OBRA NUEVA.
1.-P * : Se plantea la siguiente cuestión: Se trata de una obra nueva declarada por un autopromotor para uso propio y exonerada del seguro. Ahora la vende a un tercero que lo exonera igualmente del seguro. La duda es si dentro del plazo de los diez años el ahora comprador vuelve a vender, ¿estará obligado a constituir seguro a menos que el que en su día compre también lo exonere?
R: Algunos compañeros -ej. Constancio Villaplana, Javier Serrano, etc- entendieron que, dada la finalidad del seguro (garantizar por diez años la estructura del edificio), la obligación de suscribirlo, tanto del ahora comprador como de los que pueda haber en el futuro, concluirá a los diez años de la terminación de la obra. Hasta ese momento, el propietario que venda deberá suscribir el seguro, a menos que el comprador le exonere de tal obligación. Cumplidos los diez años, ninguna venta estará sujeta a esta limitación.
Es de señalar que se entiende que el plazo del seguro obligatorio sería, en todo caso, el que faltaré para completar los 10 años, es decir, que si se produce una venta, pongamos por caso, a los seis años de terminada la obra, el seguro a suscribir, si no hay exoneración, no tendría por qué ser de diez años, sino que, para cumplir con la obligación legal y poder inscribir la venta, bastaría con que fuera de cuatro.
Otros -ej. José Manuel García, Pedro Avila, etc-, por el contrario, consideraron que en materia de seguros existen dos supuestos:
a) La regla general para edificios por pisos en que la constitución de seguro es obligatoria para el promotor y queda ya constituido a favor de los sucesivos adquirentes por todo el plazo de su duración, sin que importe que haya una o varias transmisiones en ese período.
b) La excepción de la DA 2ª de viviendas unifamiliares para uso propio en que hay una norma dirigida exclusivamente al AUTOPROMOTOR de la vivienda, que consiste en que no está obligado a constituir el seguro en el momento de la declaración de obra nueva, si cumple los requisitos de la norma, pero está obligado a constituir el seguro en el momento en que transmita (dentro de los diez años), si ESE AUTOPROMOTOR inicial transmite la vivienda y no es exonerado por el adquirente (el primer adquirente que es el único que tiene RELACIÓN JURÍDICA CON ÉL), cumpliéndose además los otros requisitos.
Con ello ya termina la norma. No habrá seguro si es exonerado, y habrá seguro para diez años (en beneficio del primer adquirente y sucesivos durante los diez años). Es decir, si luego el "adquirente del autopromotor ya exonerado, vende o transmite, el nuevo adquirente no tiene derecho a exigir ese seguro a efectos de inscripción, ni el primitivo autopromotor ya exonerado tiene ninguna obligación, ni tampoco la tiene el primer adquirente que no es autopromotor". La norma sólo se refiere a la relación jurídica entre autopromotor-adquirente, no entre adquirente primero y adquirente ulterior. Se considera que el espíritu de la Ley, es proteger al comprador, por lo que no debe aplicarse rigurosamente en su perjuicio.
Y es que como indica Sonsoles Rodríguez Vilariño, la figura del Seguro decenal queda enmarcada más en el ámbito de la protección administrativa de los consumidores, con incidencia en el marco de las relaciones jurídico-privadas contractuales en los términos que contemplan los artículos 19 y 20 de la LOE, pero con las excepciones de su DA.2, que reduce mucho el ámbito de su aplicación (véase además el segundo apartado del artículo 20 relativo al Registro mercantil y de imposible aplicación al tercer adquirente). La LOE vincula dicha obligación al promotor en todo su articulado y hace coincidir el plazo de 10 años del seguro decenal con la acción de responsabilidad de los agentes de la construcción del articulo 17; pero ello no quiere decir en modo alguno que los terceros adquirentes queden desprotegidos, ya que en todo caso les quedará la acción redhibitoria y demás derivadas del contrato de compraventa, y en todo caso la de responsabilidad para reclamar contra el promotor y demás agentes intervinientes del articulo 17 que d ice que Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales , las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio... .