ENCUENTRO DE LOS JUECES CON LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD DE MADRID: RESUMEN DE LAS INTERVENCIONES-
PRIMERA INTERVENCIÓN: La inscripción de los documentos judiciales en general; la Calificación registral. Ponente: Raquel Laguillo Menénez-Tolosa. Registradora Registro de la Propiedad nº 2 de Las Rozas.
Ø Al Registro de la Propiedad no acceden todos los documentos judiciales, sino que, conforme a lo dispuesto en el artº 1 de la Ley Hipotecaria, (LH), sólo aquéllos que tienen trascendencia real, "actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles".
Ø Por otro lado, y según lo dispuesto en el artº 42 de la LH, sólo pueden ser objeto de anotación preventiva:
- las demandas y sentencias ejecutivas sobre derechos reales
- los embargos
- los secuestros
- prohibiciones de disponer
- las demandas relativas a la capacidad de las personas, (incapacidad legal para administrar, ausencia, fallecimiento, etc)
- el derecho hereditario, (también legatario)
- el del acreedor refaccionario
Ø También son objeto de anotación preventiva los documentos que, por presentar algún defecto subsanable no puedan ser objeto de inscripción
Ø Así puede afirmarse que las anotaciones son asientos de carácter provisional, mientras que las inscripciones lo son de carácter definitivo, con los efectos previstos en el artº 38 LH
Ø Presupuesto de la calificación es la previa liquidación del impuesto correspondiente, (artº 254 LH), de forma que cuando no aparece liquidado el impuesto se extiende asiento de presentación suspendiéndose la calificación
Ø Diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado, (DGRN), (por todas la de 16/02/08), determinan que la suspensión de la calificación a la que hace mención el artº 255 LH no debe impedir lo que denomina "calificación global", o indicación de todos los demás posibles defectos formales que habrían de impedir la inscripción, lo que ha sido contestado por un importante número de Registradores de la Propiedad que consideran que de esa forma la DGRN se atribuye potestades legislativas, (ver en ese sentido Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de LLeida de fecha 28/07/08
Ø La calificación por parte de los Registradores de la Propiedad está por supuesto sometida al principio de legalidad, no sólo conforme a lo establecido en el artº 9 de la Constitución, sino también en observancia del artº 18 de la LH, que determina que "los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro"
Ø Asimismo se ha de tener en cuenta que el artº 100 del Reglamento Hipotecario, (RH), y en relación con los documentos judiciales, determina que "la calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro", de forma que la calificación no puede extenderse al fondo del asunto, (ver Resolución DGRN de 10/09/1902)
Ø La calificación del Registrador, por consiguiente, y en relación con los documentos expedidos por la autoridad judicial comprende cuatro aspectos:
1. Competencia del Órgano Jurisdiccional: Tanto en relación con Anotaciones Preventivas como Inscripciones, planteándose las siguientes supuestos de incompetencia :
- Cancelaciones en supuestos en que el Juez que ordena la cancelación no es el mismo que ordenó la anotación o inscripción, (artículos 84 y 100 de la LH en relación con 200 y 202 del RH)
- Conflictos entre Juzgados de Primera Instancia y Juzgados de lo Social
- Prórroga de anotaciones caducadas por el juez de instancia cuando el pleito se encontraba en casación.
- Elevación a público de documento privado a favor de los herederos del comprador.
2. Congruencia de las resoluciones judiciales apreciada por el Juez, pero se dan algunos supuestos.
· contrato en el fallo reconocido distinto del que resulta de la demanda
· Elevación a público de documento privado a favor de los herederos del comprador.
· Venta judicial en la que el titular registral no ha sido parte
3. Formalidades extrínsecas. El Registrador debe calificar:
§ Firmeza a todos los efectos de la resolución, lo que implica que la misma y el mandamiento no pueden ser de la misma fecha.
§ trascendencia real de la resolución.
§ resoluciones dictadas en rebeldía (el transcurso del plazo de la acción de revisión)
§ titulares registrales no llamados al procedimiento
§ circunstancias que debe contener el título
§ manifestaciones y autorizaciones que exijan las leyes
4. Obstáculos que surgen del Registro.
§ derecho de uso no inscrito a favor del otro cónyuge
§ No demanda al titular registral.
§ coherencia procedimiento declarativo - procedimiento ejecutivo: la ejecución de una hipoteca no se adapta a las responsabilidades garantizadas según el Registro por cada concepto.
§ Obstáculos pueden derivarse de la imposibilidad de identificar la finca o derecho, como por:
§ No constar la descripción de la finca y los datos registrales
§ posible existencia de varias hipotecas sobre la misma finca de la misma entidad y no se indica cuál se ejecuta.
5. Recursos ante la calificación negativa
- Calificación Sustitutiva, (artículos 19.bis y 275.bis LH), bien entendido que la legitimación únicamente incumbe al "interesado", no al presentador del documento, (STS 3ª, Sección 1ª de 26/01/06)
- Recurso Gubernativo, que es potestativo ante el Registrador para ante la DGRN, (artº 327 LH), debiendo resolver ésta en el término de tres meses, pero entendiéndose denegado por silencio en caso contrario
- Crítica: Hasta 1999 la doctrina de la DGRN gozaba de importante prestigio, por cuanto sus resoluciones se adoptaban a través de un procedimiento de unificación de criterios entre los letrados integrados en la misma; sin embargo, a partir de 2000 los letrados resuelven individualmente, produciéndose una dispersión de esa doctrina, y consiguiente pérdida de calidad, abundando en interpretaciones "sui generis" que suponen un auténtico ejercicio legislativo en contra del principio de jerarquía normativa y con efectos retroactivos; asimismo, y con miras a fomentar el tráfico, se vienen limitando los poderes de calificación de los Registradores. Por otra parte, algunos jueces están cuestionando la legitimación de los Registradores para recurrir las Resoluciones de la DGRN, aunque existe hoy una tendencia mayoritaria a aceptarla.
- Se discute si el informe del Registrador al que se refiere el artº 327 LH es un mero trámite, (cita una sentencia de un Juzgado de Primera Instancia de Badajoz)
- También se cuestiona el carácter vinculante de las resoluciones de la DGRN, citando una sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Barcelona
- Finalmente se cuestiona que la DGRN pueda dictar resolución expresa transcurridos los tres meses de los que habla el artº 327 LH, lo que puede generar una importante inseguridad jurídica
6. Firmeza de las Resoluciones Judiciales: No todas las resoluciones judiciales deben hacer constar que son firmes; sino sólo aquéllas que determinan la inscripción o la cancelación de una anotación. Por otra parte, la firmeza no es suficiente para dar lugar a una inscripción o cancelación cuando se trata de sentencias dictadas en rebeldía, debiéndose tener en cuenta el plazo de caducidad de la acción rescisoria del artº 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, (LEC), que es de 16 meses.
7. Tipo de Resolución Judicial y Formalidades: El documento judicial puede estar expedido por el Secretario Judicial, pero recogiendo una resolución judicial.
Deben constar, según los casos, el DNI del demandado, la notificación al cónyuge con indicación de su nombre, el domicilio del demandante -para las notificaciones que debe hacer el Registro, etc.
8. Especial referencia al auto del artº 708 LEC: El auto sólo sustituye la declaración de voluntad de una de las partes, por lo que, en su caso, y conforme al párrafo segundo del apartado 1, se deberá otorgar escritura pública recogiendo la voluntad de las otras partes, sólo cuando el fallo es exclusivamente de elevación a público de un documento privado.
DEBATE: Hubo práctica unanimidad al determinar que no existe la "firmeza a efectos registrales", y que para generar asientos no definitivos (anotaciones), basta con resoluciones que sean directamente ejecutivas, debiéndose interpretar conjuntamente la LH y la LEC, y recordando que el artº 174 del RH ---- exige la firmeza para la cancelación de las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de mandamiento judicial.
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SEGUNDA INTERVENCIÓN: Las anotaciones de embargo y la ejecución. Ponente: Carmen De Grado Sanz. Registradora Registro de la Propiedad nº 2 de Leganés.
Anotaciones de Embargo
Ø Título formal: Mandamiento como acto de comunicación procesal
Ø Mandamiento: Resolución que ordena el asiento
Ø Datos que debe reunir:
- Tribunal que lo libra
- Juicio o procedimiento en que se dicta
- Demandante, con expresión de su domicilio
- Demandado, con identificación clara, incluido DNI o NIF
- Importe reclamado, con desglose de principal, intereses y costas, previendo su posible ampliación
- FINCA a la que se refiere, con el mayor número de datos para su debida identificación
Ø Supuestos:
- Si el demandado es titular sólo de una parte indivisa se atenderá el mandamiento en ese sentido
- ¿Se puede anotar el embargo sobre una parte indivisa, como ordena el mandamiento, aunque el demandado sea titular de toda la finca, posibilitando una comunidad ordinaria de carácter forzoso?: parece que no.
Ø El artº 165 del RH habla de "inserción literal de la resolución respectiva con su fecha"; ¿a qué resolución se refiere, a la de embargo o a la de anotación?: la de la anotación ya sea auto, providencia o diligencia de ordenación, aunque no es un tema pacífico.
Ø Artº 545 de la LEC. El embargo se decide por auto, pero el mandamiento puede librarse tras diligencia de ordenación.
Ø En contra de lo dispuesto en el artº 165 RH, la resolución que ordena el embargo NO tiene que ser firme
Ø El mandamiento no tiene que presentarse por duplicado, y ni siquiera ha de ser el original, valiendo una copia legitimada
Ø Formas de Presentación:
- Física o mediante correo
- Mediante fax; en este caso la práctica de la anotación queda en suspenso hasta que se reciba el original que debe haberse remitido el mismo día sin dilación, aunque se cumplimenta también aunque no se haya expedido el mismo día, sin perjuicio de las responsabilidades a las que dicho retraso pueda dar lugar
- Telemática: Hay un cierto confusionismo respecto a la prioridad:
· Recepción en horas de oficina: prioridad según momento de recepción
· recepción fuera de horas de oficina: privilegio de la presentación telemática, que acredita la fecha y hora de la recepción, frente a la del fax
Ø Supuestos Especiales:
1. Sociedad de gananciales: Precisa notificación al cónyuge no deudor, (artº 144 RH) debidamente identificado con nombre y apellidos
2. Sociedad de gananciales disuelta y no liquidada (art. 144-4 RH):
· No hay problema si el procedimiento se dirige contra los dos cónyuges
· Si el procedimiento se dirige sólo contra uno, no cabe el embargo sobre derechos concretos o sobre finca concreta, sino que el embargo debe recaer sobre los derechos en abstracto que al cónyuge deudor le correspondan sobre los bienes en la liquidación de la SG
3. Sociedad de gananciales liquidada (art. 144-4 RH).
· No hay problema si el procedimiento se dirige contra el titular registral
· Si el demandado no es el titular registral, se puede anotar el embargo aunque el demandado no sea el titular, siempre que del mandamiento resulte la responsabilidad del bien por la deuda y se haya notificado al cónyuge no deudor antes de la liquidación de la SG; (ejemplo, procedimiento en el que hayan intervenido ambos cónyuges)
4. Una vez liquidada la SG, los bienes comunes no responden de las deudas privativas
5. Embargo de Vivienda Habitual Privativa de uno de los Cónyuges (art. 144-5 RH): precisa la notificación al cónyuge del titular embargado si del registro debe deducirse que se trata de la vivienda habitual, aunque sea indiciariamente, (ejemplo domicilio de ambos, hipoteca para garantizar préstamo conjunto)
6. Embargo Cónyuges Extranjeros: (artº 92 RH) el asiento se ha de hacer conforme a su régimen matrimonial, lo que plantea problemas dada la improbable la colaboración de los titulares
§ Si se demanda a los dos, no hay problema
§ Si sólo se demanda a uno debe acreditarse el régimen económico matrimonial, lo cual, aplicando estrictamente el precepto, puede resultar imposible
7. Embargo de bienes de persona fallecida
§ Si las deudas son del causante y los herederos son indeterminados, debe procederse al nombramiento de un administrador judicial, (artº 549 LEC en relación con el 540)
8. Ampliación del Embargo: Es cuestión pacífica que el embargo se puede ampliar conforme a lo previsto en el artº 578.3 de la LEC en virtud de mandamiento tras nuevos vencimientos de la misma deuda o al concretar las sumas sólo presupuestadas para intereses y costas
Ejecución Forzosa
Ø Subsistencia Cargas Anteriores, (artº 657 LEC)
- Vinculación para los acreedores que dan la información al Juzgado sobre la subsistencia y cuantía de sus créditos.
- Dudosa legitimación del Juzgado ejecutante de cargas posteriores para anotar la información sobre la subsistencia de cargas anteriores, si no se ha comprobado la personalidad y representación de los firmantes.
Ø Título inscribible: Auto de Remate, (testimonio)
- Cancelación cargas posteriores, que deben aparecer identificadas, (artº 51.9 RH)
- Mandamiento: en virtud de ejecución de un embargo previo; el Registro no controla que se haya notificado a los titulares de cargas posteriores
- Mandamiento: en virtud de ejecución de hipoteca; no es nulo el mandamiento en el que no se hace constar la existencia de sobrante
Ø Ejecución de Hipoteca, (artº 132 LH)
1. Requerimiento de Pago: Debe constar que han sido requeridos tanto el deudor como el hipotecante no deudor y los terceros poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento
2. Notificaciones exigidas en el procedimiento
§ Titular inscrito distinto a los antes dichos
§ Acreedores posteriores
§ A la vista de la certificación del artº 656 LEC es el Juez el que notifica
3. Sobrante:
§ El Registrador, (artº 132.4º LH), tiene que constatar si existe sobrante, y si el mismo, en su caso, se ha consignado a disposición de los acreedores posteriores, (artº 692.1 LEC)
§ Control del límite de la garantía hipotecaria, por cada uno de los conceptos garantizados -principal, intereses ordinarios, intereses moratorios y costas-, sin que se puedan compensar unos con otros.
§ La falta de mención del sobrante impide la inscripción del auto de adjudicación
4. Convenio de Realización: No es muy frecuente, pero el título inscribible es el auto que aprueba el convenio
5. Hipoteca sobre varias fincas: parece posible la ejecución conjunta conforme al artº 643 LEC en relación con el 655, aunque se propugna la ejecución individual; el precio de tasación será en cualquier caso el que figure para cada finca en la escritura pública de constitución de la hipoteca; especial problema en casos de fincas divididas en régimen de propiedad horizontal porque distribuida la hipoteca, las cantidades deben ser individualizadas finca por finca -no por todo el edificio- si existen titulares de domino o cargas posteriores.
6. Bienes de persona extranjera casada:
- Se debe moderar la aplicación de analógica del régimen de la sociedad legal de gananciales.
- Se inscriben con sujeción a "su régimen matrimonial", (artº 92 RH)
7. Subasta: Supuesto de cargas posteriores en caso de que no se haya prorrogado una concreta anotación de embargo: Si el embargante no conocía la existencia del procedimiento hipotecario puede promoverse litigio respecto al sobrante.
- La distribución de la responsabilidad hipotecaria puede constar tanto en escritura pública como en documento privado
- La tasación de la finca en documento público inscrito en el Registro tiene pleno valor, en documento privado sin remisión a una tasación que conste en documento público es dudoso.
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TERCERA INTERVENCIÓN: Expedientes de Dominio. Ponente: Agustín Gómez Salcedo. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 32 de Madrid.
Ø El expediente de dominio tiene por finalidad que la Publicidad Registral sea garantía de la Seguridad Jurídica. "Seguridad Jurídica Preventiva"
Ø Adecuación de la Realidad Registral a la Realidad Extra-registral, (artículos 40 y 198 a 202 LH).
Ø Titulación Supletoria para
- Inmatricular
- Reanudar el Tracto Sucesivo Interrumpido
- Modificar la Cabida
Ø Naturaleza Jurídica: Mixta entre Jurisdicción Voluntaria y Contenciosa. En caso de oposición no se sobresee el Expediente, (artº 282 RH frente al artº 1817 LEC 1881).
Ø Trámite:
- Competencia Territorial: Lugar donde se ubica la finca
- Escrito Inicial:
a) Inmatriculación: Descripción artº 9 LH y 50 RH; Circunstancias artº 274 RH; Nombre y Domicilio del Titular catastral, colindantes, etc
b) Tracto Sucesivo: Los mismos datos y, además los del titular registral
c) Modificación de Cabida: Los mismos y, además, la certificación del artº 287 RH
- Documentos a acompañar: Certificación del Registro y del Catastro, sin que pueda el Juzgado suplir la correspondiente deficiencia. La certificación del catastro se puede presentar posteriormente, como autorizó la Resolución DGRN de 17/02/05.
- Posible Anotación Preventiva: Lo autoriza el artº 274 RH, lo que es objeto de crítica por entender que no está contemplado en el artº 42 de la LH, por lo que iría en contra del principio de jerarquía normativa. (Ver Resolución DGRN de 12/06/2007)
- Citaciones: Traslado al Mº Fiscal y
· Personas que, según la certificación del Registro, tengan algún derecho real sobre la finca
· Aquél de quien procedan los bienes o a sus causahabientes
· Al que tenga catastrada o amillarada la finca a su favor
· Personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos.
· Inmatriculación y Cabida: A los titulares de los predios colindantes,
· Inmatriculación y Tracto: Al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos, si fuere urbana.
· Según la Resolución DGRN de 29/05/00, no corresponde al Registrador comprobar que están correctamente citadas en el Expediente personas distintas del titular registral, (artº 202 LH)
· A tenor de lo dispuesto en el artyº 236 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, (LOPJ), ya no es exigible la publicación de edictos en uno de los periódicos de mayor circulación de la provincia, y el cumplimiento de ese requisito no puede ser objeto de calificación por el Registrador
· La citación por tres veces del titular registral, una de ellas, al menos, personalmente, (artº 202 LH) no es preceptiva si se acredita al registrador que por circunstancias especiales tal notificación personal no tiene sentido (caso por ejemplo de una sociedad mercantil disuelta y liquidada o de titular registral fallecido), debiéndose cumplir únicamente los requisitos generales de la LEC (artº 164) que permite la comunicación edictal cuando no fuera posible efectuar la comunicación en el domicilio, (Res DGRN de 23/10/07)
- Prueba: Proposición, (6 días), Práctica, (10 días) y Valoración
- Resolución: Auto apelable. No cabe su ejecución provisional. No valor de Cosa Juzgada, (resoluciones DGRN 24/01/1963, 30/04/2005 y 01/06/2008).
- Inscripción: Cancelación Inscripciones Contradictorias. Título suficiente el Testimonio del Auto. No puede entrar el Registrador a indagar acerca de las transmisiones intermedias, (Resolución DGRN de 18/06/02)
Ø Tracto Directo:
- No cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido, pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, existe interrupción cuando la inscripción de una adquisición del dominio o de un derecho real no se puede basar inmediatamente en el derecho de quien en el registro aparece como titular; esto ocurre en los supuestos en los que el promotor del expediente es heredero o causahabiente del titular registral, incluso cuando adquirió de los herederos del titular registral (Resolución de 15 de Noviembre de 2003)
- Cuando son varias las transmisiones existentes no cabe gravar al propietario actual con la carga de tener que inscribir todas ellas, pues, aunque existan títulos públicos de las sucesivas transmisiones, existe verdadera interrupción del tracto, ya que el titular que pretende ahora la inscripción no basa su derecho en el titular registral, (Res DGRN de 04/07/07)
Ø Prescripción Adquisitiva: La adquisición por prescripción es inscribible a través del Expediente de Dominio, (Res 21/03/03), siempre que se haya justificado la posesión por más de treinta años de forma quieta, pública e ininterrumpidamente de buena fe y a título de dueño
Ø Segregación: Aunque la jurisprudencia no es unánime, se puede inscribir mediante expediente de dominio la adquisición de parte de una finca, (artº 50 en relación con el 282 del RH)
Ø Inmatriculación de un local integrado en un edificio constituido en régimen de Propiedad Horizontal: Improcedencia. Necesario acuerdo de todos los propietarios; (Res DGRN 13/12/06)
Ø No procede la inmatriculación de una finca cuando ya está inscrita, incluso cuando el Registrador hubiera expedido certificación negativa de la inscripción, y sin perjuicio de la responsabilidad civil del Registrador por la expedición de certificación errónea, (Res DGRN 29/05/02)
Ø La modificación de cabida no puede implicar en ningún caso la alteración de los linderos o de la realidad física exterior, (Res 31/05/99)
Ø Expediente de mayor cabida de un local que podría encubrir la adquisición de otro local, (Res DGRN 10/05/02)
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CUARTA INTERVENCIÓN: Juicios Declarativos. Ponente: Juan Sarmiento Ramos. Registrador Registro de la Propiedad nº 1 de Getafe.
1. Anotaciones de Demanda y Querella
- Lo que se anota es el inicio de una contienda
- Puede ser como consecuencia de la contestación a la demanda o de la reconvención
+ Exigencias:
1. Indudable inicio de una contienda
2. Documento: debe expresar claramente el Contenido y Alcance de la posible modificación
3. Indubitado: Titular registral afectado deber ser parte con todos los derechos de defensa.
- Anotación en un proceso penal --->Siempre que la decisión judicial pueda comprometer actos escriturados, pero:
· ¿Basta la querella para dilucidar los términos de la contienda?
· ¿De la interposición de la querella se deduce quién va a ser parte?
Supuesto claro en que sí es posible la anotación --->Nulidad de la enajenación de bienes embargados en que la querella se dirige contra el titular registral, porque:
· La sanción penal puede tener consecuencias civiles; acción real implícita.
· Necesaria salvaguarda del tracto sucesivo
Supuesto en que No es posible la anotación porque la inscripción de bienes es a favor de tercero sin consilium fraudis: inatacabilidad del derecho del titular registral no imputado.
2. Consecuencias registrales de la legitimación pasiva de la herencia yacente: nombramiento de administrador, edictos, etc.
- El procedimiento puede dirigirse contra personas determinadas o contra la herencia yacente, como autoriza el artº 6.1.4º de la LEC
- Por el contrario, no puede dirigirse contra "los ignorados herederos", ya que se desconoce si éstos han aceptado o no la herencia, obviándose los presupuestos del artº 399 de la LEC y comprometiéndose incluso la competencia territorial.
- La sentencia dictada contra los ignorados herederos deviene ineficaz, en tanto que aquéllos pueden incluso desconocer su condición.
- No basta el emplazamiento en un posible pariente, ya que carece de legitimación en tanto no acredite su condición de heredero.
+ Cuestiones Frecuentes:
1ª Debe constar el fallecimiento del causante, bajo la responsabilidad del juez.
2ª El llamado a la herencia yacente, conocido o desconocido, no tiene legitimación hasta que la acepte
3ª Mientras la herencia está yacente, es preciso nombrar un administrador, que lo puede haber nombrado el testador o, en su defecto, deberá nombrarlo el juez, (artº 802 Código Civil).
4ª En un procedimiento contra la herencia yacente, está debe tener administrador, lo que a la postre puede y debe controlar el Registrador, salvo en el ámbito de las medidas cautelares, (artº 166 RH)
5ª En las sentencias contrarias a la titularidad registral debe constar el nombramiento de administrador.
6ª Problemas de nombramiento de administrador:
- El juez a quien le conste el fallecimiento debe proveer a su nombramiento, (artº 791 LEC)
- Pueden pedir el nombramiento los parientes hasta el 4º grado y los acreedores, no sólo los que ostenten un título ejecutivo, (artº 792.2 LEC y 1021 CC).
+ Documentos contra personas determinadas: "heredero aparente":
a) Los demandados lo son en su propio nombre: legitimación directa.
b) Si han aceptado la herencia litigan en su propio derecho y no son condenados como herederos.
c) Supuesto de reclamación de bienes no inscritos a favor de la persona demandada: Inaceptable registralmente.
d) Atenuación: Puede admitirse si la sentencia hace expresa mención a la declaración de herederos y se puede constatar que entre los demandantes y los demandados se encuentran los únicos herederos del titular registral.
3. Distinta eficacia registral de la conciliación, allanamiento, transacción y acuerdo sólo de los personados, etc. Importancia de la intervención y aprobación judicial.
Conciliación: Cuando se produce un acuerdo, bien en acto de conciliación o como transacción, el fundamento del título es contractual, y la intervención judicial es externa.
- Su tratamiento registral es el de cualquier documento negocial en cuanto al ámbito de la calificación.
- Formalmente basta el testimonio judicial del acta para inscribir.
Transacción: Se trata de un Contrato en toda regla, pero la homologación judicial (artº 19 LEC) hace que el Registrador no pueda revisar la legalidad del acuerdo, pero sí calificar el respeto al tracto sucesivo y los obstáculos que se surjan del Registro.
Allanamiento: Lo que llega al Registro es la sentencia, y su tratamiento es como tal.
Renuncia a la Acción: No llega la propia sentencia, sino la renuncia. El Registrador no puede cuestionar su legalidad.
Desistimiento: Carece de repercusión registral, salvo en lo relativo a la cancelación de un mandamiento anterior.
4. La constancia del título de adquisición y el carácter del dominio declarado.
- La sentencia declarativa del dominio no puede limitarse a declararlo, sino que debe expresar el título que la misma reconoce.
- Su efecto queda limitado a los litigantes.
- Lo que se inscribe son los actos traslativos del dominio, no el dominio mismo.
- La sentencia debe igualmente indicar si la adquisición es a título oneroso o gratuito, si con carácter ganancial o privativo, la participación en caso de proindiviso, etc.
- No tienen sentido a juicio del ponente las demandas de elevación a público de documentos privados, sino que lo que debe pretenderse es el reconocimiento de la validez de los contratos, ello bastaría para que el testimonio judicial fuera directamente inscribible.
5. Los Convenios reguladores en los procedimientos de nulidad separación y divorcio.
- El uso de la vivienda familiar puede tener acceso al Registro de la Propiedad.
- Supuestos de convenios en los que se atribuye el uso a los hijos; supone una indeterminación, en tanto el artº 96 CC determina la atribución a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden.
- En el supuesto de atribución del uso a hijos y cónyuge, debe constar:
· La duración a los efectos de una ejecución forzosa.
· La identidad y fecha de nacimiento de los hijos menores.
· Derecho de alojamiento de los hijos mayores, (artº 149 CC).
- También es posible incluir bienes comunes no gananciales -comunidad ordinaria- o privativos de un cónyuge, pero sólo serán inscribibles si el Convenio, señala la causa -compensación, artículo 1357 p2º CC, etc- de su inclusión, no si se trata de un error en su inclusión.
6. La intervención de tutor o defensor judicial de los menores o incapaces.
- Para la venta de bienes del pupilo basta la autorización judicial, (artº 271 CC), debiéndose entender superado el artº 2015 de la LEC de 1881, que imponía la necesidad de hacerse en subasta pública.
- Pero sólo Si se establecen las condiciones para la venta que han de ser claras y determinadas, y cumplirse en la transmisión que se presente a inscribir.
DEBATE: Se planteó el supuesto de fallecimiento del ejecutado en el curso de la ejecución forzosa, siendo mayoritaria la opinión de la necesidad de llamar a los herederos, y, si no se conocen, nombrar un administrador judicial.
Se planteó la dificultad de encontrar personas dispuestas a asumir el cargo de administrador judicial, proponiendo uno de los intervinientes que se nombre al Estado como heredero forzoso en caso de ausencia de otros posibles herederos.
En la duda el Juzgado, a través, en su caso, del administrador de la herencia, debe promover la declaración de herederos del litigante fallecido.
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QUINTA INTERVENCIÓN: El Concurso de Acreedores. Ponente: Antoni Frigolá Riera. Contraponente: Antonio Pau Pedrón. Registrador Registro de la Propiedad nº 5 de Madrid.
1. Antoni Frigolá Riera
Interrelación Ley Concursal - Registros de la Propiedad.- El Auto de Declaración del Concurso.
- Primer Grupo de Efectos: Directos en el Procedimiento Concursal -- >Plazo para insinuar los créditos
- Segundo Grupo de Efectos (reflejos):
Ø Frente al Concursado
Ø Frente al Actor concursal
- La declaración se refleja en el exterior:
a) Publicación del Auto
b) Publicidad del artº 24 LC (registral)
o Si persona física à Registro de la Propiedad
o Si sociedad à Registro Mercantil
o Si otra persona jurídica à otros registros, (asociaciones, etc)
o Posible anotación en el Registro de la Propiedad u otro
- Inscripción:
Ø Limitaciones Facultades del Concursado
Ø Nombramiento Administradores Concursales
Ø Cualquier otra vicisitud
- Anotación Preventiva:
· No embargos o secuestros posteriores, salvo las ejecuciones separadas del ámbito administrativo
· Finalidad: evitar que la masa activa se reduzca durante el concurso
- Ejecuciones que pueden seguir:
· Procedentes de la autoridad administrativa, si se ha dictado providencia de apremio previo a la declaración del concurso.
· Procedentes de los Juzgados de lo Social, si los bienes se han embargado previo a la declaración del concurso.
- Incidencias con reflejo en la realidad registral, salvo los bienes o derechos necesarios para la continuación de la actividad negocial del concursado, empresarial o profesional.
- Actos del deudor desde la declaración del concurso y su anotación. Tercero Hipotecario:
1. Actos posteriores a la declaración previos a la anotación à No están protegidos por la fe pública registral. La inscripción no convalida, pero es más dudoso si se trata del adquirente del adquirente.
2. El Juez de lo Mercantil es el competente para declarar un bien como necesario para la actividad empresarial; (Sentencia Sala de Conflictos Jurisdiccionales de 22/12/06). Antes de enajenar la Agencia Tributaria debe preguntar si los bienes son necesarios, ya que la continuación de la actividad empresarial es de interés público.
3. La declaración de ser un bien necesario para o afecto a la continuación de la actividad empresarial se hará dependiendo del caso concreto. Criterio general, necesarios los bienes del inmovilizado y afectos los demás.
Capacidad del Concursado.
- Como regla general, en los concursos voluntarios se acuerda la intervención de la administración, mientras en los necesarios se acuerda la suspensión de las facultades de administración.
- Esa regla, por supuesto, no es inamovible, y es preciso analizar el caso concreto.
- La intervención supone que el Concursado continúa con la gestión, pero sus actos precisan de intervención o autorización por parte del Administrador Concursal, cabiendo una autorización general para actos corrientes o de gestión ordinaria.
- La suspensión supone la sustitución del Concursado por el Administrador Concursal.
· Fase de Convenio: Se mantiene el status quo, salvo excepciones.
· A partir del Convenio: Queda sin efecto la administración concursal en relación con los actos de administración y disposición, pero el Convenio puede estipular limitaciones a dichas facultades, las cuales, como tales, han de poder tener acceso al Registro.
· Las infracciones de las limitaciones a las facultades de administración y disposición estipuladas en convenio pueden dar lugar a acciones de reintegración.
· Fase de Liquidación: Suspensión de las facultades de Administración y sustitución por la Administración Concursal. En caso de persona jurídica, disolución de la concursada y apertura del proceso de liquidación.
Incidencias.
- Anotaciones Preventivas de embargo à Tras la declaración del concurso no caben nuevas anotaciones.
- Procedimientos de ejecución hipotecaria à Continúa si se había iniciado antes de la declaración del concurso, pero si se declara el bien afecto a la actividad empresarial, el procedimiento sólo sigue si se habían publicado los anuncios de la subasta antes de la declaración del concurso. Si el bien se declara necesario para la actividad, el procedimiento de ejecución hipotecaria no sigue.
- El Juzgado competente para declarar el bien afecto o necesario es el que conoce del Concurso, (Auto Sección 28ª de Madrid de 20/09/07), ya que:
o Es el que conoce globalmente la situación.
o Con base en la universalidad del procedimiento.
o Goza de un auxilio técnico, cual es la administración concursal.
- Sin embargo, el que decide la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria es el juez de la ejecución.
- Cancelación de anotaciones de embargo e hipotecas; 3 situaciones:
o Enajenación por parte de la administración concursal, si es firme la declaración del concurso.
o Se cancelan las anotaciones de créditos integrados en la masa pasiva.
o Quien lo ordena es el Juez del Concurso, (artº 84 LH).
2. Antonio Pau Pedrón
Autos que acceden al Registro de la Propiedad:
· El que decide la anotación preventiva de la demanda de concurso, no para anticipar la declaración, pero sí para advertir de la posibilidad de rescisión del acto jurídico.
· Auto de declaración del concurso à Artº 24 LC à Inscripción del régimen de intervención y/o sustitución; el precepto no habla de inscribir la propia declaración de concurso
· La declaración debe inscribirse, pero si no es firme, puede anotarse.
· No es necesaria la concreta identificación de los bienes para que la declaración del concurso comprometa la virtualidad de los actos de transmisión de los mismos, (artº 73 LC).
· Supuesto de bienes pertenecientes a la sociedad de gananciales, debe notificarse al cónyuge no concursado.
· Los cambios en relación con la suspensión de las facultades de administración y disposición del concursado.
· Cese y nombramiento del administrador concursal. (anotación)
· Aprobación del convenio. (inscripción)
· Cumplimiento íntegro del convenio. (inscripción)
· Incumplimiento del convenio. (inscripción)
· Fase de liquidación. (anotación)
· Conclusión del Concurso
· Reapertura
· Nombramiento de administrador o representante extranjero, (sucursal artº 221 LC)
· Calificación del concurso, fortuito o culpable, que conlleva la inhabilitación.
· Importancia de la Inscripción en el Registro de la Propiedad de la calificación à El registrador no admitirá ya documentos firmados por el administrador inhabilitado.
Omisiones de la Ley Concursal
· La inscripción del concurso en el libro de incapacidades para hacer constar las limitaciones, lo que sería útil para preservar la masa activa.
· El registro de Concursos no sustituye al de limitaciones o incapacidades.
Cuestiones relacionadas con la calificación registral
· No presenta particularidad en cuanto a las formalidades extrínsecas del documento a inscribir.
· La firmeza o no de la declaración del concurso está resuelta por la ley, (artº 24.5 LC) que posibilita la inscripción de la resolución firme y la anotación de la no firme.
· La inscripción de la conclusión del Concurso requiere resolución judicial firme, no firme "a efectos registrales", (ver DRDGRN de 21/04/05).
· Anotada la declaración del concurso, no pueden anotarse nuevos embargos sobre los bienes, pero sí ampliaciones por nuevos vencimientos de otros anteriores, (artº 24 en relación 55.1 LC y 578 LEC).
· Los mandamientos de embargo librados antes de la inscripción de la declaración del concurso se anotan, aunque el crédito sea rescindible; también los librados antes aunque se presenten después, ya que lo que vale es la fecha de la traba.
· Por el contrario, si la escritura de hipoteca se presenta después, ya no se inscribe, ya que tiene valor constitutivo.
· Títulos negociales otorgados con posterioridad a la inscripción de la declaración del concurso à habrá de estarse al régimen de intervención o sustitución de la administración.
· Títulos judiciales o administrativos posteriores a la inscripción de la declaración del concurso à no válidos, salvo las ampliaciones antes dichas.
· Ejecución de una garantía real à si el concursado es sólo un tercero poseedor, no existe problema en continuar, pero si el concursado es el deudor, habrá de estarse a la fecha de la subasta.
· Derecho de adquisición preferente à si su cesión es anterior a la inscripción de la declaración del concurso, no se ve afectado; la consumación del derecho exige bilateralidad, de forma que se precisará del concurso de los administradores para su ejecución.
DEBATE: Uno de los intervinientes puso de manifiesto que la ley impone al Registrador Mercantil que expida mandamiento al Registro de la Propiedad, cuando el Juez del Concurso ya tiene que haberlo hecho.
Otro plantea la posible caducidad de la anotación de bien afecto a la actividad empresarial y los problemas que puede acarrear.
También se cuestiona la competencia para reanudar la ejecución hipotecaria, (artº 57 LC), cuando el procedimiento se ha iniciado por Juzgado diferente al del Concurso.
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