridad sino el principio de oponibilidad: Los derechos reales inscritos son oponibles a todos los terceros y por tanto también a los que adquirieron por títulos de igual o anterior fecha .

De esta forma, de acuerdo a la concepción preconizada por Pau Pedrón, adoptada por Carmen de Grado, y con el cual estamos de acuerdo, el principio de prioridad solamente tendría efectos formales, más no materiales, por lo que sólo operaría sólo en los casos de títulos presentados para su inscripción al Registro. En dicho supuesto, hay que estar a la fecha y hora del asiento de presentación para determinar la preferencia o eventual prevalencia de un título sobre otro, variando los efectos dependiendo de la compatibilidad o no de los títulos presentados.

En consecuencia, una vez inscrito el título se estará ante otro principio, el de oponibilidad, principio que nos informa que el derecho inscrito es oponible a todos los títulos incompatibles que se pretendan inscribir, aunque estos sean de fecha anterior.

5.3. Extensión del asiento de presentación.

En España el Registrador califica el título antes de extender un asiento de presentación en el Libro Diario, siendo que puede denegar el ingreso del título en tres supuestos, que se encuentran contemplados en el artículo 420 del Reglamento Hipotecario: 1) Cuando se presenten documentos privados, salvo los casos permitidos en la Ley. 2) Cuando los documentos se encuentran referidos a fincas radicantes en otros Registros. 3) Cuando los que por su naturaleza, contenido o finalidad no pueden provocar operación registral alguna

Contra la decisión del Registrador cabe recurso siendo que en caso de ganarlo el presentante, se procederá a extender el respectivo asiento de presentación pero perdiendo la prioridad que hubiera obtenido si se extendía dicho asiento desde el primer momento por parte del Registrador.

En el Perú, en cambio, se encuentra prohibido rechazar de plano la extensión del asiento de presentación a los títulos presentados al Registro, por lo que todos los títulos son ingresados al Libro del Diario, salvo en casos expresamente establecidos, como la falta de pago de los derechos de presentación exigidos, la no presentación de los documentos indicados en la solicitud de inscripción, o el que el presentante no haya sufragado en las últimas elecciones generales, a menos que se demuestre que se tuvo dispensa o que se no se encontraba obligado a sufragar, según se señala en el artículo 17 del RGRP.

En ese sentido, a diferencia del Registrador español, el Registrador peruano no califica el título para efectos de la extensión del asiento de presentación, ya que, como se acaba de señalar, se encuentra prohibido. Una vez ingresado el título al Diario, recién el registrador tiene competencia para calificar el título presentado, y en función a ello, observar o tachar el título, dependiendo de si adolece de un defecto subsanable o insubsanable.

5.4. El bloqueo de partidas registrales.

En el sistema registral peruano se regula la figura del bloqueo de partidas registrales. Mediante el bloqueo de partidas se reserva prioridad a los actos y contratos que constituyen, amplíen, transmiten o modifican un derecho real sobre un inmueble determinado, mientras se encuentren en proceso de formalización ante el notario.

Mediante esta figura se busca proteger las transacciones inmobiliarias, ya que entre la celebración del acto o contrato y expedición de la escritura pública, transcurre un lapso de tiempo en el que se puede inscribir en la partida del inmueble un título incompatible. De esta manera se busca garantizar al adquiriente la inamovilidad de la situación de la partida registral desde el momento de la celebración del contrato hasta el momento de la presentación del parte notarial al Registro para la inscripción del título.

Esta figura se encuentra regulada en el Decreto Ley N\"b0 18278. Para la anotación del bloqueo basta con que el notario lo solicite al Registro, previa verificación de la partida, mediante la presentación de una solicitud adjuntando copia del documento celebrado por las partes, dentro de las 24 horas de presentado dicho documento a la notaría, para su elevación a escritura pública.

El efecto del bloqueo, una vez registrado, consiste en la prohibición de inscripción en la partida del inmueble de cualquier título celebrado por terceros que implique una mutación real del predio. El plazo de vigencia del bloqueo de la partida es de 60 días hábiles, al cabo del cual, caduca. Si antes de dicho plazo se presenta al Registro el parte notarial del acto o contrato materia del bloqueo, se inscribe el título, retrotrayendo sus efectos al asiento de presentación del título que dio mérito al bloqueo.

En España no existe esta figura del bloqueo de la partida. Sin embargo, existen otros mecanismos que buscan la misma finalidad, cual es la de dar mayor seguridad a los adquirentes respecto a la permanencia de la situación de la partida desde el momento de la celebración del contrato hasta la inscripción del mismo. Uno de ellos se encuentra constituido por la copia simple continuada que el notario debe solicitar al Registro antes de autorizar una escritura pública, siendo obligación del Registrador informar durante los nueve días siguientes al notario acerca de la presentación de títulos referentes a la partida, o de pedidos de información de otros notarios.

Otro mecanismo implementado y que busca darle mayor celeridad a la inscripción de los actos y contratos, es el de la presentación de títulos por telefax y por presentación telemática, ya tratado anteriormente.

Sin embargo, estos mecanismos no reservan prioridad al acto o contrato en proceso de escrituración, como sí sucede con el bloqueo establecido en el Perú, teniendo en este sentido, este último mecanismo una cierta ventaja.

6.- CONCLUSIONES.

Se pueden establecer las siguientes conclusiones:

El Registro Público constituye un mecanismo de publicidad jurídica de los actos y contratos que se celebran en la sociedad, contribuyendo de esta manera a dar mayor seguridad jurídica tanto al titular registral como a los terceros que contratan, reduciendo de esta forma los costos de transacción.

Para que el Registro cumpla con la finalidad de ser un mecanismo de publicidad jurídica, es decir, de publicidad de derechos con efectos erga omnes, resulta necesario que reúna una serie de características, las mismas que se encuentran recogidas en los principios registrales, tales como el de legitimación, fe pública registral, prioridad, tracto sucesivo, entre otros.

Dichos principios van a configurar las características del sistema registral adoptado en un determinado país.

En el Perú y en España se adoptó el mismo sistema registral, el de inscripción con efecto declarativo, al haberse regulado los mismos principios registrales. En ese sentido, existe bastante similitud entre dichos ordenamientos, siendo las diferencias mínimas, que no influyen mayormente en el modelo adoptado.

Para el cumplimiento de la finalidad del Registro, resulta necesario que se encargue a un funcionario especializado, el Registrador, la función de controlar que ingresen al Registro títulos válidos y que se adecúen con el antecedente registral, teniendo en cuenta los importantes efectos de la publicidad registral, función que la va a cumplir mediante la calificación registral, función que la realiza de manera autónoma e independiente. En el caso del Perú, dicha función calificadora también se encuentra encomendada al Tribunal Registral, órgano de segunda instancia dentro del procedimiento registral.

Mediante el principio de prioridad se establece el orden de los derechos que ingresan al Registro, generándose dos efectos, el de preferencia y el de prevalencia. La preferencia se da entre títulos compatibles y la prevalencia entre títulos incompatibles. La determinación de la preferencia o prevalencia la realiza el Registrador mediante la calificación de la compatibilidad o no de los títulos presentados. En función a los efectos que genera, en el Perú se ha dividido dicho principio en dos: principio de prioridad preferente y principio de prioridad excluyente, dependiendo de si el efecto es la preferencia o la prevalencia.

En función de los efectos que genera el principio de prioridad, se señala que produce efectos materiales y formales. Los efectos materiales están relacionados con la inoponibilidad de los títulos no inscritos, aunque sean de fecha anterior, a los títulos registrados. Los efectos formales se encuentra en relación con los títulos pendientes de inscripción, estableciendo la preferencia o prevalencia del título presentado en primer lugar para su inscripción frente al presentado posteriormente. Al respecto, una corriente doctrinaria, preconizada por Pau Pedrón, señala que el principio de prioridad solamente genera efectos formales, porque una vez inscrito el título, se estará ante otro principio, el de oponibilidad.

En España el Registrador califica el título antes de su ingreso al Diario, pudiendo denegar su registro si se presenta en documento privado, contiene acto no inscribible o se presenta en oficina distinta al competente. En el Perú, en cambio, le está negado al Registrador calificar el título antes de su ingreso al Diario, debiendo de hacerlo después de dicho registro.

El ingreso de los títulos al Libro Diario se realiza en horario de oficina, consignándose en el asiento de presentación el día, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de dicho ingreso. En España, en cambio, se permite el ingreso de los títulos fuera del horario de oficina, y se da en los casos de presentación de títulos por telefax o por telemáticamente. En ambos supuestos, se extiende el asiento de presentación al día siguiente, al momento de la apertura del Diario, conjuntamente con los títulos presentados en dicho momento, sin que exista preferencia entre ellos, en el caso de la presentación por telefax, ya que en el caso de los títulos presentados telemáticamente, se conserva el día, hora, minuto y segundo del ingreso del día anterior, aunque haya sido en horario fuera de oficina.

En el Perú se regula el bloqueo de partidas registrales, institución mediante la cual se reserva prioridad a los actos y contratos que constituyen, modifiquen, transfieren o amplíen derechos reales sobre un inmueble determinado; mientras se encuentren en proceso de elevación a escritura pública. De esta manera se busca proteger al adquiriente de un derecho real sobre un determinado predio, porque se garantiza que no se registre ningún acto que implique mutación real del predio mientras el contrato se eleva a escritura pública en la notaría. Para el registro del bloqueo basta la presentación de solicitud del notario, ante el cual se está elevando a escritura pública el contrato, acompañado de copia simple de dicho contrato. Con su registro, no se pueden inscribir ningún acto o contrato que implique modificación del derecho real del predio, durante el plazo de 60 días hábiles. Si se presenta el título materia del bloqueo, dentro de dicho plazo, se retrotrae su asiento de presentación al del título que dio mérito a la extensión del bloqueo.

         GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA

             FERNANDO TARAZONA ALVARADO