PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.-P: Nulidad de la división material de pisos. Estando inscrita una división de un piso -en edificio en régimen de propiedad horizontal- en varios y distribuida la hipoteca, se practicó anotación de demanda de nulidad de la división por iniciativa de la comunidad de propietarios. Después existen anotados embargos, unos que gravan todos los pisos divididos y otros, sólo alguno.
Ahora se presenta testimonio de sentencia firme decretando la nulidad de la división y de la primera hipoteca -el banco ha sido parte-. ¿Qué debe hacerse con las cargas posteriores?
R: Según el artículo 198 del Reglamento Hipotecario, una vez firme la sentencia se practicarán las inscripciones o cancelaciones ordenadas por ésta. Por lo tanto, en este caso procede cancelar las inscripciones de división de cada uno de los pisos resultantes de la división, así como las inscripciones de hipoteca declaradas nulas por la sentencia.
Una vez deshecha la división, volverá a tener el piso su descripción anterior. El problema que se plantea es qué hacer con las anotaciones preventivas de embargo practicadas sobre los pisos divididos.
Respecto de estas anotaciones se entiende que, no habiendo sido los titulares parte en el procedimiento, no procede su cancelación. Además no se trata de asientos contradictorios o limitativos del derecho que se inscriba, sino que, siendo el mismo titular, son compatibles con la situación repuesta tras la sentencia. Así, lo correcto será ARRASTRAR las anotaciones preventivas con su fecha, en el asiento que se practique sobre la finca original, de igual modo que si se tratara de una agrupación.
Apuntada por algún contertulio la posibilidad de convertir el embargo sobre cada uno de los pisos resultantes de la división, en un embargo de una cuota sobre el piso original, que se podría calcular de oficio en función de la distribución de la cuota hecha con ocasión de la división anulada, la mayoría lo desechó por entender que era una labor que no corresponde al Registrador y que excede de sus competencias. Tal conversión, de ser posible, procedería hacerla al Juez donde se sigue cada uno de los procedimientos.
Lo que sí habrá que cuidar especialmente es comunicar tal actuación (nos referimos a la cancelación de la inscripciones de los pisos divididos) a los Juzgados donde se siguen los respectivos procedimientos, como asientos posteriores que afectan al embargo anotado (artículo 135 LH y 143 RH). Hay que tener en cuenta que el objeto embargado (el piso dividido) ha desaparecido como objeto de tráfico jurídico. Es decir, ya no es susceptible de subasta pública, pues ha desparecido su carácter de finca independiente enajenable. Por esta razón quizás sea conveniente en este ARRASTRE INVERSO DE CARGAS que se propone dejar subsistente de momento la anotación de demanda, pues ésta puede seguir cumpliendo su función cautelar durante el tiempo en que estén vigentes las anotaciones de embargo sobre los pisos resultantes de la división. Sobre todo si se tiene en cuenta que el eventual remate que se pudiera producir de uno de estos pisos divididos nunca sería inscribible en el Registro so pena de burlar la sentencia recaída y la prioridad que la misma tiene ganada con la anotación de demanda practicada.