LA COMUNIDAD DE GARAJES Y EL USO DE APARCAMIENTOS. SU RELACIÓN CON EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Por Rafael Arnaiz Eguren

ÍNDICE: INTRODUCCIÓN.

I.- LA CUESTIÓN PREVIA RELATIVA AL TRATAMIENTO REGISTRAL ESPECÍFICO DE DETERMINADAS CUOTAS EN ALGUNAS COMUNIDADES DE BIENES : A) El problema desde el punto de vista civil. B) El problema desde el punto de vista registral. a) Los aprovechamientos privados de aguas. 1. Las posibilidades del sistema. 2. La decisión sobre la apertura de folio independiente. 3. La apertura obligatoria de folio independiente. b) La adscripción a la cuota de plazas de garaje.

II.- LA CUESTIÓN PREVIA REFERIDA A LOS ASPECTOS URBANÍSTICOS DEL USO DE APARCAMIENTO : A) Modalidades en el uso de garajes. a) Uso dotacional accesorio de otros usos principales . b) Uso principal, libre o limitado . 1. Aparcamiento disuasorio. 2. Aparcamiento rotatorio 3. Aparcamiento de residentes. B) La relación entre las distintas modalidades de aparcamiento y el problema civil y registral de la comunidad de garajes. a) El uso de aparcamiento como dotacional o accesorio de otros usos principales . 1. Vinculación puramente urbanística. 2. Vinculación civil. b) El aparcamiento como uso principal.

III.- LA REGULACIÓN POSITIVA DE LA COMUNIDAD DE GARAJES: A) La regulación inicial del Reglamento Hipotecario. a) Su ubicación. b) Su origen inmediato . c) Finalidad inicial. B) La redacción del artículo 68 según la Reforma de 4 de septiembre de 1998. a) La supresión del requisito de la adscripción de espacios físicos. b) El traslado del último inciso del antiguo precepto. c) La sustitución del inciso segundo. d) La extensión del sistema con destino a trasteros. e) La adscripción a una misma cuota de varias plazas de garaje. C) La modificación introducida por el Tribunal Supremo. D) El texto del artículo 53.b del Real Decreto 1993/1997, de 4 de julio. a) Su ubicación. b) Su vigencia. c) Su contenido. E) El criterio de la legislación catalana.

IV.- LA COMUNIDAD DE GARAJES CON ADSCRIPCIÓN DE PLAZAS DETERMINADAS A LAS CUOTAS COMUNITARIAS: A) Naturaleza jurídica de la comunidad por cuotas con adscripción de plazas de garajes. a) La comunidad romana. b) La comunidad en régimen de propiedad horizontal. c) El criterio jurisprudencial. 1.- El Tribunal Supremo. 2.- La Dirección General de los Registros. 3.- Conclusión personal. d) La comunidad solidaria. B) El problema de la asignación de la cuota. a) El carácter del derecho que ostenta el comunero sobre la plaza de garaje asignada. b) La legitimación para la adscripción. c) La adscripción de varias plazas de garaje a una misma cuota. 1.- La asignación de plaza por el titular aislado de una cuota. 2.- Título para la asignación de plazas determinadas. c) Cuestiones registrales . a) La distinción de elementos de atribución exclusiva y elementos comunes. b) El título adecuado para la definición de los elementos comunes. c) El límite físico de las plazas de garaje. d) La descripción de la plaza de garaje. 1.- La aplicación de la regla general. 2.- La interpretación específica del precepto. e) Determinación de la cuota. f) Numeración del folio abierto a la cuota. g) Decisión sobre la apertura de folio. 1.- El momento de la adscripción. 2.- Número de plazas que puedan adscribirse a cada cuota. 3.- Número posible de cuotas enajenables. h) La plaza de garaje como objeto de derechos reales menores. 1.- Unidad de destino jurídico. 2.- El caso especial de la hipoteca. D) Problemas específicos que suscita la comunidad de garajes cuando la edificación destinada a aparcamiento constituye elemento privativo de un edificio sujeto a propiedad horizontal. a) Modalidades de organización de la propia plaza de garaje dentro del régimen de propiedad horizontal del edificio del que forma parte. 1.- Como anejo. 2.- Como elemento procomunal. 3.- Como finca independiente. 4.- Como espacio susceptible de uso exclusivo. 5.- Como elemento integrante de una subcomunidad. 6.- Como porción física adscrita a una cuota. b) La determinación de los elementos comunes. c) La determinación de los elementos comunes en este caso concreto. d) El problema especial de la cuota.

V.- LA COMUNIDAD DE GARAJES SIN ASIGNACIÓN A LA CUOTA DE PLAZA DE GARAJE DETERMINADA : A) Naturaleza jurídica de la comunidad. B) La cuestión desde el punto de vista registral. a) El de la imposibilidad o la inconveniencia de la apertura de folio a cada cuota transmitida. b) El de la conveniencia de mantener la posibilidad de folio independiente para cada cuota. C) La asignación de plaza por un solo partícipe.

VI.- LA APLICACIÓN DEL SISTEMA DE COMUNIDAD ESPECÍFICO DE PLAZAS DE GARAJE A OTRAS REALIDADES FÍSICAS : A) Trasteros. B) Amarres en puertos deportivos de dominio público. C) Cementerios. D) La organización de aparcamientos automatizados. a) Naturaleza de la comunidad. b) Organización interna. 1. Derechos de los comuneros. 2. Características de la actividad.

INTRODUCCIÓN:

El objeto de este trabajo trata básicamente del problema de la organización jurídica de las plazas de garaje sin perjuicio del estudio de algunas ideas previas y de algunas cuestiones que tienen relación con el tema principal, muy especialmente de las relativas a los aspectos urbanísticos del uso de aparcamiento. De todas formas, para llegar a matizar los diferentes problemas que plantea este especial objeto de la propiedad inmobiliaria, conviene examinar algunos antecedentes que vienen a influir en la configuración jurídica de la institución a que nos vamos a referir básicamente en el Capítulo. En este sentido, conviene hacer referencia a dos aspectos, es decir, los relativos a las peculiaridades civiles y registrales de determinadas comunidades de bienes y, por otra parte, las que corresponden al uso urbanístico de garaje.

Examinadas estas cuestiones, el estudio debe concretarse en una nueva institución directamente ligada a la comunidad en propiedad horizontal, a la que antes hemos aludido consistente en que una cuota concreta de un régimen de comunidad en pro indiviso se le adscriba una porción específica de la edificación, caracterizada por su dedicación a un uso, en sentido urbanístico, o modalidad de explotación determinada, referida específicamente a la plaza de aparcamiento.

De acuerdo con lo expuesto, se examinarán las siguientes cuestiones:

* En primer lugar, trataremos brevemente, separadamente dos cuestiones previas relativas al tratamiento registral específico de las cuotas existentes en algunos tipos de comunidades y a los aspectos urbanísticos del uso de aparcamiento.

* Dedicaremos a continuación un apartado especial a la regulación positiva de la comunidad de garajes.

* Como aspecto esencial, estudiaremos con detenimiento la comunidad de garaje con adscripción de plazas de aparcamiento determinadas a las cuotas de la comunidad y las diferentes cuestiones que plantea este tipo especial de comunidad.

* En apartado distinto, trataremos a continuación algunos aspectos de la comunidad de garajes en la que no se lleve a cabo la adscripción a la cuota de plazas determinadas.

* Por último, dedicaremos un apartado especial a la aplicación del sistema de comunidad que constituye el objeto de este trabajo a otros supuestos distintos del uso de aparcamiento.

I.- LA CUESTIÓN PREVIA RELATIVA AL TRATAMIENTO ESPECÍFICO DE DETERMINADAS CUOTAS EN ALGUNAS COMUNIDADES DE BIENES.

La cuestión se concreta al supuesto de que la propiedad de una finca pertenezca a un número muy amplio de personas en régimen de condominio, es decir, bajo el sistema ordinario de comunidad romana, en los términos establecidos en los artículos 392 y siguientes del Código Civil. Pues bien, este supuesto de multiplicidad de titulares puede ser examinado desde el punto de vista civil y desde el punto de vista registral.

A) El problema desde el punto de vista civil.

En el plano de los conceptos civiles, el supuesto no suscita ningún problema específico. En efecto, es indiferente el número de cuotas en que pueda estar dividido el régimen de comunidad romana. En tal sentido, el régimen de cada cuota en el sistema de condominio ordinario obedece a su propio esquema jurídico en lo que se refiere a la posibilidad de su enajenación o gravamen. Así, el sistema funciona de tal forma que cada uno de los partícipes tendrá la plena propiedad de su parte y la de sus rendimientos, por lo que podrá enajenarla, cederla o gravarla y aun sustituir a otros en el aprovechamiento de la cuota o parte, salvo si se tratase de derechos personalísimos. Por eso, el artículo 399 del propio Código Civil se pronuncia en ese sentido, si bien introduce la salvedad de que el efecto de la enajenación o de la hipoteca, en relación a los demás condueños, distintos del que enajena o grava su cuota, se limitará a la porción de la cosa en común que se atribuya al titular de la cuota al cesar la comunidad en el caso de la división a que se refieren los artículos siguientes al citado.

También es cierto que en este caso de número amplio de titulares pueden generarse problemas de administración o de división de la cosa común, pero no de tal entidad que de lugar a la exigencia de un régimen especial.

B) El problema desde el punto de vista registral.

Si se observa la cuestión en el ámbito del Registro de la Propiedad, lo cierto es que, con carácter general, a la finca se le aplicará el régimen ordinario previsto en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria cuando señala que cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez un número diferente y correlativo , de forma que, las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial. El precepto parte del principio de la máxima claridad registral, que toma la finca como unidad de cuenta y que organiza el Registro de acuerdo con el esquema formal del folio real al que responden los sistemas más avanzados técnicamente, especialmente, los de raíz germánica.

Sin embargo, lo cierto es que el esquema simple previsto en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria falla en determinadas ocasiones, puesto que el sistema descrito plantea un problema especial en el caso de que existan gran número de cuotas sobre la misma finca, que son objeto de actos de enajenación o de gravamen independiente. En estos supuestos puede ocurrir que de forma paralela exista una multiplicidad de historiales jurídicos referidos cada uno de ellos a una cuota diferente.

En estos casos, en el ámbito registral puede surgir una situación kafkiana puesto que el soporte físico del historial registral de la finca está constituido por un conjunto de páginas, el llamado folio registral , que puede convertirse en ininteligible. Lo mismo ocurriría en otros sistemas registrales en donde el soporte físico del historial registral de la finca se organiza en carpetas como ocurre en Alemania o en México, y se daría incluso aun cuando se llegase a un soporte informático del Registro.

Este problema no se ha planteado con carácter general, sino solamente en determinados supuestos concretos, entre los cuales es necesario citar el aprovechamiento de aguas privadas y el de las cuotas a las que se adscribe el dominio de una porción concreta de la edificación destinada a aparcamiento.

a) Los aprovechamientos privados de aguas.

El Reglamento Hipotecario, al tratar de las aguas de dominio privado y de su inscripción registral establece en el párrafo quinto de su artículo 66 que las aguas privadas pertenecientes a heredades, heredamientos, dulas, acequias u otras comunidades análogas se inscribirán en el registro de la Propiedad correspondiente al lugar dónde nazcan o se alumbren , añadiendo el precepto las circunstancias correspondientes a la inscripción. Ahora bien, el criterio que realmente nos interesa, a los efectos que tratamos, es el contenido en los últimos párrafos del precepto citado, según los cuales:

Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, (según el cual la inscripción se practicará a favor de la entidad, o comunidad correspondiente) cada partícipe o comunero podrá inscribir a su nombre como finca independiente, o en su caso, en el folio de la finca que disfrute del riego, la cuota o cuotas que le correspondan en el agua y demás bienes afectos a la misma con referencia a la inscripción principal.

Sin embargo, deberá abrirse siempre folio especial cuando se inscriban las sucesivas transmisiones de cuotas o la constitución de derechos reales sobre las mismas.

Se extenderán, en todo caso, las notas marginales de referencia.

El precepto transcrito suscita una serie de cuestiones:

1. Las posibilidades del sistema.

En relación con las posibilidades del sistema, el artículo 66 admite que las diferentes cuotas de los comuneros o copartícipes puedan constar inscritas en el mismo folio, si bien admite, con carácter dispositivo que cada una de ellas pueda abrir folio especial. En ambos casos, parece evidente, según el texto del precepto, que habrá de hacerse constar en la inscripción de la cuota la referencia a la inscripción principal del aprovechamiento y, además, que dicha referencia deba comprender los datos registrales en los que consta la inscripción principal correspondiente.

2. La decisión sobre la apertura de folio independiente.

El Reglamento Hipotecario no se plantea la cuestión de a quién corresponde la decisión sobre apertura de folio especial a cada una de las cuotas del aprovechamiento. Ahora bien, si se tiene en cuenta que la razón del sistema es, evidentemente, la de evitar una excesiva complejidad nacida de la concurrencia de diferentes historiales registrales en el mismo folio, lo que constituiría un cierto ataque al principio de especialidad, lo lógico es entender que esa decisión corresponderá al registrador que, en definitiva es el criterio que ha defendido siempre la Dirección General de los Registros en relación con la posibilidad, que no necesidad, de apertura de folio independiente a cada una de las cuotas del aprovechamiento.

3. La apertura obligatoria de folio independiente.

El Reglamento concluye con la imposición de la apertura de folio especial con carácter obligatorio, cuando se lleve a cabo la enajenación o gravamen de cualquiera de las cuotas. Ahora bien, en relación con este tema, hay que tener en cuenta, por una parte, que el Reglamento no establece que en el folio especial deba figurar un número de finca independiente para la cuota de que se trate, por lo que el criterio más oportuno podría ser el de mantener en el folio especial el número de finca del propio aprovechamiento. Por otra, que esta situación de especificidad de folio puede surgir en el momento de la inscripción del aprovechamiento o, posteriormente, a medida que se realicen actos de transmisión o gravamen sobre una determinada cuota que, a partir de la apertura del folio, mantendrá, lógicamente, un historial independiente.

b) La adscripción a la cuota de plazas de garaje.

Es el segundo de los supuestos previstos en la legislación positiva. No nos extendemos sobre el mismo, puesto que constituye el tema central del trabajo.

II. LA CUESTIÓN PREVIA REFERIDA A LOS ASPECTOS URBANÍSTICOS DEL USO DE APARCAMIENTO.

El uso urbanístico de aparcamiento, o dicho de otra forma, la modalidad de explotación de la edificación, con la finalidad de guardar los vehículos a motor obedece a la organización moderna del núcleo de población. En efecto, resulta notable advertir que las previsiones urbanísticas, hasta comienzos del siglo pasado, contemplaban un aumento de la población que no ha tenido lugar, debido a la disminución drástica de la natalidad, y, en cambio, omitían como cuestión de futuro las necesidades de circulación y aparcamiento de vehículos en las ciudades. El tiempo ha demos trado, en un período no demasiado largo, que la reali dad económica y social es con frecuencia mucho más rica que la previsión de los técnicos. Es más, la escasez de aparcamientos ha dado lugar a que los inmuebles destinados a este uso se conviertan en objeto importante de inversión, ya que las plazas de garaje constituyen unidades de tráfico con un valor que llega a cifras sorprendentes, sobre todo en el centro de las ciudades.

Así, p uede decirse, sin temor a exagerar, que la plaza de aparcamiento, por su número e importancia econó mica, constituye hoy uno de los objetos más importantes del mercado inmobiliario, lo que hace más destaca ble la parquedad, e incluso la carencia, de normas y criterios sobre su organización jurídica.

En este sentido, los especialistas en diseño urbano y en circulación parten de que, en ocasiones, enterrar los coches es el único medio de que las calles dejen de convenirse en un puro depósito de vehículos y de que recuperen su tradicional fundón de espacio de conviven cia. En otras, por el contrario, se estima que la construcción de aparcamientos no es más que un factor de atracción de tráfico rodado que contribuye más a agravar el problema de funcionamiento de la red viaria que a resolverlo.

Esta polémica, trasciende directamente a la defini ción del uso urbanístico de garaje trasciende y excede claramente de la intención de este artículo . Por eso, nos limitaremos a exponer algunas ideas concretas en relación a algunos puntos.

A) Modalidades en el uso de garajes.

El uso de garaje o aparcamiento puede encuadrarse en diferentes modalidades. Cabe distinguir las siguientes.

a) Uso dotacional accesorio de otros usos principales .

En este caso se suele denominar también uso vinculado. Se trata del supuesto en que la concesión de licencia de edificación para usos residenciales, comerciales, o de servicios, se condiciona a la existencia o construcción de un número mínimo de plazas de garaje en función de la intensidad del uso principal.

Normalmente la exigencia se contrae a la exigencia de construcción o de existencia y disponibilidad de una determinada proporción de garajes en razón del número de viviendas o de los metros edificables en otros usos como comerciales, o dotacionales. Su finalidad es típicamente dotacional y constituye hoy el supuesto más frecuente en las previsiones de los instrumentos de planeamiento y, incluso, el condicionamiento de las licencias de obra para la edificación destinada al uso principal.

b) Uso principal, libre o limitado .

Se trata de aquellos casos en los que la edificación se destina, con carácter específico, para la construcción de edificios destinados exclusivamente al uso de garaje o destinados también a otros usos compatibles, pero respecto de los cuales el aparcamiento no tiene el carácter de dotacional accesorio, como veíamos en el caso anterior.

Dentro de esta modalidad cabe subdistinguir a su vez que el planteamiento no diferencie la modalidad de explotación del uso de garaje, es decir, que permita cualquiera de ellas, o su plena compatibilidad o, por el contrario, que limite el tipo de explotación a determinados tipos. Para este último supuesto, que comienza a ser objeto de las determinaciones de algunos Planes Generales, sobre todo en las grandes ciudades, y de acuerdo con la terminología normalmente utilizada, conviene distinguir los siguientes subtipos en el uso de garaje.

1. Aparcamiento disuasorio.

En este caso la construcción permitida, generalmente de iniciativa pública y situada en los accesos al núcleo de población, tiene como finalidad favorecer la utilización del transpone colectivo, mediante la previsión de espacios de aparcamiento en las terminales de aquél. Desde el punto de vista de su explotación es incompatible, en principio, con la atribución de las plazas de garaje a titulares permanentes, pues por las características de su finalidad ha de ponerse al servicio de una multiplicidad de usuarios.

2. Aparcamiento rotatorio

Se trata de aquel caso en que el edificio se destina a la explotación de los garajes en forma rotativa o rotatoria, de forma que cada plaza de garaje pueda ser utilizada por diferentes usuarios mediante el pago de una tarifa horaria.

Normalmente, tiene como finalidad facilitar el acceso de vehículos a centros comerciales o de negocio y ha venido siendo el supuesto más frecuente de concesiones administrativas en las grandes ciudades.

Ante el aparcamiento rotatorio la Administración urbanística no suele permanecer neutral, de tal forma que su actitud más frecuente da lugar, o bien, a su imposición como uso único, en la medida que se considera indispensable para dotar de servicio de garaje temporal a determinadas instalaciones, en los términos que antes veíamos, o bien, a su prohibición, por considerarse en vez de una solución al problema del aparcamiento, una fuente de atracción del tráfico rodado a zonas o sectores que han de ser preservados de la circulación de vehículos.

3. Aparcamiento de residentes

Con este término suele denominarse el garaje destinado por el Plan de ordenación a alojar exclusivamente los vehículos de los ocupantes de edificios de la zona en que se ubique, normalmente por tratarse de sectores urbanos en los que las características y la antigüedad de los inmuebles existentes no admiten la construcción de nuevos garajes.

Normalmente, la asignación de esta finalidad a un determinado espacio se encuentra ligada a la prohibición del aparcamiento rotatorio, en los términos que estudiábamos antes, pero puede plantear problemas específicos cuando se trata de vincular la titularidad más allá de las posibilidades que ofrece el sistema civil y registral.

B) La relación entre las distintas modalidades de aparcamiento y el problema civil y registral de la comunidad de garajes.

Resulta muy interesante determinar hasta que punto cada una de las modalidades de usos de aparcamiento a que nos hemos referido desde el punto de vista urbanístico, trasciende al problema de la comunidad de plazas de aparcamiento que es el que por fin nos aproxima a una de las modalidades características del régimen de horizontalidad. Pues bien, podemos señalar, con carácter general que las modalidades de uso especificadas antes, pueden ligarse al régimen de propiedad horizontal de acuerdo con los siguientes supuestos:

a) El uso de aparcamiento como dotacional o accesorio de otros usos principales .

El que hemos llamado uso dotacional accesorio nace, normalmente, de la obligación urbanística de dotar de garaje a espacios destinados a viviendas o locales, en los términos que anteriormente hemos señalado. En estos casos, el régimen de vinculación de los aparcamientos puede obedecer a dos criterios radicalmente distintos:

1. Vinculación puramente urbanística.

La vinculación puede tener carácter puramente urbanístico. Se trata de aquellos casos, en los que la Administración no concede la licencia o autorización administrativa de obra para construcciones destinadas a cualquier tipo de uso, si, simultáneamente, no se construye, dentro del mismo edificio o a una distancia determinada del mismo un número específico de plazas de garaje. En este caso, el régimen jurídico del garaje puede ser totalmente independiente del de las edificaciones destinadas al uso principal.

2. Vinculación civil.

En un régimen de mayor rigidez puede ocurrir que la vinculación exigida por la Administración tenga carácter civil y, como consecuencia, un régimen registral específico. Se trata de un problema que suele surgir con frecuencia en la concesión de viviendas protegidas y plantea problemas bastante espinosos.

En efecto, cuando se exige, no ya un número determinado de plazas de garaje como uso dotacional de otras edificaciones, sino un régimen de vinculación que suponga la plena inherencia entre el régimen jurídico de la plaza de garaje y de la edificación destinada a edificio principal, la cuestión se centra en determinar de hasta que punto la Administración urbanística puede imponer, vía instrumento de planeamiento o vía licencia, un grado de vinculación, como el que estamos tratando. Sin entrar en comentarios más profundos dado que se trata de un problema que excede de la finalidad de esta obra, podemos afirmar que, en principio, la vinculación civil no puede establecerse directamente en virtud de un acto administrativo, a menos que esté admitido un régimen civil de inherencia sobre el cual pueda operar el condicionamiento administrativo.

Precisamente por ello hay que distinguir dos supuestos netamente diferentes:

* Por una parte, el de aquellas edificaciones que no se sujetan a régimen de horizontalidad en ninguna de sus modalidades, en cuyo caso resulta imposible la adscripción a las mismas de otras edificaciones diferentes, sino es en virtud de una norma legal específica o de que se de la circunstancia de que la plaza de garaje forme parte integrante de la propia finca, como ocurriría por ejemplo en una vivienda unifamiliar aislada, que no forme parte de ningún complejo inmobiliario, pero a la que se le exija estar dotada de plaza de aparcamiento.

* Por otra, el supuesto en el que es más sencillo encontrar un soporte legal para la vinculación civil, estará constituido por aquellos casos en los que las plazas de aparcamiento se integran en un espacio integrante de un edificio destinado a su constitución en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario. En este caso, que es el que frecuentemente se produce en el ámbito de las viviendas de protección pública, es perfectamente posible la exigencia administrativa de que las plazas de garaje se organicen como anejos de las viviendas o locales que tienen el carácter de elementos de atribución exclusiva. En tal caso, el régimen del garaje será el del anejo, de acuerdo con el contenido de los Estatutos del régimen.

b) El aparcamiento como uso principal.

En estos casos, la organización civil del aparcamiento no se sujeta necesariamente a régimen de horizontalidad. En tal sentido, los aparcamientos disuasorios o rotatorios difícilmente pueden concebirse como susceptibles de horizontalidad, como señalamos a continuación.

Sin embargo, sí cabe pensar en la aplicación de regímenes de propiedad horizontal a los espacios destinados a aparcamiento cuyo uso se considera principal, siempre que cada plaza de garaje se destine a su atribución a personas distintas, o dicho de otra forma, cuando el uso de aparcamiento va a ser objeto de explotación por una comunidad organizada en régimen de horizontalidad.

En estos casos, con independencia de que exista o no limitación en el acceso a la titularidad del garaje, como puede ocurrir en el aparcamiento de residentes, al que antes hemos hecho referencia, cabe distinguir, según el tipo civil de titularidad de la finca objeto de uso de garaje, su atribución en régimen de dominio en cuyo caso es perfectamente aplicable el régimen de propiedad horizontal, puesto que se trata del supuesto ordinario, o su atribución en régimen superficiario o concesional, en cuyo caso si la edificación se lleve a cabo por el titular de la situación superficiaria o concesional, serán de aplicación los criterios que, en materia de derecho de superficie y de concesión administrativa y su relación con el régimen de propiedad horizontal, resulten aplicables.

III. LA REGULACIÓN POSITIVA DE LA COMUNIDAD DE GARAJES.

La llamada en términos coloquiales comunidad de garajes , se ha regulado siempre a través del Reglamento Hipotecario y no ha sido contemplada nunca por las normas básicas de Derecho Civil, estatal o autonómico, si bien en este último supuesto destaca la excepción del artículo 553-52 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por el que se aprueba el Libro V del Código Civil de Cataluña. Examinaremos estas disposiciones por separado.

A) La regulación inicial del Reglamento Hipotecario.

La reforma inicial del Reglamento Hipotecario en materia de garajes se contiene en el artículo 68, introducido por el Real Decreto de 12 de noviembre de 1982. El citado precepto señalaba con carácter literal

la inscripción de la transmisión de cuota indivisa de finca destinada a garaje o a estacionamiento de vehículos, que lleve adscrita el uso de una o más plazas determinadas, podrá practicarse en folio independiente, que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota. Dicha inscripción se realizará a solicitud del titular registral o del adquirente, o cuando el Registrador lo considere necesario para mayor claridad de los asientos. La apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz .

En relación a este precepto conviene precisar en un primer comentario su ubicación, su origen inmediato y su finalidad inicial:

a) Su ubicación.

En cuanto a su ubicación, el artículo 68 se situó a continuación de la regulación reglamentaria de las concesiones administrativas, quizá porque su peculiaridad más destacable, desde el punto de vista de sus redactores fue la posibilidad de apertura de folio a una participación indivisa del dominio, de forma similar a la establecida en el artículo 66 para las cuotas en las comunidades de aguas, que anteriormente hemos visto.

b) Su origen inmediato .

La redacción del artículo 68, se estudió inicialmente por el Centro de Estudios Hipotecarios de Cataluña y fue, en general, muy bien acogida en la práctica registral en cuanto resolvía el problema que anteriormente hemos señalado de clarificación hipotecaria de la finca organizada en comunidad de garajes, que había llegado ya a ser muy grave ante la yuxtaposición de los diferentes historiales de cada cuota dentro del mismo folio.

Por otra parte, por las mismas razones aludidas anteriormente, los promotores inmobiliarios tendían a la venta independizada o de fincas concretas, por vía de su formación previa por segregación, o, con más frecuencia aún, de cuotas de condominio con asignación obligacional de plazas determinadas, con lo cual la reforma se hacía indispensable.

c) Finalidad inicial.

Parece claro que la primera intención de los redactores del Reglamento se limitó a dar cauce registral a la inscripción independiente de cuotas de comunidad, al parecer sin pretender que la dicción del precepto tuviera otro alcance más ambicioso [1] .

Sin embargo, el artículo citado vino a producir sus efectos en una época en que ya se habían suscitado muchas dudas sobre la naturaleza de la propia comunidad de aparcamientos, figura mucho más frecuente en el tráfico que la constitución de los garajes como elemento procomunal o como anejo de otras fincas e, incluso que su definición como fincas independientes de la propiedad horizontal, temas a los que aludiremos más adelante.

B) La redacción del artículo 68 según la Reforma de 4 de septiembre de 1998.

El artículo 68 del Reglamento Hipotecario, en la redacción que surge del Real Decreto 1867/1998, establece lo siguiente:

La inscripción de la transmisión de una cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota.

La apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz.

Para hacer constar la adscripción del uso y disfrute exclusivo de una zona determinada del garaje o estacionamiento, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes, la cual deberá hacerse con referencia a un plano, cuya copia testimoniada se archivará en el Registro.

El régimen expuesto en los párrafos anteriores será aplicable con iguales requisitos a la transmisión de cuota indivisa de locales del edificio destinados a trasteros.

La reforma de 1998 introduce una serie de modificaciones en la dicción del precepto, cuando aún estaban en pleno auge las discusiones sobre la naturaleza jurídica y las características de la comunidad de garajes, tal y como venía siendo regulada por el artículo modificado. En éste, las modificaciones más destacables son las siguientes.

a) La supresión del requisito de la adscripción de espacios físicos.

El artículo modificado suprime en su inciso primero el requisito de que la cuota que se transmita con destino a garaje o estacionamiento de vehículos haya necesariamente de adscribirse el uso de una o más plazas determinadas de aparcamiento, si se pretende que abra folio independiente. En tal sentido, el mero destino de la cuota, especificado en el título traslativo, podrá dar lugar a la apertura de folio independiente. No obstante, se mantiene el criterio de que la cuota de que se trate se le atribuirá el número de la finca de que forma parte, (en la terminología reglamentaria la matriz ), debiendo asignársele, además, el correlativo de cada cuota.

b) El traslado del último inciso del antiguo precepto.

La nueva norma traslada el último inciso del artículo 68 que, con el mismo texto, pasó a constituir el apartado segundo, de forma que la nota marginal de la transmisión de la cuota y de la correspondiente apertura de cuota se hará constar al margen de la finca matriz.

c) La sustitución del inciso segundo.

La reforma más importante quizá sea la supresión del antiguo inciso segundo, que trababa, como hemos visto, de la legitimación para decidir la apertura de folio y la finalidad del precepto. En tal sentido, dicho inciso segundo, se sustituye por el nuevo texto que anteriormente hemos transcrito, referido básicamente a la descripción de la zona de garaje y a la referencia a un plano.

d) La extensión del sistema con destino a trasteros.

Sobre este punto no hace falta un comentario más extenso puesto que resulta claramente del texto reglamentario. Más adelante trataremos específicamente del supuesto.

e) La adscripción a una misma cuota de varias plazas de garaje.

A este supuesto no se refiere específicamente el artículo 68 en su versión de 1998, que estamos comentando. La cuestión no tiene demasiada importancia, si bien afecta directamente a la práctica inmobiliaria que será comentada luego. [2]

C) La modificación introducida por el Tribunal Supremo.

El 31 de enero de 2001, la Sala 3ª, Sección 6ª del Tribunal Supremo, como consecuencia de un recurso interpuesto por el Colegio Notarial, declaró nulos y en consecuencia provocó la supresión de los párrafos tercero y cuarto del artículo 68 en su versión de 1998.

Como consecuencia se suprimieron en el Reglamento todas las especificaciones sobre la descripción de la porción física cuyo uso y disfrute podría incorporarse a la cuota. También fue objeto de supresión el precepto según el cual cabría la posibilidad de aplicar el sistema a los trasteros, como modalidad de explotación de determinados supuestos de edificación.

La reforma operada por el fallo judicial merece, evidentemente, una crítica desfavorable. No mejoró en absoluto el artículo, ni resolvió ninguna de las cuestiones que suscitaba su interpretación y a las que luego haremos referencia. En este sentido, lo mismo que ocurrió con otros preceptos del Reglamento Hipotecario, como los referidos al ámbito de la transmisión recíproca de suelo a cambio de edificación o de la necesidad de que en el título traslativo a favor de la Administración, se concretará el carácter del inmueble adquirido desde el punto de vista patrimonial, que hemos comentado ya anteriormente, puede decirse que la Sentencia citada no implicó avance alguno sino, quizá, todo lo contrario.

D) El texto del artículo 53.b del Real Decreto 1993/1997, de 4 de julio.

En 1997, antes de la reforma del Reglamento Hipotecario, a que nos hemos referido antes en el apartado B) que antecede, en las normas complementarias del Reglamento Hipotecario dirigidas a la regulación de la Inscripción Registral de los Actos de Naturaleza Urbanística, se intentó una mejora de lo dispuesto en la primitiva versión del artículo 68, a través de lo dispuesto en el artículo 53.b, según el cual

cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes .

El precepto, merece algún breve comentario.

a) Su ubicación.

Probablemente la norma en la que se incluye no resulta la más acertada, puesto que el apartado a) del mismo artículo 53 que hemos comentado en otros Capítulos, se refiere al control por el registrador del número de plazas, en caso de modificación del régimen de Propiedad horizontal. Sin duda, se trataba de utilizar un Real Decreto de modificación genérica del Reglamento Hipotecario, destinada a fines distintos, para modificar una norma que resultaba incompleta en su versión de 1982.

b) Su vigencia.

La realidad es que el Real Decreto de 4 de julio de 1997 no fue impugnado, lo cual supuso que la dicción de la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 no alcanzó a la dicción del artículo 53.b) que hemos transcrito, y que debe considerarse como complementaria del texto mutilado del texto del artículo 68 que resulta del fallo jurisdiccional citado.

c) Su contenido.

Si se compara el párrafo segundo del artículo 68 en su versión aprobada por el Real Decreto 1867/1998 y el contenido en el artículo 53.b) del Real Decreto de 4 de julio de 1997, se observa que se trata de textos prácticamente idénticos, si bien el último, quizá por preceder en tiempo al anterior, no contiene referencia alguna a una determinación gráfica de la zona destinada a garaje.

Como conclusión sobre los textos vigentes estatales puede afirmarse que en estos momentos la cuestión aparece regulada por el párrafo primero del artículo 68 del Reglamento Hipotecario, complementado por el artículo 53.b) del Real Decreto 1993/1997.

E) El criterio de la legislación catalana.

Para completar el estudio de la normas positivas en materia de garajes es necesario citar el artículo 553-52 del Libro V del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 5/2006, de 10 de mayo, de la Generalidad, complementado por el artículo 553-35.2 del propio texto legal. Señalan dichos preceptos,

El artículo 553-52 que: 1. La comunidad de garaje o trasteros, salvo previsión estatutaria en contra, funciona con independencia de la comunidad general en cuanto a los asuntos de su interés exclusivo en los siguientes casos: a) Si se configura bajo el régimen de comunidad como elemento privativo de un régimen de propiedad horizontal y la adquisición de una cuota indivisa atribuye el uso exclusivo de plazas de aparcamiento o de trasteros y la utilización de las rampas de acceso y salida, escaleras y zonas de maniobras. En este caso, los titulares del local no pueden ejercer la acción de división de la comunidad ni gozan de derechos de adquisición preferente, b) Si las diversas plazas de aparcamiento o los trasteros de un local de un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal se constituyen como elementos privativos. Se asigna a cada plaza, además del número de orden y de la cuota que le corresponde en la división horizontal, un número o letra de identificación concretos. En este caso, las rampas, escaleras y zonas de acceso, maniobra y salida de los vehículos se consideran elementos comunes del garaje o trastero. 2. No existe subcomunidad especial para el local de garaje o trasteros en los siguientes casos: a) Si las diversas plazas de aparcamiento o los trasteros se configuran como anexos inseparables de los elementos privativos de la comunidad. En este caso, se les aplica el artículo 553-35 http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-l5-2006.t5.html . b) Si el local destinado a garaje o trasteros se configura como elemento común de la división horizontal. En este caso, el uso concreto de las plazas de aparcamiento o de los trasteros no puede cederse a terceras personas con independencia del uso del elemento privativo respectivo. 3. Debe constituirse una subcomunidad especial para el local destinado a garaje o trasteros si varios edificios sujetos a regímenes de propiedad horizontal comparten su uso. En este caso, el local forma parte, además, de cada propiedad horizontal en la proyección vertical que le corresponde. Si unas normas estatutarias concretas no establecen lo contrario, los titulares de las plazas tienen derecho a utilizar todas las zonas de acceso, distribución, maniobra y salida de vehículos situadas en el local con independencia del edificio concreto en cuya vertical o fachada estén situadas.

Este artículo merece dos comentarios.

* Por una parte, se trata de un precepto incompleto puesto que trata de la comunidad de garajes sólo en el supuesto de que dicho régimen recaiga sobre una porción edificada, que, a su vez, forma parte de un régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario, situación que, evidentemente, no es la única posible como veremos a continuación.

* Por otra, el precepto se limita a desarrollar los diferentes supuestos bajo los cuales cabe configurar el espacio destinado a uso de aparcamiento, es decir, como adscrito a una cuota indivisa, como elemento privativo, como anejo o como elemento común. Se trata de ideas que nada añaden al régimen civil general y a las disposiciones estatales sobre propiedad horizontal. En tal sentido, su estudio minucioso se llevará a cabo al tratar los diferentes supuestos de organización de la comunidad a lo largo de este trabajo.

Por su parte, el artículo 553-35 dispone que: solo es posible la cesión aislada del uso de los anexos que consistan en plazas de aparcamiento, boxes o trasteros, a pesar de que los estatutos pueden limitar esta cesión. Esta limitación no puede afectar a las personas que conviven con los titulares del uso del elemento privativo principal.

Este artículo resulta extraordinariamente confuso. De todas formas, si se lleva a cabo un análisis hermenéutico detallado puede concluirse en que como ocurre en el artículo anteriormente transcrito sólo está contemplando el garaje constituido en anejo de otro elemento privativo en el régimen de propiedad horizontal del edificio en su conjunto. Admitida esta idea, establece un criterio obvio, es decir, que el dominio del anejo no puede transmitirse con independencia del elemento de atribución exclusiva a cuyo destino jurídico se encuentra unida indisolublemente su titularidad.

Sin embargo, parece admitir la disociación entre la transmisión independiente del dominio del anejo, y esa misma transmisión independiente cuando se refiere al uso, si bien, ni define éste, ni concreta si el precepto regula un supuesto de explotación, que sea consecuencia de un derecho de naturaleza real o de una situación personal, como, por ejemplo, el derecho de arrendamiento. A continuación, con un criterio que no es único en el Libro V establece una norma, la de la prohibición de enajenar en uso, sometida a una excepción específica, consistente en que tal acto resulte prohibido por los estatutos para, a continuación, introducir una contraexcepción fundada en que la transmisión en uso se lleve a cabo a favor de personas que convivan con el titular, se supone que dominical, del elemento privativo del que el garaje constituya anejo. En esta contraexcepción tampoco señala la norma que debe entenderse por convivencia. Todo ello hace que, desde el punto de vista de la lógica jurídica, pueda pensarse con fundamento pueda pensarse con fundamento que el precepto va a limitarse a generar una serie de dudas y de problemas jurídicos que tenderán a sobrecargar, aún más, la labor de los Tribunales.

Estudiadas las normas de derecho positivo destinadas al problema, conviene examinar a continuación una serie de cuestiones que se plantean de forma diferente, según el tipo de comunidad de garajes de que se trate. Ahora bien, antes de entrar en el estudio de esas cuestiones, conviene señalar que los criterios que se desarrollarán a continuación sobre la comunidad citada no serán nunca aplicables a aquellos inmuebles que, aun destinados a aparcamiento se organizan como espacios meramente accesorios de otros, cuya única peculiaridad sea la de estar destinados a la guarda de vehículos, como ocurre, por ejemplo, con los garajes de chalets, viviendas unifamiliares o como oficinas, sanatorios, o edificios destinados a otros usos similares.

En lo que se refiere a la comunidad propiamente dicha, a la vista de las reformas reglamentarias sucesivas, a que hemos aludido anteriormente, es obvia la posibilidad de distinción entre dos tipos de comunidades, con problemas sensiblemente diferentes entre ellos. Estos dos tipos nacerán del criterio, admitido reglamentariamente, de que a cada cuota se adscriba o no, una o varias plazas de garaje.

* Así, la comunidad con adscripción a la cuota de una o varias plazas de garaje se refiere a aquellos casos en los que a alguna o a todas las cuotas de la comunidad en proindiviso que tenga por objeto el dominio del inmueble se le atribuyan plazas de garaje concretas y determinadas, supuesto al que se refiere únicamente el artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997, una vez suprimido el párrafo tercero del artículo 68 por la Sentencia de 31 de mayo de 2001 del Tribunal Supremo a que antes nos hemos referido. Es de destacar que tampoco la adscripción de cuotas constituye requisito de la comunidad de garajes según la legislación catalana, quizá porque la publicación del artículo 553-35 del Libro V antes transcrito es posterior a la propia Sentencia citada del Tribunal Supremo.

* En cambio, a partir de la sentencia referenciada de 31 de enero de 2001, y suprimido el requisito de la adscripción de cuota a que se referían las versiones del artículo 68 del Reglamento Hipotecario, aprobadas en 1982 y en 1998, surge una nueva posibilidad, consistente en que registralmente sea posible la apertura de folio a la cuota en proindiviso de la finca destinada al uso de aparcamiento sin adscripción concreta de plaza de garaje.

Además de estos dos grandes tipos de comunidad, debemos estudiar la cuestión según que el régimen de cotitularidad se organice sobre un inmueble aislado o sobre un espacio que, a su vez, forme parte de un edificio sometido, a régimen de horizontalidad.

IV. LA COMUNIDAD DE GARAJES CON ADSCRIPCIÓN DE PLAZAS DETERMINADAS A LAS CUOTAS COMUNITARIAS.

El supuesto podría definirse como aquel régimen jurídico de comunidad en régimen de condominio romano, en el que a cada una de las cuotas se le adscribe un espacio físico edificado, o edificable, cuya finalidad es destinarlo al uso urbanístico de garaje o de aparcamiento de vehículos a motor. Señalamos la distinción entre espacio físico edificado o edificable, puesto que es perfectamente posible que la organización jurídica del sistema se lleve a cabo sobre construcciones terminadas, iniciadas o en proyecto. En relación con este supuesto conviene distinguir una serie de cuestiones [3] .

A) Naturaleza jurídica de la comunidad por cuotas con adscripción de plazas de garajes.

El problema más importante de este tipo de comunidad de garajes consiste en determinar si la redacción del antiguo artículo 68, al parecer más allá de la intención de sus redactores, supuso una modificación en el régimen de comunidad de bienes contemplado en el artículo 392 y siguientes del Código civil y si tal régimen especial se mantiene a la vista de lo señalado en el artículo 53.b) de las Normas Complementarias del Reglamento de 4 de julio de 1997.

Pues bien, en un análisis puramente literal de los preceptos que regulan el supuesto, podríamos llegar a pensar que en los mismos se contienen referencia a varios tipos de comunidad.

a) La comunidad romana.

Por una parte, los artículos citados parecen contemplar una comunidad de bienes ordinaria, en la medida en que se refiera a "cuotas indivisas", sin que se modalice, en principio, esta expresión.

No obstante esta omisión reglamentaria, la realidad es que en materia de comunidad de garajes nadie parte del criterio de considerar la institución como un supuesto más de comunidad romana, ni siquiera, como veremos más adelante, en los supuestos en los que no exista inscripción separada de las cuotas de participación.

b) La comunidad en régimen de propiedad horizontal.  

En segundo término, a la vista, sobre todo de lo señalado en el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de lo establecido en el artículo 552 de la Ley 5/2006, el Parlamento catalán y de la práctica universal sobre el supuesto y, por último, del silencio que sobre el problema guarda la versión vigente del artículo 68, podría entenderse que los textos reglamentarios se están refiriendo también a una comunidad indivisible tipo propiedad horizontal, puesto que de su propia redacción se deduce que la cuota "puede suponer el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, destinada a garaje".

En este sentido, si la propia norma contempla una superficie física concreta susceptible de uso independizado, aunque no se refiere concretamente al dominio pleno de dicha porción física, no cabe duda de que de alguna forma se esta aproximando a los principios que integran la propiedad horizontal, fundamentalmente el de la distinción entre elementos de aprovechamiento exclusivo y de aprovechamiento común. Por esta razón, parece lógico entender que la utilización del término "uso" que lleva a cabo el artículo 53 citado, ha de situarse en el ámbito civil de determinación de la pertenencia de la cosa, no en el campo urbanístico de delimitación del contenido económico de la propiedad inmueble.

c) El criterio jurisprudencial.

El criterio señalado anteriormente sobe la organización de la comunidad de garajes como un subtipo del régimen de horizontalidad está comúnmente admitida, y lo mismo ocurre con sus secuelas básicas, es decir, su carácter de indivisible y la inadmisión del retracto de comuneros, aparece claramente reconocido en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en la doctrina de la Dirección General de los Registros.

1.- El Tribunal Supremo.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta materia en Sentencia de 24 de diciembre de 1990, cuya doctrina ha sido plenamente ratificada posteriormente. En dicho fallo se acota con toda precisión la cuestión debatida y se opta, inequívocamente, por el carácter indivisible de la comunidad que tratamos por remisión analógica al sistema de propiedad horizontal, aunque no hace referencia expresa al artículo 68 del Reglamento Hipotecario.

No obstante, no cabe duda de que el pronunciamiento jurisprudencial clarifica el supuesto que contempla la norma registral, inclinándose por la postura más lógica y más adecuada a la realidad social, con un criterio avanzado que rompe una interpretación tradicional y, quizá, excesivamente apegada a los principios inspiradores del legislador del XIX en orden a la regulación de las situaciones de condominio.

Por otra parte, en la sentencia se ratifica que el concepto de uso es fundamental para definir el tipo de comunidad, lo que constituye un argumento básico para comprender la diferencia entre ambas situaciones de cotitularidad y, además, que la existencia de Estatutos, o dicho de otra forma, de una voluntad negocial organizadora del régimen, es determinante de la calificación del supuesto como uno más, no tipificado de propiedad horizontal [4] .

2.- La Dirección General de los Registros.

La doctrina de la Dirección General de los Registros se ha referido a este tipo de comunidad en muy escasas Resoluciones. Las más importantes son las de 18 y 27 de mayo de 1983 y la de 30 de marzo de 1992, en la que se discute la cancelación, por nulidad del título, de la inscripción practicada a varias plazas de garaje y trastero asignadas a una misma cuota [5] .

En los dos primeros fallos el Centro Directivo distingue entre la comunidad incidental de tipo romano y la comunidad funcional dimanante de las características físicas del objeto de la misma y en el supuesto concreto que contemplan admite la indivisibilidad de la comunidad funcional, si bien acude, en último término, a la aplicación del principio especial navarro de la validez del pacto contra Ley y de la tipificación concreta de la comunidad indivisible que examinábamos antes al tratar las cuestiones previas.

De todas formas, ambas Resoluciones constituyen un avance sustancial en la diferenciación entre la comunidad permanente y la de tipo ordinario o accidental que tiene un mayor alcance que la pura especificidad que la que resulta de lo dispuesto en la Ley 374 de la Compilación foral navarra en que se apoya inmediatamente la doctrina del Centro Directivo.

En la última resolución se subraya que la apertura de folio tiene por objeto la cuota transmitida, sin que puedan considerarse fincas independientes cada una de las plazas asignadas a una sola cuota. Se trata del supuesto a que antes nos referíamos al tratar de la manifestación en el precepto que se comenta de la comunidad de tipo solidario. El derecho inscrito se refiere propiamente a la cuota en condominio de la total finca destinada a aparcamiento, de tal forma que, solamente cuando su titular divida dicha cuota, con atribución de una sola plaza a cada una de las resultantes, podría hablarse de una situación que rebasa con claridad el supuesto de la comunidad romana. Mientras tanto nos encontramos ante una situación intermedia en la que el régimen jurídico aplicable a todas las plazas asignadas a una misma participación tiene un carácter típicamente unitario. Luego trataremos el problema con más amplitud al estudiar la posibilidad de constitución de derechos reales menores sobre este tipo de cuota.

Como conclusión podemos afirmar que, en la interpretación jurisprudencial de los textos reglamentarios no se recoge una modalidad del régimen de los artículos 392 y siguientes del Código civil, sino que el supuesto se sitúa dentro del ámbito normativo de la Ley de 21 de julio de 1960, y en definitiva de la excepción contenida en los artículos 396 y 401 del propio Código citado.

Por último, parece claro también que en la organización de este tipo de comunidad tiene importancia esencial el estatuto negocial que lo regule, sobre todo en la medida en que no existen normas legales supletorias, como ocurre con los artículos 396 y 401 del Código civil y con la Ley de 21 de julio de 1960 en relación con la propiedad horizontal típica.

3.- Conclusión personal.

Sin embargo, tampoco puede entenderse de forma absoluta que las plazas de garaje asignadas a una participación indivisa de dominio tengan el carácter de fincas independientes en sentido estricto. En efecto, de todo lo dicho, y de los criterios jurisprudenciales, sentados por el Tribunal Supremo, parece lógico deducirse que en el tipo de comunidad que estudiamos prevalece la comunidad tipo propiedad horizontal, es decir, la indivisibilidad de los elementos comunes, la perpetuidad de la comunidad existente y la negación de los derechos de tanteo y de retracto, tanto respecto de elementos comunes, como en cuanto a los actos de enajenación de plazas correspondientes a otras cuotas distintas de aquella que pertenece al titular a quien pudiera corresponder este derecho.

Ahora bien, cuando señalamos que prevalece la comunidad de tipo indivisible, no queremos afirmar que se trate de un supuesto típico de propiedad horizontal. Evidentemente esta posición resultaría peligrosa, puesto que podría dar lugar a determinadas manifestaciones de fraude a la Ley, a que aludiremos en la última parte del trabajo. Por otra parte, la plaza de garaje, como objeto de derecho, tampoco responde de forma idéntica en el supuesto del artículo 68 y en el de su configuración como finca independiente en el Régimen de Propiedad Horizontal en el sentido estricto.

d) La comunidad solidaria.

Antes de concluir con el estudio de la naturaleza jurídica de este tipo de comunidad es preciso destacar que, aunque no de forma expresa, en la redacción reglamentaria puede encontrarse también un cierto rastro de la comunidad solidaria , sobre todo si se admite la posibilidad de que la cuota pueda llevar a cabo el uso de "de una sola o de varias" plazas de garaje.

La comunidad solidaria, como tipo específico de cotitularidad, no aparece regulada en el derecho español ni prácticamente contemplada por la doctrina, si bien existe una manifestación de la misma en la Ley 378 de la Compilación Foral de Navarra, según la cual la comunidad en la propiedad o en cualquier derecho real a favor de varios titulares será solidaria cuando así se disponga en el título de su constitución. En la comunidad solidaria cada comunero puede por sí solo ejercitar plenamente el derecho a disponer de la totalidad del mismo, sin perjuicio de su responsabilidad frente a los demás titulares.

En tal sentido, la cuestión se centra en si, en el supuesto de que se transmita una cuota por el titular originario del dominio pleno con adscripción simultánea de varias plazas de aparcamiento, tema que trataremos más adelante, puede el adquirente de dicha cuota global transmitir, a su vez, una parte de la misma, con asignación de alguna de las plazas que originariamente se adscribieron a la adquirida. Si se admite esta posibilidad, y de hecho no ha planteado nunca problemas en la práctica de su inscripción en los Registros de la Propiedad, no cabe duda de que el titular de la cuota global lo es, además, de la posibilidad de asignar superficies concretas de la total finca sin consentimiento del resto de los cotitulares de la misma.

Pues bien, esa facultad de asignación no tiene otra construcción jurídica que la admisión de una facultad solidaria de modificación, aunque sea parcial, de la finca común que se incorpora propter-rem a la titularidad activa de cada cuota global.

Por tanto, en la redacción de los preceptos reglamentarios coexisten los tres tipos de comunidad, la ordinaria, la indivisible tipo propiedad horizontal, y al menos manifestaciones de la comunidad solidaria.

B) El problema de la asignación de la cuota.

El carácter escueto y descoordinado de las normas reglamentarias reguladoras de la comunidad de garajes, obliga a considerar algunas cuestiones en lo que se refiere a la asignación del uso exclusivo de plazas determinadas a cada una de las cuotas de la comunidad.

a) El carácter del derecho que ostenta el comunero sobre la plaza de garaje asignada.

El único precepto que trata de la materia actualmente, es decir, el artículo 53 b) del Real Decreto 1093/1997 se refiere al uso y disfrute exclusivo de una plaza de garaje o de una zona determinada. En este sentido podría plantearse la duda si la cuota comunitaria implica una situación dominical que lleva consigo el uso exclusivo y excluyente de una porción de la edificación o, por el contrario, el derecho de dominio se extiende como tal a la plaza de garaje determinada que ha sido objeto de adscripción.

La primera de estas posibilidades ubicaría la situación de poder sobre la plaza en el ámbito del uso exclusivo sobre elementos comunes a que nos hemos referido en su momento. El criterio contrario, que parece más lógico, más sencillo y más adaptado al criterio jurisprudencial que resulta de la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de diciembre de 1990, antes comentada, parece indicar que, en realidad, el dominio se extiende a la porción concreta destinada a uso de aparcamiento.

b) La legitimación para la adscripción.

El artículo 68 vigente del Reglamento Hipotecario ha suprimido la norma por virtud de la cual se atribuía la facultad de adscribir plazas de garaje determinadas a cuotas concretas al transmitente de la propia cuota. La norma actual no se pronuncia por tanto sobre la cuestión. Sin embargo, lo lógico es entender a que en el título traslativo a que haremos referencia a continuación transmitente y adquirente de la cuota, de común acuerdo, llevan a cabo la adscripción.

c) La adscripción de varias plazas de garaje a una misma cuota.

Tampoco sobre este tema se pronuncia la norma reglamentaria. Sin embargo, no parece que exista obstáculo conceptual a este supuesto, aunque tampoco existan pronunciamientos de la Jurisprudencia, para admitir el reconocimiento de la facultad de adscribir plazas determinadas al titular de una cuota comprensiva de varias plazas, bien en el momento de la enajenación de fracciones de dicha cuota, bien mediante negocio jurídico declarativo en el que no tenga lugar transmisión alguna.

El problema suscita algunas cuestiones, entre las que cabe señalar las siguientes.

1.- La asignación de plaza por el titular aislado de una cuota.

Puede plantearse el problema de si el titular de la cuota, a la que se han adscrito varias plazas, al enajenar una parte de la misma, puede llevar a cabo, sin contar con el resto de los comuneros de la finca destinada a aparcamiento, la adscripción a la cuota enajenada de una de las plazas de que es titular. Ya tratamos este tema anteriormente al estudiar el problema de la posible comunidad solidaria.

2.- Título para la asignación de plazas determinadas.

También, cabría plantear la cuestión de si es posible la adscripción de cuotas de garajes determinadas a cuotas de la comunidad, sin que se haya producido ningún acto de enajenación de la propia cuota, es decir, mediante un acto de declaración de voluntad del comunero. Nuestra opinión parte del criterio positivo, puesto que nada impide, como veremos luego, la clarificación originaria del folio registral. Sin embargo, no parece razonable la admisión de esta posibilidad sin que el comunero cuente con el consentimiento de sus copartícipes, puesto que sería llevar a un punto quizás excesivo la posibilidad de la solidaridad.

c) Cuestiones registrales .

Como hemos señalado anteriormente, desde el puro punto de vista de la técnica hipotecaria, el artículo 68 merece una crítica positiva, en la medida en que admite la apertura de folios independientes para porciones de aprovechamiento exclusivo, con historial registral propio. Ello no quiere decir que el precepto comentado haya resuelto todos los problemas que puede plantear la comunidad de garajes en su manifestación registral, sino que debe considerarse como un primer intento reglamentario, que supuso un avance importante, pero que estaba necesitado de una reforma que, en algunos puntos, debió realizarse con profundidad. Sin embargo, lo cierto es que las sucesivas reformas han desaprovechado la ocasión de llevar a cabo una regulación positiva más clara, que hubiera podido solucionar algunas cuestiones que permanecen dudosas. Cabe citar:

a) La distinción de elementos de atribución exclusiva y elementos comunes.

Según el criterio expuesto sobre la aplicación a este tipo de comunidad de los principios de la comunidad tipo propiedad horizontal, no cabe duda de que cabe distinguir en ella elementos de atribución privativa, las plazas de garaje concretas asignadas a la cuota, y elementos comunes, es decir, los accesos y los pasillos de distribución cuya superficie no forma parte de las plazas de aparcamiento en sentido estricto, es decir, no están destinadas al uso exclusivo del titular de la cuota.

Pues bien, respecto del segundo grupo de superficies, es decir, de los elementos comunes de la peculiar modalidad de propiedad horizontal que supone el condominio que estamos estudiando, la reglamentación vigente, se limita a señalar en el artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997 que en el título traslativo de la cuota a la que se asigne una plaza de garaje determinada deberá incluirse (además de la descripción de la plaza, tema que trataremos más adelante) la descripción correspondiente a los elementos comunes.

b) El título adecuado para la definición de los elementos comunes.

El problema de la definición de los elementos comunes se suscita en función del contenido del artículo 53.b) citado del Real Decreto 1093/1997, que se limita a señalar que en el título traslativo de la cuota en la que se asigna a la misma la plaza de garaje, se describirán los elementos comunes. La cuestión se plantea cuando, como ocurre constantemente, las cuotas de la comunidad se transmiten en momentos diferentes, lo que suscita la cuestión de si los intervinientes en el título traslativo de la segunda, tercera o la que corresponda de las cuotas transmitidas, pueden definir los elementos comunes sin contar con el resto de los comuneros. El tema ya se ha examinado anteriormente en relación con la comunidad solidaria, pero en este supuesto se plantea con mayor agudeza.

En efecto, en la redacción originaria del artículo 68 del Reglamento Hipotecario, decíamos que existían rastros de la comunidad solidaria cuando el titular de una participación importante de la finca destinada a aparcamiento, enajenaba una cuota de su participación y asignaba a la misma una plaza determinada sin contar con sus copartícipes, supuesto constante en la práctica y algunas veces discutido, pero sin que tal discusión haya conducido a ninguna solución concreta.

La realidad es que ante un problema tan serio, la práctica notarial omite sistemáticamente la exigencia del artículo 53 citado sobre determinación de elementos comunes y la práctica registral no considera tal omisión como defecto, lo cual debería llevarnos a reiterar la exigencia de que esta cuestión se regule con mayor seriedad.

c) El límite físico de las plazas de garaje.

La situación descrita da lugar a un problema específico que se plantea con cierta frecuencia. En efecto, puede ocurrir que la asignación concreta de superficies exceda del límite que corresponde al aprovechamiento privativo de garaje, para invadir el espacio destinado a uso común, sin que quepa, ante esta situación, el control registral de tal asignación excesiva.

Ante ello, con una calificación estricta, basada más en los principios generales que en la propia dicción reglamentaria, el Registrador, con carácter previo a la primera transmisión de cuotas, podría llegar a exigir que en el propio título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio en que se integran las plazas de garaje, o en un documento posterior, referido sólo a la edificación objeto de este tipo especial de comunidad, se señalaran, respecto de las plantas de aparcamiento, las superficies comunes de acceso y distribución. Quizás una solución tan drástica no sea aplicable en la práctica. Sin embargo, parece bastante conveniente que en una futura reforma reglamentaria se exija la determinación de esta circunstancia previa para la aplicación de lo que ahora establece el artículo 53.b) in fine ya citado.

d) La descripción de la plaza de garaje.

La descripción de la zona destinada a garaje aparece exigida únicamente por el artículo 53.b) del Real Decreto 1093/1997 que hemos citado repetidamente. Se trataba de una norma exótica en el contexto general de las Normas Complementarias, destinadas a regular la inscripción de actos de Naturaleza Urbanística. En todo caso, dada la derogación parcial del párrafo tercero del artículo 68 por la sentencia de 31 de enero de 2001 debe entenderse plenamente vigente. De todas formas, la regulación citada, también suscita algún problema, especialmente el de cómo debe entenderse la expresión dimensiones perimetrales en la medida en que hay que relacionarla con la expresión dimensión perimetral que utiliza el artículo 51.4 inciso segundo del Reglamento Hipotecario. En este punto, cabe admitir dos posibilidades de interpretación.

1.- La aplicación de la regla general.

Si se sigue este criterio, habría que entender que el artículo 53 sigue el criterio general del artículo 51 del Reglamento Hipotecario para toda clase de fincas y, por tanto, que en la expresión de linderos de cada plaza de garaje deban especificarse los datos físicos con referencia a las fincas colindantes sin que quepan definiciones generales, como por ejemplo al norte, o a la derecha entrando, con otros .

2.- La interpretación específica del precepto.

La segunda interpretación, en cuanto que el texto reglamentario impone la especificación de la dimensión perimetral, en un supuesto en el que el lindero carece de sustrato físico y se limita a una línea pintada en el suelo, lo lógico es la exigencia de que la dimensión perimetral implique, además de la especificación de la plaza colindante, o del elemento común, la longitud de cada lindero.

e) Determinación de la cuota.

El sistema civil de comunidad admite sin ninguna dificultad que la cuota de cada comunero se determine mediante un sistema porcentual, mediante un sistema numérico con denominador variable o mediante una identificación numéricamente fraccionada. En este sentido, y a título de ejemplo, tanto se puede hablar de un veinticinco por ciento, de una cuarta parte o de cuarenta ciento sesentavas partes indivisas de la propiedad del inmueble.

Esto, que es perfectamente lógico en el plano civil, no lo es tanto en su manifestación registral, hasta el extremo que la utilización conjunta de los diferentes sistemas, y la gran dificultad o, en ocasiones, la imposibilidad de reducir a un denominador común las distintas manifestaciones numéricas de las diferentes cuotas, da lugar a un ataque frontal, no ya al principio de especialidad, sino al propio control de los principios de prioridad o de tracto sucesivo.

El problema en la práctica registral diaria es constante y llega a imposibilitar el conocimiento de las participaciones totales transmitidas, a menos que se lleve a cabo una complicada operación aritmética de reducción, a veces confusa y discutible. La dificultad se agrava cuando son varios los notarios ante los que se otorgan los distintos documentos traslativos, cuando entre las diferentes transmisiones media un espacio de tiempo dilatado, cuando se trata de enajenaciones de participaciones globales previamente adquiridas y, sobre todo, cuando median todas estas circunstancias simultáneamente, caso bastante frecuente [6] .

En este sentido, para evitar un fenómeno similar, el artículo 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, exige que las cuotas de participación de los pisos y locales de atribución exclusiva se fijen con relación al valor total del inmueble y referidas a centésimas del mismo.

Por ello, creemos que la reforma reglamentaria en este punto es indispensable y urgente. Se trata de una exigencia del sistema registral que no debe obviarse, sobre todo si se tiene en cuenta la proliferación del supuesto y los constantes conflictos que provoca.

f) Numeración del folio abierto a la cuota.

En la práctica se viene encabezando el folio independiente abierto a cada cuota con el número de la finca matriz, a la que se añade el número correlativo de la propia cuota, en función de las transmitidas anteriormente, si bien este último se suele completar con una letra significativa del uso de la porción asignada. Suelen utilizarse la A, es decir aparcamiento, la letra G, es decir garaje, la letra P, es decir parking, como anglicismo plenamente aceptado, o la letra T, cuando la superficie asignada es un trastero, problema que luego trataremos.

Parece lógico que en esta materia se unifiquen también los criterios, sin dejarlos al arbitrio o del Registrador, o incluso, del fedatario redactor del título, puesto que en cuanto a la denominación del uso pueden darse criterios distintos en la misma finca, y en cuanto a la numeración correlativa de la cuota pueden producirse errores o repeticiones.

En este sentido lo lógico sería que cada plaza tuviera su propio número, sobre todo si se tiene en cuenta su naturaleza asimilada a una finca independiente en propiedad horizontal, y lo dispuesto para éstas en el artículo 8.4, inciso segundo de la Ley Hipotecaria.

g) Decisión sobre la apertura de folio.

El artículo 68, en su primitiva versión, establecía que la inscripción en folio independiente de la cuota a la que se le asigne el uso de uno o varios garajes, podría ser solicitada por el titular registral o por el adquirente, o que se realizaría cuando el Registrador lo considerara necesario en aras de la mayor claridad de los asientos. El nuevo texto suprime esta regla, lo que implica, lógicamente, que la decisión sobre la apertura del folio quede encomendada al registrador.

De todas formas, en materia de adscripción de plazas determinadas a cada cuota de la comunidad pueden plantearse, además, algunas cuestiones específicas.

1.- El momento de la adscripción.

Si se admite la posibilidad de una doble actuación registral, es decir, la apertura inicial de folio independiente conforme a lo que resulta del actual artículo 68, para proceder después a la adscripción de la zona concreta destinada a garaje caben dos posibilidades.

* En primer lugar, que la adscripción tenga lugar en el momento de la transmisión de la cuota, en cuyo caso no se suscitan problemas especiales.

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* En segundo término, que dicha adscripción se lleve a cabo a un momento posterior a la apertura de folio. En este supuesto se suscita la duda de si será necesario que preste su consentimiento el originario titular transmitente de la cuota o si bastará la voluntad del titular actual de la misma. La interpretación más lógica es indudablemente la segunda, sin perjuicio de que tal actuación unilateral pueda ser considerada como una manifestación de un tipo de comunidad solidaria, en los términos que hemos visto antes.

2.- Número de plazas que pueden adscribirse a cada cuota.

La redacción inicial del artículo 68 admitía la posibilidad de que a cada cuota pudieran adscribirse una o más plazas de aparcamiento, aunque ahora, tanto el artículo citado en su redacción vigente, como el artículo 53 utilizan siempre el singular. Sin embargo, la práctica constante admite sin duda la posibilidad de pluralidad de plazas adscritas a una sola cuota, sin perjuicio de su diversificación posterior, lo que da lugar a un argumento más en la admisión de la solidaridad en el régimen de comunidad, si bien será preciso tener en cuenta lo que señalamos en el apartado siguiente.

3.- Número posible de cuotas enajenables.

Es preciso poner en relación lo dispuesto en el artículo 68 con lo establecido en el artículo 53 a) del Real Decreto de 4 de julio 1997. De acuerdo con dicho precepto, la división de un local en plazas de aparcamiento no está sujeta a límite específico, salvo en el caso de que el número de tales plazas constituya condición esencial de la concesión de la autorización administrativa pertinente.

En tal sentido, agotado el número de plazas deberá denegarse el acceso al Registro de cuotas que puedan suponer el aumento del número de plazas. Pues bien, la norma contenida en el artículo citado, y la facilidad de su aplicación, justificaría la idea de que a cada cuota debe adscribírsele una sola plaza, aunque como decimos se trata de un tema prácticamente olvidado por la práctica notarial y registral.

En este punto quizá hubiera sido más conveniente regular el supuesto con distinción de diferentes reglas, según los casos.

* Así, si la asignación de garajes concretos a cada cuota se llevase a cabo por el titular registral del dominio pleno del espacio destinado a aparcamiento o de una cuota global comprensiva de varios garajes, mediante un negocio jurídico unilateral y especificativo, de tipo similar al de la modificación de entidades regístrales o de constitución unilateral de propiedad horizontal, lo lógico sería que la solicitud de la práctica de inscripción independiente se llevase a efecto por el titular registral y la duda se plantearía en orden al título suficiente para verter la petición. A nuestro juicio, si del Registro consta ya la asignación de plazas concretas a la cuota, bastaría la simple instancia suscrita por el titular de ésta. Por el contrarío, sí en la petición de apertura de folio se lleva a cabo la propia asignación, como negocio jurídico unilateral del titular de la participación, parece obvia la exigencia de escritura pública, dada la naturaleza de negocio dispositivo que ha de atribuirse a la declaración de voluntad.

* En cambio, si la asignación de garaje se verificase en el propio título traslativo de la cuota lo lógico sería entender que la solicitud de apertura del folio se llevara a cabo por ambas partes del negocio traslativo, como petitum específico de éste o, incluso que dicha solicitud tuviera lugar por el presentante del título en el Registro, conforme a la amplia legitimación de que le dota el artículo 6 de la Ley Hipotecaria.

Por otra parte, en cuanto a la apertura de folio decidida de oficio por el Registrador, a que se refiere el último inciso del precepto, solamente puede entenderse admisible cuando la asignación de garajes concretos se hubiera llevado a cabo con anterioridad, de tal forma que consten inscritos en el folio originario abierto a la planta de garajes.

A diferencia de los supuestos anteriores, el Registrador sólo puede decidir sobre la unicidad o pluralidad de folios, mientras que las partes, tanto en el título traslativo de la participación como en el negocio unilateral, pueden resolver, además, sobre el propio contenido material, es decir, sobre la asignación de garajes concretos, aspecto que desde luego se excluye de la posibilidad de decisión del Registrador.

h) La plaza de garaje como objeto de derechos reales menores.

En materia de constitución de derechos reales menores sobre las plazas de garaje la situación no es la misma en el caso de que a la cuota de participación se le asigne una sola plaza que el supuesto de que se asignen simultáneamente varias, como suele ocurrir en la práctica. En este último supuesto, además de la facultad que se reconoce al titular, de forma prácticamente unánime, de subdividir la cuota, y quizá precisamente por ello, los diferentes espacios adscritos no participan plenamente del carácter de objetos unitarios de derecho. En este sentido es lógica la doctrina sentada por la Dirección General en la Resolución citada de marzo de 1992, cuyas consecuencias serían las siguientes.

1.- Unidad de destino jurídico

La eficacia del título traslativo de la cuota alcanzará de forma idéntica a las plazas de garaje asignadas a la misma, sin que quepa predicar diferentes situaciones jurídicas a cada una de ellas. En este sentido, parece evidente que cada una de las plazas no puede ser objeto de constitución de derechos reales de ningún tipo, ni siquiera por vía de constitución judicial, sin que el derecho o la garantía alcancen a la totalidad de las plazas adscritas a la cuota.

Obviamente, la situación será distinta de forma que se hará posible la constitución de tales derechos cuando el titular de la cuota sí será posible la constitución de tales derechos cuando el titular de la cuota subdividida ésta en fracciones, de forma que a cada una de ellas se le asigne una sola plaza.

2.- El caso especial de la hipoteca

Se trata de un supuesto en el que plantea problemas específicos, dado el criterio que resulta de la redacción del artículo 119 y concordantes de la Ley Hipotecaria. Desde luego parece obvio, en función de lo que anteriormente decíamos, que cuando a una cuota se le asignen varias plazas de garaje, dicha cuota funcionará como una sola finca a los efectos del precepto citado. La cuestión se suscita en el caso contrario, es decir cuando el titular de cuotas distintas a las que se han asignado plazas de aparcamiento diferentes, constituye hipoteca unitaria sobre todas ellas sin distribución de responsabilidad.

La solución es realmente difícil y depende de la consideración de cada plaza como finca independiente en sentido estricto. A nuestro juicio tal conceptuación no ha de llegar hasta este extremo. En efecto, el criterio que se defiende parte de la base de que la comunidad de garajes participa en las características de la propiedad horizontal en cuanto a determinados aspectos, como la diferenciación entre elementos de uso exclusivo y de uso común, el régimen de indivisibilidad y la exclusión del retracto legal.

Sin embargo, parece que en orden a la aplicación del artículo 119 citado, no debe mantenerse la exigencia de distribución, puesto que en otro caso se estaría exagerando la eficacia de una figura que es evidentemente necesaria en el tráfico, pero cuya purificación total a la institución de la propiedad horizontal está sometida a dudas.

D) Problemas específicos que suscita la comunidad de garajes cuando la edificación destinada a aparcamiento constituye elemento privativo de un edificio sujeto a propiedad horizontal.

Los primeros comentarios sobre la configuración de los espacios destinados a plaza de aparcamiento surgieron precisamente cuando se contemplaba dicha plaza en relación con el edificio, sometido a régimen de propiedad horizontal, en el que se sitúa el uso de aparcamiento. Pues bien, en los casos en los que el total edificio al que corresponde el local destinado a garaje cabe suscitar algunas cuestiones concretas.

a) Modalidades de organización de la propia plaza de garaje dentro del régimen de propiedad horizontal del edificio del que forma parte.

Sobre la organización de los garajes dentro del ámbito de la propiedad horizontal, la doctrina, sobre todo a partir de los primeros años de la década de los setenta, se ha preocupado frecuentemente del problema, si bien sobre la base de considerar exclusivamente el supuesto regulado por la Ley de 21 de julio de 1960, ya que en la fecha de publicación de la mayoría de los trabajos no eran frecuentes ni los supuestos de plantas subterráneas compartidas entre varias edificaciones ni los ejemplos de conjunto inmobiliario [7] .

De todas formas, en la medida en que los problemas que se plantean en el régimen de propiedad horizontal y en la nueva figura del complejo inmobiliario, puede mantenerse el criterio de que las plazas de aparcamiento, dentro del régimen de propiedad horizontal, pueden organizarse de cuatro formas diferentes:

1.- Como anejo.

Parte este criterio de que la organización jurídica de la plaza de aparcamiento es posible mediante su definición como anejo individualizado de cada uno de los pisos o locales, de tal forma que ambas fincas respondan a una única titularidad indivisible, en el sentido de que el régimen jurídico aplicable a la cosa principal rige de forma directa sobre el garaje accesorio, como hemos señalado anteriormente al estudiar específicamente el régimen de los anejos.

2.- Como elemento procomunal.

También es posible entender la planta o espacio destinado a plazas de aparcamiento de un edificio, como elemento procomunal de la propiedad horizontal constituida sobre dicho edificio. En definitiva se trata de configurar el espacio de garaje como un elemento común más, si bien no por razón de su propia naturaleza, como ocurre con los elementos comunes estructurales, sino por decisión del dominus en el negocio jurídico de constitución del régimen.

3.- Como finca independiente.

En este caso, se entendería cada plaza de garaje como una finca independiente dentro del régimen de propiedad horizontal. En este punto las dos modalidades que ofrece la práctica varían según que los accesos y pasillos de distribución de las plantas de garaje se configuren como elementos comunes generales del edificio o como elementos comunes restringidos cuya atribución se realiza a favor exclusivo de las fincas destinadas a garaje.

4.- Como espacio susceptible de uso exclusivo.

En este supuesto se organizaría el espacio destinado a garaje como un elemento común de la total edificación, si bien el uso exclusivo de cada una de las plazas de garaje se atribuiría a cada uno de los titulares de los elementos privativos. Como ya hemos estudiado en su momento, el supuesto se regiría por normas prácticamente idénticas a las aplicables a los anejos.

5.- Como elemento integrante de una subcomunidad.

Las modalidades que hemos examinado hasta ahora se refieren al supuesto de que la planta destinada a aparcamientos se integre en un edificio organizado en régimen de propiedad horizontal simple u ordinaria, en el supuesto que hemos denominado de casa por pisos .

Sin embargo, es cada vez más frecuente, que la planta de garaje se organice como una subcomunidad, de los titulares de la planta destinada a garaje, bien en el ámbito de una casa por pisos, bien en el supuesto de una propiedad horizontal tumbada o de un complejo inmobiliario. En este último supuesto, la subcomunidad está especialmente prevista en la regulación del complejo tanto en la legislación estatal (artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal), como en el ámbito de la legislación catalana.

6.- Como porción física adscrita a una cuota.

Este supuesto, que es precisamente el que estamos tratando y que puede plantearse tanto en el caso de que la plaza de garaje se integre en un edificio sometido a propiedad horizontal por pisos o en un inmueble organizado en régimen de conjunto inmobiliario suscita las cuestiones que estudiamos a continuación

b) La determinación de los elementos comunes.

En los casos en que la plaza de garaje se integre en un edificio organizado en régimen de propiedad horizontal, los elementos comunes propios de la planta de aparcamiento, es decir, los pasillos de distribución, las entradas y salidas al parking u otros elementos de servicio, tendrán el carácter que resulte de la organización del régimen de horizontalidad del total edificio, y podrán definirse según los casos,

* O bien como elementos comunes del edificio en su conjunto, cuyo uso exclusivo se atribuye a las plazas de garaje.

* O bien como elementos comunes directamente atribuidos a las plazas de garaje como fincas de dominio exclusivo y excluyente de la subcomunidad de que se trate.

c) La determinación de los elementos comunes en este caso concreto.  

Ya hemos estudiado anteriormente el problema que plantea la determinación de los elementos comunes en los términos exigidos por el artículo 53.b del Real Decreto de 4 de julio de 1997. Ahora bien, en el caso que estamos estudiando, el problema, de imposible solución práctica es el de que esta determinación de elementos comunes, sino existe subcomunidad, afectaría a la totalidad del edificio, o en todo caso, a los elementos que se considerasen comunes de la subcomunidad de garajes.

El problema podría tener solución en los casos de integración de las plantas de garajes en una comunidad en propiedad horizontal si el problema que estamos tratando estuviese previsto en los Estatutos del régimen de propiedad horizontal o del complejo inmobiliario de que se trate. Sin embargo, no debe perderse de vista que la cuestión sigue siendo complicada, sobre todo porque la exigencia de descripción de los elementos comunes nace únicamente de un precepto reglamentario ubicado en una norma de naturaleza urbanística, de difícil aplicación en el tema que tratamos.

d) El problema especial de la cuota.

También hemos visto anteriormente las cuestiones que se planten en la determinación de la cuota asignada a cada plaza de garaje y la conveniencia de que en todo caso se siguiera un sistema de fijación de la misma en base centesimal. Ahora bien, cuando se trata de plantas de garaje ubicadas en edificios organizados en régimen de propiedad horizontal, se produce con frecuencia un fenómeno muy perturbador.

En efecto, en determinados casos, la cuota transmitida, a la que se adscribe la plaza de garaje, se fija tomando como denominador la cuota que corresponde a la planta de garaje en la propiedad horizontal del edificio en que se integra. Así, la cuota, en vez de referirse al total dominio de la finca, se considera como una participación de la cuota que a la propia planta destinada a aparcamiento se le haya atribuido en el régimen de propiedad horizontal.

Este supuesto constituye una constante fuente de confusiones en el folio registral y, además, desde el punto de vista civil, puede tacharse de incorrecto. En efecto, la cuota en el régimen de propiedad horizontal significa la determinación numérica de la titularidad subjetivamente real de cada elemento independiente en el dominio del total inmueble sometido a régimen de propiedad horizontal. Por tanto, el objeto de la cuota es el inmueble en su conjunto, nunca la plaza de garaje que forma parte integrante de la finca a la que se le atribuye la cuota en la propiedad horizontal del inmueble. En tal sentido, la fórmula supone una evidente confusión en la cosa transmitida, que desde el punto de vista civil originaría la ineficacia plena del contrato traslativo, sin que a nuestro juicio pueda aducirse que implica un medio indirecto de determinación del objeto, en los términos del artículo 1.273 del Código civil. Además, desde el punto de vista registral, da lugar a un agravamiento del problema expresado de reducción a denominador común, que llega a convertirlo en insoluble.

Es más, la cuestión se complica extraordinariamente si se piensa que en la práctica es frecuente que respecto de un solo espacio destinado a garajes se enajenen cuotas porcentuales de dominio y cuotas porcentuales de la cuota que al espacio de aparcamiento global como elemento privativo le corresponde en el total edificio. El supuesto da lugar a una auténtica suma de peras con manzanas que llega a hacer ininteligible el folio.

V. LA COMUNIDAD DE GARAJES SIN ASIGNACIÓN A LA CUOTA DE PLAZA DE GARAJE DETERMINADA.

Hemos visto anteriormente que, a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, la asignación de plazas de garaje específicas, dotadas de una descripción concreta a la cuota enajenada, deja de ser un requisito esencial, como consecuencia de la supresión del párrafo segundo del artículo 68 del Reglamento Hipotecario.

Esta situación da lugar a que surja una nueva modalidad de comunidad de garaje, en la que se plantean algunas preguntas francamente interesantes.

A) Naturaleza jurídica de la comunidad.

Como veíamos anteriormente, la jurisprudencia y la doctrina en general se inclinan decididamente a considerar la comunidad de garajes organizada con asignación de plaza determinada en los términos previstos por la primitiva versión del artículo 68 del Reglamento Hipotecario y su correlativo artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, como un supuesto específico de propiedad horizontal en el que no cabe hablar de la acción de división ni de derechos de adquisición preferente a favor de los comuneros.

Ahora bien, cuando la comunidad se manifiesta exclusivamente en la cuota, sin que sea necesaria la asignación de plazas de garaje físicamente determinadas a la participación indivisa, significativa de la titularidad parcial del copartícipe, se plantea la cuestión de si a este tipo especial de comunidad le serían también aplicables las normas básicas del régimen de propiedad horizontal o si, por el contrario, no existe excepción a la regulación ordinaria contenida en los artículos 392 y siguientes del Código Civil.

La realidad es que no existen pronunciamientos especiales sobre el tema, quizá por lo reciente del supuesto. Nuestra opinión personal es que desde el punto de vista de los conceptos, la solución más lógica sería la de considerar la comunidad como un supuesto de cotitularidad ordinaria de tipo romano, sujeto al régimen de división y de adquisiciones preferentes característico de este tipo de comunidades. Sin embargo, si se tiene en cuenta lo dispuesto en el artículo 53 varias veces citado del Real Decreto 1093/1997, y las ideas que expondremos a continuación, parece más conveniente mantener la idea de que aún en este caso, a pesar de la desgraciada decisión del Tribunal Supremo, es conveniente entender que el supuesto implica un ejemplo más de la comunidad indivisible sujeta al régimen de horizontalidad.

B) La cuestión desde el punto de vista registral.

El tema que hemos tratado anteriormente trasciende, como es lógico, al ámbito del registro de la Propiedad. En efecto, si no existen espacios físicamente determinados, asignados a las cuotas transmitidas, podría plantearse el problema de si tales cuotas son susceptibles de apertura de folio independiente. Se siguen sobre este punto diferentes criterios.

a) El de la imposibilidad o la inconveniencia de la apertura de folio a cada cuota transmitida.

Parte esta opinión de la idea de que cuando no se concreta el uso de una determinada plaza de garaje, en los términos del citado artículo 53.b del Real Decreto de 4 de julio de 1997, el número correlativo de cada cuota tendría que ser un número meramente artificial que podría inducir a confusión o a defectuosa identificación de la plaza [8]

b) El de la conveniencia de mantener la posibilidad de folio independiente para cada cuota.

Apoyarían esta postura dos razones. Por una parte, la dicción reglamentaria, que no impide esta posibilidad. Por otra, la conveniencia de descongestionar el folio registral en caso de un número excesivo de plazas de garaje, es decir, de cuotas de participación. Esta conveniencia es la que motivo la primita redacción del artículo 68 del Reglamento Hipotecario y la que todavía da lugar a la dicción del artículo 66 del propio texto, que con anterioridad ha sido objeto de comentario.

C) La asignación de plaza por un solo partícipe.

El supuesto de hecho que contemplamos es el de que en una comunidad de garajes en que no se haya llevado a cabo la asignación a cada cuota de una o varias plazas de garaje físicamente determinadas, con posterioridad a la primera transmisión de las cuotas, su titular enajene alguna de ellas con asignación, ahora sí de una plaza específica de garaje. La cuestión consiste en determinar si es necesario o no el consentimiento de los cotitulares en la comunidad total o en el inmueble destinado a garaje. La contestación positiva es la obvia si se considera que la asignación y la determinación física de la plaza de garaje constituyen un acto de riguroso dominio. Sin embargo, la práctica ofrece una contestación contraria, quizá como consecuencia del carácter solidario de la comunidad al que nos hemos referido, en términos generales, al estudiar la naturaleza jurídica de la institución.

VI. LA APLICACIÓN DEL SISTEMA DE COMUNIDAD ESPECÍFICO DE PLAZAS DE GARAJE A OTRAS REALIDADES FÍSICAS.

El artículo 68 se refiere únicamente a los garajes, lo que deja en el aire la cuestión de si la misma técnica contenida en el precepto es aplicable a otros usos distintos como el de trastero o simple depósito de objetos o, lo que es más dudoso, a locales comerciales o incluso a viviendas.

En realidad, el sistema, al menos en términos teóricos podría considerarse como un mecanismo de organización inmobiliaria, similar al de la propiedad horizontal, mediante la adopción de una figura no tipificada, que tanto puede entrañar una fórmula idónea para el supuesto a que se aplique, como un auténtico fraude a la Ley.

En efecto, es cierto que la realidad social ha supuesto la extensión de la técnica de la propiedad horizontal a casos no previstos en su Ley reguladora, es decir el inmueble dividido por pisos o plantas. Sin embargo, en el supuesto que estudiamos no se trata de la aplicación analógica de la norma a otra realidad no prevista, sino de la sustitución del régimen típico e imperativo de la Ley por otros criterios nacidos para resolver un problema diferente.

En este sentido, nuestra opinión no es favorable, en principio, a la admisión de este tipo de soluciones. Sin embargo, cuando de las características del inmueble, sobre todo en algunos supuestos de locales comerciales y despachos profesionales, se produce la imposibilidad práctica de formación de fincas independientes en régimen de propiedad horizontal ordinaria y, sin embargo, la propia morfología de la edificación y el uso a que se destina exigen la diversificación física en espacios diferenciados, cabría la admisión de la técnica del artículo 68 y concordantes, en base a la propia calificación del Registrador.

No obstante, parece evidente que esta calificación del registrador a de sujetarse a un criterio estricto y referirse a casos en los que resulta imposible o muy difícil la descripción de la porción de edificación cuya adscripción a la cuota se solicita.

Ahora bien, es evidente que en determinados supuestos podría aplicarse la solución que se estudia sin que el sistema se fuerce. Entre ellos cabe citar los siguientes:

A) Trasteros.

La aplicación de lo dispuesto en el artículo 68 del Reglamento Hipotecario y concordantes, a los espacios destinados a trasteros no parece suscitar problema alguno. La práctica viene admitiendo sin fisuras su posibilidad, probablemente porque el propio depósito no es sino un espacio más, o bien accesorio de la plaza de garaje, o bien de tipo independiente pero de notas muy similares a las del aparcamiento, tanto por sus características físicas como por su propia finalidad de almacenamiento.

Es más, aunque la legislación estatal no se refiere al supuesto, una vez modificado el artículo 68 del Reglamento Hipotecario, sí lo hace el artículo 553-52 del Libro V del Código Civil de Cataluña, que se refiere indistintamente a la comunidad de garajes o trasteros, como hemos visto anteriormente en el apartado III, C, de este mismo Capítulo.

B) Amarres en puertos deportivos de dominio público.

Un supuesto en el que la aplicación del artículo 68 suele darse con cierta frecuencia es el de la transmisión a diferentes titulares de puntos de amarre, construidos en régimen de concesión administrativa en puertos deportivos, aunque también cabe, como el lógico, la división en tantas fincas regístrales como amarres se construyan, siguiendo la técnica pura de la constitución de régimen de propiedad horizontal sobre la propiedad confesional, en los términos que antes estudiábamos.

En este caso, podría considerarse incluso la posibilidad de una organización de la comunidad más adecuada mediante la designación numérica del punto de amarre asignado a cada cuota, puesto que resulta muy difícil la descripción hipotecaria del punto de amarre en los términos de la legislación hipotecaria.

C) Cementerios.

La organización en régimen de propiedad horizontal de necrópolis o cementerios de dominio privado, bien para el depósito de cadáveres, bien, como cada vez es más frecuente de cenizas procedentes de operaciones de incineración, puede perfectamente responder a la idea de la transmisión de cuotas con espacios determinados al espacio correspondiente.

D) La organización de aparcamientos automatizados.

En 1993 entra en el mercado el aparcamiento automatizado o en inglés Automátic Parker , constituido por un edificio donde el vehículo es almacenado en un área muy compacta, en la que se suprimen espacios que serían necesarios para vías de acceso o áreas de maniobra. Estos sistemas, que están siendo perfeccionados y actualizados permanentemente, suscitan una serie de problemas jurídicos, nacidos del principio de que no cabe la posibilidad de asignación a los adquirentes del derecho a aparcar de una plaza determinada.

En definitiva, se trata de aquel supuesto en que en la edificación destinada a uso de aparcamiento y transmitida por cuotas en régimen de proindivisión romana, no sea posible la asignación concreta de plazas a cada participación proindiviso, en función de sus propias características físicas y de explotación. En tales casos, la supresión de los pasillos de distribuciones lleva a cabo mediante la utilización de ascensores o de medios mecánicos de traslado de los coches, cuya utilización ha de llevarse a cabo por personal especializado.

En estos casos, el usuario del vehículo lo deja a la entrada del local y lo recupera cuando termina el periodo de estacionamiento, de tal forma que el traslado del coche por el interior del edificio se realiza por los empleados del aparcamiento o, en los ejemplos más modernos, mediante sistemas mecánicos controlados por procedimientos informáticos, en los llamados "edificios inteligentes". Normalmente, la gestión de este tipo de garajes funciona mediante el sistema de arrendamiento horario, pero ya existe en España algún ejemplo en el que estos edificios se comercializan mediante la venta de cuotas de dominio, de forma que la empresa explotadora o bien es la propia comunidad, o una entidad contratada al efecto.

En este caso surge una comunidad sobre un edificio destinado a aparcamiento, que en principio origina un cierto tipo de indivisibilidad funcional de características propias.

Plantea el supuesto un doble problema. De una parte, si desde el punto de vista civil nos encontramos ante una comunidad funcional, del tipo de las indivisibles. De otra, en el ámbito registral, sí a las cuotas transmitidas cabría abrirles folio independiente. Ambos problemas vienen a quedar resueltos actualmente por la redacción vigente del artículo 68 del Reglamento Hipotecario que admite la comunidad de garajes sin asignación de plazas determinadas, tal y como hemos estudiado en el apartado V que antecede. De todas formas, cabe distinguir, en este supuesto, algunos problemas concretos.

a) Naturaleza de la comunidad

Lo más lógico es entender que nos encontramos ante una comunidad del tipo de las permanentes e indivisibles, en los términos que hemos examinado antes en el apartado V. Es más, si al edificio se le ha atribuido un uso urbanístico que determina sus características constructivas y la necesidad de explotación unitaria del aparcamiento, mientras se mantenga estas circunstancias, es evidente que la respuesta jurídica civil debe ser la de la consideración del inmueble como indivisible.

Paralelamente, si se entiende admisible el criterio de la indivisibilidad por razón del uso urbanístico atribuido a la edificación, no cabe duda de que la cotitularidad dominical a que se someta debe tener el carácter de funcional y permanente, puesto que en otro caso, se produciría una incompatibilidad no explicable entre normas imperativas de ordenación urbana y exigencias propias del ordenamiento privado, criterio que no parece coherente.

b) Organización interna.

En cuanto a las notas propias de este tipo de comunidad y a su organización interna, lo más destacable se centra en dos puntos:

1. Derechos de los comuneros.

Cada comunero tiene derecho a depositar su vehículo, con independencia de la plaza de garaje que ocupe durante el período de estacionamiento, y por el tiempo que desee. Esta característica parifica la figura, en alguna medida, al llamado régimen de multipropiedad, aprovechamiento por tiempo compartido en la terminología de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, reguladora de los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, o time sharing . No se trata del mismo caso, evidentemente, puesto que la cuota no tiene como objeto un período temporal determinado del uso de un espacio concreto ele la finca, pero sí se dan algunas de las notas diferenciadoras de esta institución, como la atribución temporal compatible de un mismo objeto a cotitulares distintos, dentro de un régimen reglado.

2. Características de la actividad.

En estos casos, es necesario que la explotación del edificio se lleve a cabo mediante la organización de una cierta actividad empresarial o de servicios, puesto que el traslado de los vehículos por el interior del estacionamiento ha de realizarse por personal diferente de los copropietarios. Ello supone que o bien la propia comunidad o bien una empresa arrendataria se ocupe de dicha actividad, en los términos señalados por el estatuto de la copropiedad. También esta circunstancia parifica el supuesto al del aprovechamiento compartido, puesto que en ésta figura la prestación de servicios a los distintos titulares de cuotas temporales se considera un elemento prácticamente esencial al sistema.

Rafael Arnaiz Eguren