PRESUNCIÓN DE EXACTITUD REGISTRAL (ARTÍCULO 38 LH): EXTENSIÓN Y ALCANCE [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 12.ª) DE 1 DE JULIO DE 2008.]

Ponente: Ilma. Sra. Dña. Margarita Orejas Valdés.

Antecedentes.- Mediante escritura pública otorgada en marzo de 1963 se realizó la partición de herencia, donación, ratificación y protocolización de operaciones particionales de la herencia de doña Erica, y en dicha escritura pública también se realizó la división horizontal del edificio origen de este litigio que se dividió en dos fincas registrales con la siguiente descripción, según consta en el Registro de la Propiedad de San Lorenzo de El Escorial núm. 3:

a) Finca núm. 1, planta 1.ª de 112,20 m2. Lleva anejo bar (50 m2), carnicería (30 m2) y pista de baile (20 m2), más la mitad indivisa del jardín que ocupa 637,80 m2. Se le asigna una cuota en el total del valor del edificio, elementos comunes y gastos del 50% (es propiedad de los demandados, don Carlos José y doña Cecilia).

b) Finca núm. 2, planta baja que ocupa 112,20 m2, lleva anejo cueva de 18 m2 y terraza de 26,40 m2. Se le asigna una cuota en el total del valor del edificio, elementos comunes y gastos del 50% (es propiedad del demandante, don Alfredo).

Ante la existencia de errores en las descripciones registrales de las fincas referentes a las superficies de éstas y la realización de determinadas obras por don Carlos José y doña Cecilia, el propietario de la finca núm. 2 (don Alfredo) interpone una demanda contra don Carlos José y doña Cecilia.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 2 de Collado Villalba estima parcialmente la demanda. La Audiencia Provincial de Madrid estima el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante y desestima el recurso interpuesto por los demandados.

Doctrina.- Señala la Audiencia Provincial de Madrid que la presunción de exactitud del artículo 38 LH sólo ampara datos jurídicos, no las circunstancias de mero hecho (extensión, linderos) y que se trata de una presunción iuris tantum que puede ser destruida mediante prueba en contrario.

Asimismo recuerda que el Registro de la Propiedad carece de una base física fehaciente, pues se basa en las declaraciones de los propios solicitantes (en este sentido, véanse los arts. 2, 7 y 9 LH). Por esta razón, el Registro de la Propiedad no garantiza los datos registrales referentes a circunstancias fácticas y, por tanto, la institución registral no responde de la exactitud de las descripciones de las fincas que se hagan ni siquiera de su existencia. Ahora bien, «si dichos datos son corroborados con otros hay que presumir que son los correctos». En resumen, los asientos practicados en el Registro de la Propiedad conllevan una presunción de exactitud hasta que se demuestre o acredite su discordancia con la realidad extrarregistral.

MÁXIMO JUAN PÉREZ GARCÍA