VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.
1.-P: Según la Disposición Adicional Única del D. 11/2005, de 27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, las viviendas de protección pública sujetas al RD-L 31/1078 de 31 de Octubre necesitan para su transmisión la autorización de la Consejería. Preguntas:
1) ¿Debemos pedir la autorización para inscribir las transmisiones?
2) ¿Cómo sabemos si la vivienda de protección pública está sujeta al RD-L de 1978?, ¿Si no están sujetas no necesitan autorización?
3) En caso de necesitarse la autorización, ¿también en el caso de trasmisión de la nuda propiedad? ¿Y en el caso de aportación a la sociedad de gananciales?
R: El régimen de disposición de las Viviendas de Protección Oficial y de promoción pública que sujetas al RD-L 31/1978, cuyo comprador no haya obtenido financiación pública, es el siguiente: sólo podrán transmitirse intervivos, en segundas y posteriores transmisiones por los propietarios, previa autorización otorgada por la Consejería competente en materia de vivienda, cuando hayan transcurrido 5 años desde la fecha del contrato de compraventa, y siempre que se haya efectuado el pago de todas las cantidades aplazadas (disposición adicional única número 3 del Decreto Autonómico 11/2005), aunque luego añade que podrá autorizarse la transmisión antes del indicado plazo si mediare justa causa .
Esta disposición adicional única, viene a alterar el régimen de las Viviendas de Protección Oficial de promoción pública sujetas al RDL 31/1978, pues antes, su artículo 54 establecía una prohibición de disponer durante 5 años, admitiendo la venta trascurrido dicho plazo sólo con el pago de las cantidades aplazadas, mientras que ahora hasta la terminación del régimen de protección (30 años), las ventas necesitan además de autorización de la Comunidad Autónoma.
Se considera, sin embargo, que, dado el principio de irretroactividad de las normas, esta última limitación de necesidad de autorización de la Comunidad Autónoma, sólo será aplicable a las viviendas protegidas de este tipo cuya primera transmisión por el promotor público se realice después de la entrada en vigor del Decreto de referencia 11/2005 de la CAM, de tal forma que el segundo comprador de la vivienda , aunque su compra sea posterior a dicha entrada en vigor, no quedará afectado por la citada restricción si la primera venta -que es la determinante del régimen a aplicar- se realizó antes de la misma.
No obstante, debe tenerse en cuenta la resolución de la DGRN de 5 de octubre de 2005 que, respecto a la Ley gallega de la vivienda, concluye que pueden imponerse un nuevo derecho de tanteo y retracto por la nueva legislación a las viviendas protegidas que existían con anterioridad, pues tales derechos no limitan las facultades de sus propietarios, los cuales pueden seguir disponiendo y al mismo precio máximo que anteriormente. Pero también expone la resolución que, sólo cuando la reforma implique nuevas limitaciones se debe excluir de su régimen a las viviendas sujetas a las normas anteriores, y este criterio es el que resulta aplicable a las prohibiciones de disponer o a las autorizaciones previas.
Por lo demás el Decreto Autonómico deja vigente la aplicación de la prohibición de transmitir durante 5 años a cada adquisición sucesiva o posterior, es decir, que dicho plazo vuelve a nacer y computarse desde cada nueva adquisición y hasta la finalización del plazo de vigencia del régimen de protección.
Respecto de las demás preguntas, se responde lo siguiente:
a)La forma de saber qué viviendas son las sujetas al RD-L 31/1978, es examinar en el Registro la nota en que conste la cedula calificación definitiva y a falta de esa constancia, la certificación de la Dirección General de la Vivienda de la Comunidad de Madrid.
b) Respecto del ámbito o extensión objetiva de estas prohibiciones lo lógico es que afecten, en todos los supuestos -nuda propiedad y usufructo incluido-, a todo adquirente, adjudicatario o autopromotor y respecto todo tipo de negocio jurídico í nter vivos por el que se transmita el derecho de propiedad o se ceda el derecho de uso de las viviendas a título oneroso de carácter voluntario y, además, cualquiera que sea el grado de relación que pueda existir en el titular de la vivienda que sometida al régimen de protección pública y el tercero adquirente.
Las únicas excepciones a la prohibición deberían ser, desde la perspectiva de los negocios jurídicos, las derivadas de la aportación o de la disolución de la sociedad conyugal de los titulares o de la extinción de otro tipo de comunidad dado que no constituyen transmisiones en sentido estricto.
Para un estudio más detallado de esta materia se puede acudir al número 13 de esta revista.