VIVIENDA DE PROTECCIÓN PÚBLICA.
1.-P: ¿Es posible la constitución de una concesión administrativa para edificación de vivienda protegida en alquiler sobre terrenos pertenecientes al Patrimonio Municipal del Suelo, o sólo es posible sobre terrenos de dominio público?.
R: Se señala que las concesiones administrativas sólo son posibles en suelos de dominio público, mientras que lo propio de los bienes patrimoniales es la constitución de un derecho de superficie, y que teniendo el Patrimonio Municipal del Suelo el carácter de patrimonial, no sería posible, en principio, la constitución de concesiones administrativas sobre el mismo para la construcción de Viviendas de o con protección pública.
No obstante, se indica que siempre sería posible su previa afectación al dominio público o que dichas viviendas protegidas se construyeran sobre suelos de carácter dotacional, que sí pueden ser de dominio público, posibilidad ésta reconocida en el artículo 6-1-a) del RD 2066/2008 de Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.
A este respecto se recuerda que, la Ley del Suelo 9/2001 de la Comunidad de Madrid considera la reserva de terrenos para viviendas con protección pública como redes de servicios públicos (artículo 36-2-c), es decir, que las considera una dotación pública; y que impone el deber de cesión gratuita de suelo para dichas redes de servicios públicos en el suelo urbano no consolidado y en el suelo urbanizable sectorizado comprendidos en actuaciones integradas (artículos 18-2-b, 21-1 y 91-3); de donde se infiere que los terrenos destinados a viviendas de protección pública pertenecientes a la Administración puede tener carácter patrimonial o de dominio público.
2.-P: Estudio de los artículos 5 a 7 de la RD 2066/2000 -Plan de Vivienda 2009-2012-, en relación con sus efectos registrales y especialmente su referencia al artículo 53-3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008.
R: Los artículos 5 y 6 del citado Real Decreto contiene, respecto de las viviendas adquiridas o rehabilitadas acogidas a la financiación estatal recogida en él -préstamos convenidos, etc-, las siguientes obligaciones de destino y ocupación de las viviendas, prohibiciones y limitaciones a la facultad de disponer, y derechos de tanteo y retracto, que se analizan brevemente atendiendo a sus diferencias con el RD 801/2005 que regulaba el Plan de Vivienda 2005-2008.
1. Se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas por los mismos dentro de los plazos establecidos en la legislación aplicable. No existen diferencias destacables.
Se exceptúan las viviendas destinadas por las Administraciones públicas y organizaciones sin ánimo de lucro al alojamiento temporal de colectivos especialmente vulnerables determinados por las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, y a realojos temporales derivados de actuaciones de transformación urbanística.
2. Las transmisiones "inter vivos" o cesiones del derecho de uso por ningún título, antes del transcurso del plazo de diez años desde la fecha de la formalización de la adquisición, requerirán de la autorización de la comunidad Autónoma. Se requerirá, asimismo, la previa cancelación del préstamo convenido y, si se hubieren obtenido ayudas financieras, el reintegro de las mismas a la Administración concedente, más los intereses legales producidos desde el momento de la percepción.
Excepción: Supuesto de subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo concedido para la adquisición.
En este punto parece que existe la novedad fundamental de sustituirse un régimen de prohibición de transmisión salvo las excepciones que expresamente se recogían en el RD de 2005 -ver número 13 de esta revista-, por el de autorización discrecional de la Comunidad Autónoma.
La expresión del comienzo del artículo 5, de que están sujetas a las limitaciones en el mismo recogidas aquelos que se acojan a la financiación del Plan, implica que el régimen de prohibición de disposición, comprende toda adquisición que haya recibido algún tipo de ayudas en aplicación del Plan Estatal 2009-20012, exista o no préstamo cualificado.
3. Una vez transcurridos diez años desde la formalización de la compraventa, la transmisión ínter vivos o la cesión del uso de la vivienda a que se refiere este artículo, conllevará la pérdida de la condición de convenido del préstamo, en su caso, pudiendo la entidad concedente decidir su resolución.
4. La venta y adjudicación de las viviendas acogidas a este Real Decreto sólo podrá efectuarse a demandantes inscritos en los registros públicos previstos al efecto por las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla.
En este punto, mientras la legislación anterior utilizaba la expresión "habrá de efectuarse" y permitía en su artículo 78 convenios de colaboración con las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla sobre otros procedimientos de venta, que garantizaran los principios de igualdad, publicidad y concurrencia; la nueva normativa utiliza taxativamente en el artículo 5-1-d la expresión "sólo podrá", no reconoce posibilidad de convenio alternativo y en la disposición transitoria 6º dispone que dichos registros de demandantes deberán estar en funcionamiento en el plazo de un año.
Estas diferencias, plantean la cuestión de si transcurridos los 10 años en que es preceptiva la autorización administrativa, para la inscripción de las ventas de las viviendas sujetas a este Plan, será necesario exigir en el adquirente la condición de demandante registrado de vivienda protegida; a lo que con dudas por la falta de un régimen sancionador, se contestó mayoritariamente de forma negativa.
Se concluye, por tanto, que la infracción de esta limitación, como las que no son prohibiciones o derechos de adquisición preferente, carece de trascendencia registral, salvo, en su caso, la cancelación de la hipoteca o la práctica de la correspondiente anotación preventiva de embargo para el cobró por vía de apremio de las cantidades debidas a la Administración.
5. La venta de las viviendas protegidas, cuando sea posible deberá acogerse a los precios máximos recogidos en el artículo 10 del Real Decreto.
Las viviendas y alojamientos que se acojan a la financiación de este Plan, deberán estar sujetos a un régimen de protección pública, que excluya la descalificación voluntaria, incluso en el supuesto de subasta y adjudicación de las viviendas por ejecución judicial del préstamo, de la siguiente duración: a) De carácter permanente mientras subsista el régimen del suelo, si las viviendas y alojamientos hubieran sido promovidos en suelo destinado por el planeamiento a vivienda protegida, o en suelo dotacional público, y, en todo caso, durante un plazo no inferior a 30 años, y b) De 30 años, al menos, si las viviendas y alojamientos hubieran sido promovidos en otros suelos.
Esta prohibición de descalificación ya existía en el anterior Plan (artículo 5), pero parece que ahora se refuerza, lo que tendrá repercusiones en la Comunidad de Madrid, cuya normativa permite la descalificación.
6. La ayuda para la adquisición protegida de las viviendas usadas conllevará la limitación de sus precios máximos de venta en las sucesivas transmisiones, durante el período que establezcan las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que no podrá ser inferior a 15 años desde la fecha de adquisición, o a la duración del préstamo convenido, si fuera superior.
7. Las viviendas acogidas a la financiación de este Plan, estarán sometidas, en su caso, a los derechos de adquisición preferente y demás limitaciones determinadas por las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que pueden materializarse en derechos de tanteo y de retracto.
Habida cuenta del reconocimiento, tras la sentencia del TSJ de Madrid de 26 de junio de 2008 en relación con la Orden de 23 de septiembre de 2005 de la Comunidad de Madrid, de la existencia de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Comunidad Autónoma respecto de la viviendas con protección oficial en las ulteriores ventas de las mismas; se considera mayoritariamente prudente la exigencia de la notificación fehaciente respectiva, sin perjuicio de lo comentado en el número 20 de esta revista.
La anterior Ley habilitaba a las Comunidades Autónomas a establecer derechos de tanteo y retracto sobre toda las viviendas declaradas protegidas -no sólo sobre las acogidas a financiación pública-, y a favor, no sólo de la Administración promovente, sino, también de otras Administraciones, otras entidades públicas, o demandantes inscritos de vivienda protegida. Esta diferencia plantea la cuestión de si esa posibilidad se excluye en este supuesto, a lo que se responde negativamente, pues la remisión a lo determinada por al legislación de la comunidades autónomas, hace estar a lo que en las mismas se disponga con carácter general.
8. Las limitaciones anteriores se harán constar expresamente en los títulos por los que se lleve a cabo la compraventa, la adjudicación o la obra nueva, en el supuesto de la promoción individual para uso propio. Cuando dichos actos se formalicen mediante escritura pública u otro documento público, se acompañará copia testimoniada o compulsada de la calificación definitiva de la vivienda. Asimismo se acompañará la copia referida a la escritura pública de formalización del préstamo hipotecario, en su caso.
En ambos casos, dichas limitaciones se inscribirán en el Registro de la Propiedad, por medio de nota marginal, que producirá los efectos a los que se refiere el apartado 3 del artículo 53 de la Ley de Suelo, Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio. Respecto a esa referencia expresa al artículo 53 de la Ley del Suelo, según el cual, ; se entiende que no tiene eficacia práctica alguna pues, no obstante ser prohibiciones y limitaciones legales, y producir sus efectos al margen de que consten en el Registro, ello ya tenía lugar con anterioridad y, además, se considera que dado la diversidad de esas limitaciones, se hace necesario que el Registro refleje con total claridad qué prohibición es aplicable en cada caso.
Efectivamente, la configuración de los derechos de adquisición preferente y las demás limitaciones y prohibiciones, como de carácter legal y no convencional, implica que los mismos existen y tienen plena eficacia civil sin necesidad de pacto alguno expreso entre adquirente y Administración, es decir, aunque no conste su existencia en el título inscribible ni en la inscripción, del mismo modo que ocurre con los retractos arrendaticios o de comuneros.
9. La sujeción a este régimen viene determinada, en el caso de primera adquisición de viviendas protegidas, por la calificación de las mismas con posterioridad a la entrada en vigor del RD, Y en el caso de adquisición de viviendas usadas, la sujeción la determinará la indicación, en la resolución de la Comunidad Autónoma de concesión de la ayuda, de la aplicación del RD de que tratamos.
Se entiende aplicable en este caso, salvo disposición autonómica en contra , en el supuesto de subrogación en el préstamo al promotor, el artículo 13 párrafo 2º de la Orden 1148/2006 de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, que establece que "siempre que respecto de una promoción se haya formalizado el préstamo convenido previsto en el RD 801/2005, las determinaciones de dicho Real Decreto serán de aplicación a las viviendas gravadas con dicho préstamo, aún cuando, posteriormente el préstamo se cancele y con independencia de que los adquirentes o arrendatarios de dichas viviendas soliciten o no las ayudas financieras previstas en el mencionado Real Decreto para la adquisición o arrendamiento".
3.-P: Se encuentra inscrita una venta del año 2002 a favor de A con subrogación en una hipoteca anterior, luego en 2004 se inscribió la cancelación de la hipoteca en que se subrogó, y en el 2005 se inscribió una nueva hipoteca y en el 2006 se tomó nota marginal de una ¿prohibición de vender por 5 años por subvención a los intereses de la hipoteca otorgada para la compra en financiación a VPO?. Ahora en 2009 se presenta una venta de fecha anterior a la constancia de la prohibición, pero posterior a ambas hipotecas. ¿Se puede inscribir?.
R: La constancia registral de la prohibición es incongruente, pues la compra se efectúo cuatro años antes de la misma, y si la subvención iba asociada al primer préstamo hipotecario, debió cancelarse cuando su hipoteca, y si iba asociado al segundo, no debió concederse por no ir el mismo vinculado a la compra.
Sea como fuere, al constar inscrito se encuentra bajo la salvaguarda de los tribunales y a él debe estarse. En consecuencia, aunque la venta es anterior a la constancia registral de la prohibición de disponer, se entiende mayoritariamente que se encuentra sujeto a la misma, si el período que comprende la prohibición -ya vaya referido a la compra o a la segunda hipoteca- abarca la fecha de dicha venta. Si ello es así, la venta exigiría autorización judicial.
No obstante, se considera que el plazo de la prohibición vence en sus fechas extrarregistrales, es decir, no desde la inscripción en el Registro, por lo que si desde la fecha en que empezaban sus efectos en 2002, aunque se reflejará en el Registro en 2006, ha transcurrido el período de la prohibición, la venta sería inscribible, claro está, si la facha de la escritura en que se documenta fuera también posterior a la fecha de vencimiento de la prohibición.