ARRENDAMIENTOS.
1.-P: Se presenta una escritura de venta de todos los pisos -la mitad del edificio- que una sociedad tiene en un edificio. Algunos de los pisos no están arrendados, otros lo están con arreglo a la nueva LAU y otros de acuerdo con la antigua. ¿Es necesario notificar la venta a los arrendatarios de éstos últimos por tener derecho de retracto?. Existen presentadas otras escrituras, de las que resulta que el comprador se ha hecho con todos los elementos del edifico.
R: Como es sabido el artículo 25 de la vigente LAR dispone que no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble , lo que excluye en este caso el derecho de retracto de los arrendatarios sujetos a la nueva Ley.
Respecto de los arrendatarios sujetos a la antigua LAU de 1964, la disposición trasnsitoria 2ª de la nueva LAU establece que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria y dichas modificaciones, en cuanto al retracto se limitan a señalar que no procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el Capítulo VI del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado .
Por su parte, el artículo 47 de la Ley de 1964 concedía al arrendatario los derechos de tanteo y retracto en las ventas de pisos, aunque se trasnmitan por plantas o agrupados a otros , lo que en principio, con literalidad, haría que sí existiera en el presente caso el dichos derechos respecto de algunas viviendas.
No obstante, un sector importante de compañeros consideró, que no es lo mismo de varios pisos de la misma o distintas plantas, que la venta de todos los que tiene una persona en todo el edificio, y más si el comprador tiene como único objetivo hacerse con todo el edificio para su rehabilitación, como ocurre en el presente caso, y que, por tanto, el objeto es distinto y no existe el derecho de retracto, pues en la Ley antigua tampoco existía éste si se vendía todo el edificio, como tiene reconocido la jurisprudencia, salvo que el mismo tuviera una única vivienda.
En definitiva, dicen estos compañeros, la dicción del actual artículo 25 es la plasmación escrita de la jurisprudencia anterior sobre la materia -ej. sentencia del TS de 30 de abril de 1985-.