HIPOTECA.

1.-P: Examen de la nueva Ley 2/2009 por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios.

R: Como premisas de la aplicación de esta Ley, se señalan que para que esa aplicación tenga lugar, es necesario que el acreedor se dedique de manera habitual a la concesión de préstamos y que el deudor sea una persona física o jurídica, actuando fuera del ámbito propio de su actividad.

En cuanto a la calificación registral, el artículo 18 de la citada Ley alude en sus números 1 y 3 a la labor del Registrador que respectivamente dicen: "los registradores denegaran las escrituras públicas de préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando el mismo no cumpla la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley" y "la decisión del registrador por la que deniéguela inscripción del préstamo o crédito con garantía hipotecaria o de alguna de sus cláusulas deberá efectuarse mediante escrito motivado con hechos y fundamentos de derecho".

Ello plantea dos preguntas principales: 1ª.- ¿Es aplicable el artículo 12-2 de la Ley Hipotecaria a estas hipotecas?, 2ª.- ¿Qué control especial debe hacerse respecto de la requisitos de la propia Ley?.

Respecto de la primera cuestión debe que dar claro que la Ley pretende una asimilación de estos créditos respecto de los de las entidades de crédito, en cuanto a transparencia, protección de los consumidores y limitaciones en cuanto a intereses, comisiones, etc; como señala el artículo 1-3, que declara aplicables la Ley 7/1998 General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, la Ley 34/1988 sobre Condiciones Generales de la Contratación, la Ley de contratos y préstamos usurarios de 1908 y la Ley 23/1908 de Crédito al Consumo, entre otras; o el artículo 17 que declara aplicables la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios y la legislación sobre el mercado hipotecario en materia de amortización anticipada.

Concretamente dicho artículo 17, declara aplicables a las entidades sujetas a esta Ley las normas relativas a las entidades de crédito en general, en cuanto a requisitos y publicidad de índices y tipos de referencia de interés variable, o derecho, comisiones y compensaciones en la amortización anticipada; imponiendo expresamente que el orden y contenido de las cláusulas financieras se ajustará a lo dispuesto en la Orden de 5 de mayo de 1994.

Pues bien, ello viene a implicar que el contenido de estos préstamos y créditos hipotecarios será el mismo que el de las entidades de crédito, existiendo tres posturas en relación con la inscripción de sus cláusulas:

a) La que denominaremos de Luis María Cabello de los Cobos, que es la mayoritaria, según la cual, el artículo 12-2, con la obligación de inscripción de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado aunque carezcan de trascendencia real, es sólo aplicable a los préstamos hipotecarios de las entidades financieras e incluso, por alguno se sostiene que sólo cuando el mismo esté destinado al mercado secundario, lo que debería constar en la escritura.

Por su parte, las cláusulas relativas a los préstamos de las entidades a las que se refiere esta Ley, sólo serán inscribibles si tienen trascendencia real, de acuerdo con la doctrina de la DGRN, anterior a la Ley 41/2007.

b) La que denominaremos de José Manuel García, según el cual la Ley 2/2009 se aplica a las entidades no financieras, pero a efectos interpretativos de la calificación registral, no parece que se pueda seguir manteniendo la misma interpretación del artículo 12 LH antes y después de esa Ley, por lo que hay un elemento nuevo que se puede manejar en las notas calificadoras. Si esa Ley reconoce que el Registrador ha de calificar las cláusulas abusivas que perjudican a los consumidores, y el problema de esencia o general es el mismo, pues no puede haber consumidores de una clase y consumidores de otra clase a efectos del Registro, según la entidad de que se trate, ni validez o nulidad de una cláusula a efectos del Registro, según la entidad que la redacta, la calificación registral debe ser la misma, máxime cuando es una Ley que lo que pretende es aplicar, en definitiva, la Orden de transparencia de 1994 de las entidades de crédito a las demás entidades, es decir, pretende una igualación de condiciones.

A ello se une la incorrección técnica de considerar de "trascendencia personal" o de pura noticia, cláusulas tan importantes como algunas de las financieras y las de vencimiento anticipado, a efectos del artículo 12 LH, máxime cuando en todas las escrituras de hipoteca, las entidades financieras tienen buen cuidado de decir (normalmente de forma expresa, pero siempre de una u otra manera) que la entidad de crédito se reserva y puede optar por la acción real para reclamar el importe de lo que se le debe incluso en caso de vencimiento anticipado. Por tanto, hay nuevos elementos para replantear la cuestión interpretativa del artículo 12 LH en las notas calificadoras. Cierto es que un artículo de una Ley no se puede aplicar directamente fuera de ella, pero sí servir como elemento de interpretación del conjunto del ordenamiento. Todos los préstamos hipotecarios, por tanto, se calificaran igual, excluyendo sólo aquellas cláusulas que sean contrarias a las leyes, las abusivas y las de verdadera mera trascendencia personal en el sentido expuesto.

c) La de Ángel Valero, que estima que dada la dicción contextualizada de los artículos 12-2 y 130 de la LH, que pretenden que todas las circunstancias que puedan influir en la ejecución de las hipotecas, salvo en las hipotecas flotantes, deban constar en la inscripción; a efectos registrales, al haberse equiparado el contenido de todas las escrituras de préstamo hipotecario, su contenido inscribible debe ser también el mismo. En consecuencia, el artículo 12-2 de la Ley Hipotecaria se entiende aplicable a estos préstamos hipotecarios, y correlativamente la modalización del artículo 18-3 de esta Ley que permite denegar cláusulas concretas, se entiende que sirve para interpretar el citado artículo 12-2 de la LH.

Por tanto, tanto en los préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito, como por las empresas sujetas a la Ley de referencia, se inscribirán las cláusulas financieras y las de vencimiento anticipado, salvo las que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieren sido declarado abusivas por una sentencia e inscritas en el Registro de Condiciones generales de la contratación.

En cuanto a la segunda cuestión, es decir, a la necesidad de controlar los requisitos especiales de la Ley, para poder inscribir los préstamo hipotecarios que regula, se entiende mayoritariamente, que se centra en los siguientes aspectos, los cuales, en realidad, también deben comprobarse en los préstamos concedidos por las entidades crédito:

1.- Una vez transcurrido el período transitorio, deberá acreditarse que las personas físicas o jurídicas que se dediquen de manera profesional a la concesión de créditos, se encuentran inscritos en el Registro Competente (artículo 3).

Ello implica, según criterio mayoritario, que en caso de no estar el prestamista sujeto a esta Ley, deba manifestarlo así en la escritura. Como excepción, se entiende, también mayoritariamente que este requisito no es aplicable a las hipotecas en garantía de letras de cambio o títulos al portador, porque la relación subyacente -posible préstamo- no define la obligación cambiaria que es la garantizada. No obstante, algunos compañeros sí consideran exigible, en caso de profesionalidad lo antes expuesto, aunque no los requisitos de las estipulaciones de la hipoteca.

2.- Que la comprobación del cumplimiento de las obligaciones de información: folleto informativo (art. 13), tasación (art. 15), seguro de responsabilidad civil (art.7) y oferta vinculante (art.16), así como la concordancia de las mismas con el contrato y la comprobación del tipo de interés aplicable y de los costes efectivos de la operación, corresponden al Notario en los términos del artículo 18-2.

El Registrador, en este aspecto, sólo deberá comprobar que el Notario ha cumplido con su deber de informar al consumidor y que en la escritura consta que se han cumplido dichos requisitos de publicidad. Además, piénsese que las condiciones del contrato pueden diferir de las de la oferta vinculante, porque la negociación las ha cambiado a favor del prestatario.

La calificación del Registrador, por mucho que el contenido exigible por el deudor en los tribunales deba ajustarse al folleto informativo y a la oferta vinculante, debe centrarse en el contrato firmado y presentado a inscripción y, por tanto, aparte de la comprobación a que alude el párrafo anterior y la calificación del derecho real de hipoteca, debe limitarse a denegar aquellas cláusulas financieras -índices de referencia de tipo de interés, límites de la fluctuación, comisiones, restricciones a la amortización anticipada y otras- que vulneren la legalidad vigente, o, también las que carezcan de trascendencia real, según el criterio que se siga.

2.-P: En las escrituras de cancelación de hipoteca que está otorgando una entidad, expresamente se dice que no otorga carta de pago y simplemente expresa que cancela la hipoteca porque ya no es necesaria para el desarrollo del préstamo (en algún caso después incorporan un certificado en el que consta que el préstamo ya está pagado, pero en otros no). ¿Es inscribible?.

R: Se considera que sí, por entender que existe suficiente causa, aunque ésta pueda estar un poco indeterminada, al poder deberse al pago, sustitución de la garantía, etc. Además, no existe inconveniente alguno en que las entidades de crédito renuncien a la garantía, igual que pueden otorgar préstamos personales sin exigir ninguna, la cuestión será de si el representante tiene facultades para ello, pues, en algunas entidades, los apoderados sólo pueden cancelar las hipotecas dando carta de pago.

3.-P: Consta inscrita una hipoteca flotante sindicada sobre varias fincas, en garantía de obligaciones concretas. Ahora presentan varias escrituras de subrogación en la parte activa, en que los distintos bancos titulares registrales, agreden a sus "socios" recíprocamente, de tal manera que al final de esas subrogaciones, en todas las cuales existe certificación del saldo debido, cada entidad (en algún caso varias), pasa a ser titular de la hipoteca que grava una sola finca concreta.

La modificación del préstamo sólo consiste en ampliar una semana el mismo y la hipoteca, además, no existe pago en dinero -transferencia o deposito notarial del cheque-, sino la indicación en cada escritura por diligencia que cada sociedad agredida se da por pagada por lo que, a su vez, debe a la agresora por otra subrogación.

La operación, en realidad, es una permuta o cesión de créditos, que se efectúa de esa forma para eludir el impuesto, pero ¿se puede inscribir?.

R: Unánimemente se considera que sí, pues la operación se ajusta a la legalidad, el Registrador no está legitimado para la apreciar el fraude de ley, y el pago puede acreditarse de muchas formas, no sólo por las recogidas en la Ley 2/1994, entre ellas la confesión. Lo que sí se considera indispensable es que la entidad acreedora comparezca y consienta expresamente la compensación.

4.-P: En una escritura de modificación de préstamo hipotecario que estaba distribuido entre un piso y un garaje, aparte de modificación del plazo, diferencial y otras cláusulas financieras, se modifica el tope a efectos hipotecarios de los intereses ordinarios y moratorios sólo respecto del piso y se modifica su responsabilidad hipotecaria respecto del mismo no alterando la del garaje. ¿Es posible?.

R: Mayoritariamente se considera que sí, porque, según se dice, no obstante los condicionamientos del principio de accesoriedad, una vez distribuida la responsabilidad hipotecaria entre las fincas y poder ser éstas objeto de ejecución independiente e, incluso, poder fijarse un plazo y un tipo de interés distinto, como habitualmente ocurre en las distribuciones de la hipoteca entre los distintos elementos de una división horizontal, no se ve impedimento a que su responsabilidad hipotecaria se calcule de forma diferente por existir un tope hipotecario superior respecto de las viviendas.

5.-P: Se plantean dos preguntas sobre las hipotecas flotantes: a) ¿Es posible la ejecución extrajudicial?, b) ¿Es posible que se diga que garantizará préstamos, aunque estos estuvieren garantizados con otra garantía de cualquier clase, incluso la hipotecaria?.

R: Respecto de la primera cuestión, del artículo 235 del Reglamento Hipotecario parecería inferirse que no, pues no es posible la utilización del procedimiento extrajudicial cuando la cuantía de la obligación no aparezca inicialmente determinada, como ocurre en este caso.

Pero dado que las resoluciones de la DGRN de 2 de febrero de 1998 y 8 de febrero de 2001, entre otras, señalan que nada impide al acreedor obtener posteriormente un título suficiente que concrete la deuda y la haga liquida (ej. certificado bancario del saldo) y pueda, en consecuencia utilizar este procedimiento; sí sería posible esa utilización, una vez fijado el saldo liquido de la hipoteca flotante en la forma recogida en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.

En cuanto a la segunda cuestión, el derecho español rechaza la posibilidad de las hipotecas solidarias por contrarias al crédito territorial (ver resolución de la DGRN de 3 de mayo de 2000), es decir, de aquellas hipotecas que den como resultado una garantía hipotecaria frente terceros, a la vez recayente sobre varias fincas, en garantía de la misma obligación y en que cada finca responda de la total deuda. De esta prohibición es consecuencia, entre otros, el artículo 119 de la Ley Hipotecaria, respecto del cual sólo serán posibles las excepciones establecidas legalmente, pero no el hecho de posponer, por ejemplo, la garantía con otra finca de la misma obligación, para impedir así la necesidad de distribución de la responsabilidad hipotecaria.

Ello implica la necesidad de excluir la expresión "incluso hipotecaría" de la hipoteca que estudiamos; aunque se considera admisible la expresión "cualquier clase de garantía", que se considera debe integrase, en cuanto a su interpretación, con los preceptos legales, con base en el criterio de interpretación de las cláusulas de los contratos en el sentido que sea más favorable para producir sus efectos del artículo 1284 del Código Civil.

6.-P: En una ejecución hipotecaria, se adjudica una finca a la "Caixa". Se trae un acta notarial de notificación al dueño el auto a efectos legales y, en carta incorporada a dicha acta, se dice que va dirigida al dueño y a cualquier otro ocupante. ¿Es suficiente para inscribir?.

R: No, porque la notificación al arrendatario, a efectos del ejercicio del derecho de retracto, debe ser expresa a dicho persona y efectiva, no siendo válidas, a efectos de inscripción, las notificaciones genéricas.

Alternativamente se permite la indicación en instancia con firma legitimada o ratificada ante el Registrador, por representante de la Caja con poder suficiente o por el procurador que llevó la ejecución, de no existir arrendatarios, al amparo del criterio de las resoluciones de la DGRN de 22 de marzo de 1999 y 6 de febrero de 2001.

7.-P: Se pregunta por la posibilidad de inscribir la siguiente cláusula de una escritura de hipoteca flotante:

CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. Sin perjuicio de la responsabilidad patrimonial universal e ilimitada del Deudor Hipotecario, éste constituye a favor del Acreedor Hipotecario un derecho real de hipoteca inmobiliaria sobre la Finca, con la naturaleza de hipoteca voluntaria y de máximo, al amparo de lo previsto en artículo 153 Bis de la Ley Hipotecaria (conforme a la redacción introducida por Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas Inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria), y conforme a las estipulaciones de la presente escritura.

De conformidad con lo anterior, el Deudor Hipotecario constituye la hipoteca inmobiliaria de máximo sobre la Finca a favor del Acreedor Hipotecario (la "Hipoteca") en garantía de:

1- Las obligaciones de pago ya asumidas o que pueda asumir en el futuro e Deudor Hipotecario frente al Acreedor Hipotecario cuyo cumplimiento acuerden las Partes expresamente garantizar mediante la presente hipoteca, que no se encuentren, ni ahora ni en el futuro, garantizadas con otra hipoteca Inmobiliaria y que se deriven de los actos jurídicos básicos descritos a continuación. En particular, pero sin limitación, teniendo en cuenta que las obligaciones de pago inicialmente garantizadas mediante una hipoteca inmobiliaria pero subsistentes tras la ejecución, judicial o extrajudicial de dicha hipoteca, constituyen obligaciones de pago que, tras dicha ejecución., no se encuentran garantizadas mediante hipoteca inmobiliaria, la presente hipoteca se constituye en garantía del cumplimiento de dichas obligaciones de pago subsistentes tras la ejecución hipotecaria y no garantizadas mediante otra hipoteca inmobiliaria distinta de la presente

Con sujeción a lo previsto en el párrafo anterior, las obligaciones de pago garantizadas mediante la presente hipoteca podrán ser tanto obligaciones de pago propias del Deudor Hipotecario como obligaciones de pago de terceros que el Deudor Hipotecario haya aceptado expresamente garantizar mediante la presente hipoteca, siempre que se deriven de los actos jurídicos básicos que se describen a continuación.

Los actos jurídicos básicos de los que se derivan o puedan derivarse en el futuro las obligaciones garantizadas mediante la Hipoteca en virtud del presente apartado son y serán todos aquéllos formalizados mediante la suscripción por parte del Deudor Hipotecario y del Acreedor Hipotecario de: (i) operaciones de financiación destinadas a financiar necesidades de circulante y/u otras necesidades financieras existentes o futuras del Deudor Hipotecario en el ámbito propio de su actividad, ya sea mediante la formalización de cualquier instrumento financiero, contratos de crédito o contratos de préstamo destinados a financiar transacciones inmobiliarias, operaciones de compraventa de activos inmobiliarios o la promoción, construcción o rehabilitación de dichos activos en el ámbito propio de la actividad del Deudor Hipotecario así como destinados a la financiación corporativa del Deudor Hipotecario; y/o (ii) operaciones de garantía de obligaciones propias del Deudor Hipotecario o de terceros garantizadas por el Deudor Hipotecario frente al Acreedor Hipotecario y ello siempre y cuando, tanto respecto de las operaciones a que se refiere el apartado (i) anterior como respecto de las referidas en el apartado (ii) las Partes expresamente acuerden con carácter Individualizado la cobertura de la Hipoteca.

2 El cumplimiento de aquellas obligaciones que puedan derivarse en el futuro de la suscripción por parte del Deudor Hipotecario y el Acreedor Hipotecario de operaciones de financiación destinadas a financiar necesidades de circulante u otras necesidades financieras futuras del Deudor Hipotecario en el ámbito propio de su actividad ya sea mediante la formalización de cualquier instrumento financiero, contratos de crédito o contratos de préstamo destinados a financiar transacciones inmobiliarias, operaciones de compraventa de activos inmobiliarios o la promoción, construcción o rehabilitación de dichos activos en el ámbito propio de la actividad del Deudor Hipotecario, así como destinados a la financiación corporativa del deudor hipotecario y para las que las Partes expresamente acuerden la cobertura de la Hipoteca.

A las obligaciones garantizadas mediante la Hipoteca se hará referencia con carácter general en la presente Escritura corno la "Obligación garantizada", significando dicho término tanto cada una de ellas individualmente considerada como el conjunto de las mismas.

El Acreedor Hipotecario acepta la Hipoteca que en la presente Escritura se constituye.

La Hipoteca constituida mediante la presente Escritura estará vigente hasta la primera de las siguientes fechas: (i) la fecha en que se produzca el total cumplimiento satisfacción del Acreedor Hipotecario de las obligaciones que garantiza y, en su caso, la cancelación de las mismas; o (ii) el 20 de febrero de 2012.

R: En general se encuentra ajustado a los criterios de determinación del artículo 153 bis de la LH, que, como es sabido, respecto de la determinación de la obligación u obligaciones garantizadas, no exige la constatación circunstanciada de sus elementos identificadores, sino que considera suficiente que se especifique su denominación técnica y, si fuere preciso, la descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro dichas obligaciones.

Esa descripción general se considera cumplida con la indicación de los siguientes actos jurídicos básicos de los que se puede derivar en el futuro las obligaciones garantizadas: "las necesidades de circulante o financieras en el ámbito propio de su actividad que es de transacciones inmobiliarias, promoción, construcción, rehabilitación ......................, así como destinados a la financiación corporativa del deudor hipotecario".

No se considera admisible, sin embargo, por falta su carácter general la garantía de "las obligaciones propias (¿cualquiera?) del deudor hipotecario o de un tercero garantizadas por el primero frente al acreedor hipotecario, siempre que las partes acuerden expresamente con carácter individualizado su cobertura hipotecaria", salvo que se indique expresamente que deben derivar de los actos jurídicos básicos antes definidos.

El punto 2 de las obligaciones garantizadas se considera repetido y, por tanto, debe excluirse o aclararse en que se diferencia del punto 1.

Por último, respecto al plazo de la hipoteca, que en la flotante se considera de caducidad y, por tanto, sujeto al artículo 177 del RH; no se considera admisible esa indeterminación, pues el artículo 153 bis de la LH, exige una determinación precisa y exacta, no un plazo condicionado u opcional.

8.-P: Análisis de la hipoteca de crisis de una conocida inmobiliaria, que se ha encargado a este seminario. Se ruega acudir a los registradores afectados.

R: Aparte de las consabidas deficiencias en la representación, en la hipoteca de que se trata, que garantiza 6 tramos de préstamos, garantías de confirming, avales, coberturas de tipo de interés, etc; se observan los siguientes errores que obligan a una rectificación global de toda la operación.

a)No se determinan con precisión cuales son los créditos garantizados, p.e.: en cada escritura se dice que se garantizan 3 obligaciones -algunas partes de otra mayor no especificadas-, y luego se constituyen 4 hipotecas.

b)La distribución de la responsabilidad hipotecaria se efectúa por hipotecantes y no por obligaciones, de tal manera que el resultado de cada una no cuadra. Sólo sumando las responsabilidades de las 7 escrituras y todas las obligaciones garantizadas, se llega a la conclusión que todas las fincas garantizan una parte sin definir de todas las obligaciones.

c)La titularidad en cada derecho real de hipoteca no se determina por el total derecho de cada acreedor en las obligaciones que se garantizan en cada escritura, sino por su participación en la obligación principal garantizada.

d)Se garantizan las distintas obligaciones con dos hipotecas en distintas escrituras, de tal manera que su principal se encuentra garantizado dos veces.

Las soluciones que se proponen como menos complicadas, para intentar mantener la estructura pactada y las escrituras otorgadas son las siguientes:

a)Constituir sendas hipotecas flotantes 4 por obligaciones principales y 2 por las de contratos de cobertura.

b)Determinar claramente qué obligaciones se garantizan con cada hipoteca flotante.

c)Refundir dos a dos, las escrituras que gravan las mismas obligaciones y proceder a la suma de la responsabilidad hipotecaria que se garantiza por cada obligación incluida.

d)Cuadrar las antiguas responsabilidades de las fincas con la total de cada hipoteca flotante, pudiendo mantenerse las actuales cantidades de cada finca si es posible y rectificar lo que proceda.

e)Determinar la titularidad de cada acreedor en cada hipoteca flotante, teniendo en cuenta su participación en cada obligación garantizada, pudiendo configurarse esa titularidad "en mano común", parciaria por el total, o parciaria fijando, a su vez, cuotas a cada obligación garantizada.

f)Fijar el plazo de duración de la hipoteca y el pacto de fijación por el acreedor del saldo liquido final.

Para evitar mientras se hacen las subsanaciones que caduquen los asientos, dado que sólo existen presentadas copias telemáticas sin liquidar e incompletas, se propone la presentación telemática de acta notarial que contenga las liquidaciones y la presentación de la copia autorizada, para que así se califiquen con defecto -faltan los anexos con el contrato de financiación, distribución y titularidad- y se prorrogue el asiento de presentación.

9.-P: Existe inscrita una hipoteca sobre un solar en el que luego se ha declarado la obra nueva de dos edificios y la constitución de la propiedad horizontal de todos su elementos como una única comunidad horizontal.

Ahora se presenta una escritura en que se distribuye la hipoteca, por un lado entre los elementos independientes de una de los edificios de la mitad del principal y el resto de la responsabilidad se concreta en el otro edificio, como una unidad, sin distribuir entre sus elementos, es posible.

R: Se considera que no, salvo que existan constituidas dos subcomunidades horizontales o, al menos, que cada elemento independiente tenga dos cuotas una en la comunidad total y otra en cada edificio; pues el artículo 218 del Reglamento Hipotecario que es el que posibilitaría la distribución escriturada -hipoteca sobre la totalidad de una casa sin distribución entre los pisos aunque están inscritos como finca independiente-, exige que no distribuya la misma entre ninguno de los elementos independientes, es decir, que o no se efectúa distribución o se distribuye entre todas las fincas.

El hecho de que la propiedad horizontal esté constituida por dos edificios con portales independientes, no empece esa necesidad, si existe una sola comunidad, sin subcomunidades horizontales, porque entonces las dos casas forman una unidad jurídica y los elementos independientes no pueden tener un régimen diferente.

10.-P: Se pregunta sobre la viabilidad o no del siguiente supuesto: Hipoteca UNILATERAL (sin aceptación alguna, al menos todavía) constituida por una SL cuyo objeto social es la promoción inmobiliaria, en favor de otra sociedad SA identificada solo con su CIF y domicilio, en garantía de "el crédito a su favor resultante de las relaciones comerciales que esta SA pueda tener con otras tres sociedades distintas de la hipotecante, (solo identificadas con su CIF) por la compra con pago aplazado de productos cárnicos y sus derivados".

R: Unánimemente se considera que no es posible su inscripción, ya que la hipoteca del 153 bis LH, no cabe entre particulares, sino sólo a favor de entidades financieras y, por lo tanto, en el presente supuesto habría que calificar la hipoteca como una hipoteca de máximo en garantía de obligación futura e incierta en su nacimiento y contenido, aunque suficientemente identificada a los efectos del principio de especialidad y accesoriedad hipotecaria.

Por otra parte, también es necesario constituir la hipoteca como garantía de una cuenta corriente novatoria, que debería determinarse y ello con la posibilidad de hacer constar en el Registro el nacimiento de las futuras obligaciones por la nota marginal a que se refieren los artículos 143 de la LH y 238 de su Reglamento.

11.-P: Se presenta un mandamiento judicial en que se ordena la cancelación de la nota marginal de expedición de dominio y cargas para la ejecución de una hipoteca, así como la cancelación de la misma hipoteca porque se ha pagado al acreedor en el procedimiento. ¿Es posible?.

R: No, porque según el artículo 688-2 de la LEC, para poder cancelar la hipoteca "por causas distintas a la propia ejecución", es necesario cancelar antes la dicha nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas; lo que implica que por mandamiento judicial sólo se puede cancelar la hipoteca si la ejecución llega a verificarse.

12.-P: En una hipoteca inversa, se garantizan intereses ordinarios de 5 años hasta un tipo máximo del 57,20%., además, de los incluidos en el saldo de la cuenta que se garantiza como principal. ¿Es inscribible?.

R: Sí, porque, aunque dicho tipo máximo pueda considerarse de usurario -lo que es predicable del interés efectivo-, dicho carácter no puede ser apreciado por el Registrador de la Propiedad.