DACIÓN EN PAGO.
1.-P: Se presenta una escritura de dación en pago de deudas, en la que se adjudica al acreedor varias fincas situadas en distintos Registros. Se establece como condición suspensiva de la dación, que ninguna de las fincas tenga otras cargas. ¿Basta la comunicación verbal con los otros Registros o debe seguirse un procedimiento determinado?
R: Se entiende que no es posible la practica de asientos en base a comunicaciones verbales, por lo que, a falta de un procedimiento legal de actuación, se estima que debe practicarse el asiento sujeto a la condición suspensiva expresada.
Practicado el mismo asiento en los otros Registros afectados, podrá hacerse constar el cumplimiento de la condición, al amparo del artículo 23 de la Ley Hipotecaria, mediante la nueva presentación del título con las notas de despacho de dichos Registros.
2.-P: Nuevo examen de las daciones en pago a favor de fondos de inversión de activos, pues se dice que, en realidad, se otorgan en favor de las sociedad gestoras de los fondos en representación de los mismos y adopción de posibles soluciones.
R: En primer lugar se señala que la expresión del otorgamiento : se da en pago de deudas al fondo ............. que acepta representada por la sociedad de gestión...... , contradice esa manifestación de que la adjudicación es a favor de la sociedad gestora, aunque es verdad que en la intervención se indica que el banco ...... actúa en representación de la misma y no del fondo. Debería, por tanto, modificarse los términos de la adjudicación.
Respecto, de si se puede adjudicar en pago a una entidad que ni es la titular de la hipoteca ni del crédito subyacente, la mayoría de los asistentes consideró que no, aunque algunos consideraron que sí, por tener personalidad jurídica y siempre que se instrumentalice como adjudicación para pago -no en pago- de deuda, aunque no se podría, en este caso, cancelar la hipoteca por confusión.
Para poder practicar la inscripción, se estima que deben hacerse las siguientes rectificaciones en las escrituras de adjudicación.
1.- La adjudicación, con transmisión de la propiedad, debe hacerse expresa y claramente a favor de la SOCIEDAD GESTORA DE FONDO -no al Fondo- como: adjudicación para pago de deudas, que implica la transmisión fiduciaria de la propiedad del inmueble con la obligación de enajenarlo, (no es una cesión prosolvendo del artículo 1175 del Código Civil)) por precio para con éste pagar la deuda indicada que la entidad emisora tiene con le Fondo y así reestablecer el equilibrio entre el activo y el pasivo del fondo que administra; o bien explotarla de cualquier otro modo -arrendamiento, usufructo, hipoteca, etc- para atender la misma finalidad con las cantidades que se obtengan de ello .
2.- El Banco deberá cancelar la hipoteca indicando expresamente que la causa de la cancelación es porque con la adjudicación para pago efectuada a la Sociedad Gestora se van a amortizar las participaciones hipotecarias -o certificados de transmisión de hipotecas- emitidas en razón del crédito hipotecario y procede, en consecuencia, la cancelación de la hipoteca en aplicación del artículo 33 y de la disposición adicional primera nº 6 del RD 716/2009.
Otra solución posible sería la de exigir un informe de la CNMV respecto a la posibilidad de que los fondos de titulización de activos puedan tener en su patrimonio bienes inmuebles cuando éstos sustituyan otros activos de mismo, y a la no necesidad de autorización expresa para cada dación en pago ( vid. Real Decreto 926/1998, de 14 de mayo, en sus apartados 1º y 2º, que para integrar nuevos activos -no habla de inmuebles- establece la obligación de comunicarlo a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para su "verificación").