CONDICIÓN RESOLUTORIA.
P: Cumplimiento de condición resolutoria. Se trata de una compraventa en la que se garantizó parte del precio que quedó aplazado mediante una condición resolutoria. Ahora se presenta acta en la que el notario notifica al comparador la resolución por impago. El notario notifica mediante carta. Correos deja aviso en la dirección pactada y transcurrido el plazo sin que se retire devuelve la notificación.
En la finca figura anotada una prohibición de enajenar en procedimiento penal seguido contra la parte vendedora y la parte compradora por estafa procesal, y falsedad en documento público y privado. La anotación ha sido prorrogada dos veces, la última en 2009. Además hay varios embargos posteriores.
R: En primer lugar se recuerda que la reinscripción a favor del transmitente, en los casos de ejercicio extrajudicial de la condición resolutoria del artículo 1504 del CC, debe ajustarse a la doctrina de la Dirección General, que ser resume así: 1. Ha de aportarse el título del vendedor (art. 59 RH), es decir, el título de la transmisión del que resulte que el transmitente retiene el derecho de reintegración sujeto a la condición resolutoria estipulada. 2. Notificación judicial o notarial al adquirente de quedar resuelta la transmisión, siempre que por parte de aquél no se manifieste oposición por el hecho de faltar algún requisito para la resolución, pues, de formularse, deberá el transmitente acreditar en el correspondiente procedimiento judicial que se dan todos los presupuestos de la resolución, esto es, la existencia de un incumplimiento grave que frustre el fin del negocio por el comportamiento del adquirente, sin que exista causa razonada que justifique tal conducta. 3. El documento que acredite la consignación de las cantidades que hayan de ser devueltas al adquirente, o que, por el principio de subrogación real, correspondan a los titulares de derechos que se hayan de extinguir por la resolución. Si existe cláusula penal, no cabe reducción alguna en la cantidad que haya de ser consignada. En cuanto a los terceros adquirentes, dado que registralmente están interesados en el asiento cancelatorio, también respecto de ellos deberán cumplirse las debidas garantías, para evitar que transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución que menoscaben su posición. Por ello, deberán ser citados en el procedimiento judicial que declare la resolución.
En el mismo sentido se manifiesta la jurisprudencia del Tribunal Supremo en cuanto a la resolución, diciendo que el requerimiento es una declaración de carácter receptivo consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato. Habrá que acudir a la vía judicial si el incumplidor lo desatiende y no se allana al mismo. La sentencia en este último caso, declarará la resolución ya producida con efecto retroactivo. (vid. STS de 17 de julio de 2009, rec. 143/2005, y las que en ella se citan de fecha 7 de noviembre de 1996, 29 de abril de 1998 y 15 de julio de 2003).
Cumplidas las exigencias anteriores resta por analizar los efectos de la anotación de prohibición de disponer en caso de ejercicio extrajudicial de la condición resolutoria, ya que si se trata de un ejercicio judicial, con todas las garantías, será el Juez competente que vea del asunto el que pueda determinar la eficacia de tal anotación respecto al ejercicio de la acción.
Si la anotación de prohibición de disponer dimana de un procedimiento penal seguido contra ambos, parece claro que un ejercicio extrajudicial de la condición resolutoria puede responder a un acuerdo concertado entre vendedor y comprador que podría menoscabar la eficacia de la medida preventiva dispuesta por el Juez de lo Penal. Por ello, debería entenderse que el ejercicio de la acción resolutoria queda también afectada por la prohibición de disponer y que, mientras ésta subsista, no es posible la resolución vía notarial prevista en el artículo 1.504 CC y 59 RH, y sólo cabría el ejercicio judicial de tal facultad.
Una solución análoga es la que ha adoptado la Ley 22/2003 Concursal, cuando se trata del ejercicio de la acción resolutoria con posterioridad a la declaración de concurso, que queda sometido a la restricción prevista en el artículo 56, es decir, no puede iniciarse hasta la aprobación del convenio o hasta que transcurra un año desde la declaración sin que se hubiera producido la apertura de la liquidación y, en todo caso, siempre debe realizarse ante el juez del concurso (artículo 57 Ley Concursal).