URBANISMO.

1.-P: REVERSIÓN URBANÍSTICA. Se pregunta por el título necesario para la inscripción de una reversión de que se ganado a la Administración en los Tribunales, existiendo sentencia del Tribunal Supremo tanto en cuanto a la existencia el derecho como en cuanto al precio a pagar.

R: Las posturas se mostraron divididas, destacando tres criterios distintos:

a) El primero que considera que lo procedente es la ejecución de la sentencia, lo que implicaría el otorgamiento de una escritura pública por el Ayuntamiento y, en caso de rebeldía, por el propio juez acompañándose la prueba del pago correspondiente.

b) El que considera que la reversión, como la expropiación, es un acto administrativo y que, por tanto, se puede inscribir por el simple acta administrativa de entrega o devolución otorgada por el Ayuntamiento.

c) La tercera, mayoritaria, que considera suficiente, a semejanza del criterio mantenido respecto de las sentencias condenatorias de elevar a público un documento privado, el testimonio de la sentencia judicial acompañado de documento que acredite fehacientemente el pago, deposito o consignación del precio de la reversión.

2.-P: En un Proyecto de Compensación, en una de las fincas originarias existía una anotación de demanda por "doble inmatriculación" con otra, no incluida en el indicado Proyecto. Todas las fincas de resultado -bastantes- del titular afectado por la demanda, están inscritas con el arrastre de la anotación, por falta de una adecuada correspondencia "fincas de origen-fincas de resultado".

Ahora se presenta una sentencia firme dictada por el Tribunal de apelación, en que se reconoce la titularidad del demandante y se ordena cancelar la inscripción del titular registral e inscribir la finca de resultado a favor del indicado demandante, pero no se indica cuál finca de resultado debe ser el objeto de dichas cancelación e inscripción. ¿Qué se debe hacer?.

R: Este supuesto parte de una incorrecta inscripción registral del Proyecto de Compensación, pues el Registrador debió suspender su despacho hasta que no existiera una correcta correspondencia entre las fincas de origen y las de resultado, de tal manera que la anotación se arrastrará sólo en una finca concreta.

Pero estando como están las fincas inscritas, al Registrador no le queda más remedio que suspender la inscripción de la sentencia hasta que se concrete la finca objeto de la misma, bien por acuerdo de los afectados en escritura pública, o bien por el propio Tribunal en trámite de ejecución de sentencia o en un nuevo pleito, salvo que en los antecedentes administrativos del Órgano actuante, constaré -hecho improbable- la indicada correspondencia, supuesto en que sería suficiente el certificado del mismo.

3.-P: SILENCIO POSITIVO. Se presenta una escritura de agrupación y segregación y luego otras escrituras de segregación, a la que se incorpora un certificado del Ayuntamiento correspondiente en que se indica:

a) Que existe "un acuerdo de 1997 con el Ayuntamiento en que los propietarios se obligan a hacer obras y El Ayuntamiento se obligaba conceder licencia de parcelación".

b) Que el 10 de enero 2008 se solicitó licencia de parcelación sobre suelo urbano consolidado.

c) Que sobre esta cuestión, aunque la licencia se solicitó como parcelación sobre suelo urbanizable, "existe una resolución firme desestimatoria de fecha 10 de julio de 2007".

d) Que sobre la cuestión no pueden pronunciarse los servicios técnicos municipales por haber trabajado para los solicitantes, ni el Concejal de Gestión Urbanística por mantener vínculos de consanguinidad con él.

e) Que en fecha 11 de febrero de 2008, el Ayuntamiento acordó la suspensión del procedimiento por un plazo de 3 meses por necesitar información de técnicos independientes.

En dicha escritura de diciembre de 2008, dicen los interesados que conforme a los arts. 42 y 45 de la LRJAP ha pasado el plazo para resolver -9 meses tras la suspensión-, que de conformidad con el art 43 de la misma el silencio deviene positivo; incluso incorporan una solicitud, que se dice no contestada, de certificación administrativa de concesión presunta por silencio, con sello de entrada del Ayuntamiento de 11-9-2008, por haber transcurrido el plazo para la resolución desatendida según dicen en la escritura.

En dicha escritura las fincas se dice que son urbanas, pero en el Registro constan como no urbanizables. ¿Se puede inscribir?.

R: En primer lugar se indica la existencia de resoluciones de la DGRN de fecha 22 de mayo de 2002, 10 de septiembre de 2002 y 17 de septiembre de 2008, entre otras, que dicen que para acreditar el silencio administrativo positivo no es necesario el certificado de acto presunto y que basta, como medio de prueba, la instancia de solicitud con fecha de entrada en el Registro Municipal y la manifestación en la escritura por parte del otorgante de no haber recibido la contestación.

Por tanto, en la esfera registral, el acto administrativo ocurrido por silencio positivo debe de reputarse válido y eficaz, y en consecuencia inscribirse en el Registro de la Propiedad, aunque el registrador debe de cumplir en todo caso y previamente con lo dispuesto en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 http://www.ua.es/aedire/comple_urban.htm (posible parcelación urbanística ilegal). No obstante, algunos compañeros se mostraron partidarios de exigir una verdadera prueba fehaciente, como sería el requerimiento del certificado de acto presunto por parte de un notario.

Pero dadas las circunstancias del caso de existir resolución expresa desestimatoria anterior -ver punto c)-, se señala, también que existen otras resoluciones como las de fecha 9 de septiembre de 2002, 28 de mayo de 2003 y 25 de junio de 2006, que señalan que contestada negativamente una vez la solicitud de licencia de parcelación, dicha negativa vale para supuestos sucesivos y anulan la posibilidad de silencio positivo.

Por ello, mayoritariamente se señala que, en el presente supuesto sería necesario un certificado aclaratorio del Ayuntamiento en el sentido de señalar si las dos solicitudes de licencia son distintas o no, de precisar la verdadera calificación urbanística del suelo y de indicar si las fincas resultantes -segregadas- son idénticas o no; aplicando hasta esa aclaración, la doctrina de esas últimas resoluciones y suspendiendo la inscripción.

En este sentido, debe recordarse que el artículo 9.1 del texto refundido 2/2008 de 20 de junio de la Ley del Suelo estatal, interpretado con base al artículo 14-1 de la Ley del Suelo 6/1998 que es su antecedente, así como los artículos 14-2-a), 17 y 19 de la Ley del Suelo 9/2001 de la Comunidad de Madrid al establecer el régimen del suelo urbano consolidado, en comparación con el régimen del suelo urbano no consolidado recogido en los artículos 14-2-b), 18 y 20 de la Ley del Suelo 9/2001 de la Comunidad de Madrid; excluyen en "los suelos urbanos consolidados", la aplicación de las normas que obligan, en las actuaciones de transformación urbanística de suelos urbanizables o urbanos no consolidados, a la reserva de los terrenos necesarios para destinar el 30% de la edificabilidad residencial a "viviendas sujetas a algún tipo de protección pública" o de ceder al Ayuntamiento un 10% del suelo resultante edificable y otras especiales de este tipo de suelos.

Concretamente, dichos artículos sólo obligan a los propietarios de terrenos en "suelo urbano consolidado" por su urbanización, a completar ésta para que alcance la condición de solar -si aún no la tuviera-, a edificar en plazo si se encontraren en ámbitos para los que así se haya establecido por el planeamiento y a efectuar, cuando proceda, las cesiones de la superficie destinada a vial y las infraestructuras de urbanización pendientes.

Estos diferentes deberes, hacen que, según cuál sea la calificación urbanística del suelo, la aprobación de un proyecto pueda ser válido si el suelo tiene una calificación -"urbano consolidado", o ilegal si tiene otra -"urbano no consolidado o urbanizable".

4.-P: ¿Es posible la aceptación de una cesión gratuita no obligatoria, aunque resultante de un Convenio urbanístico, de unos locales a un ayuntamiento, por la presentación del certificado administrativo del acuerdo del Consejo de Gobierno municipal y del Decreto del Alcalde?.

R: Mayoritariamente se considera que según el artículo 32 del RD 1093/1997, estas cesiones deben ajustarse a los requisitos de las donaciones y que, por tanto, deberían efectuarse en escritura pública -artículo 633 del Código civil- y aceptarse también en documento de este tipo.

Sin embargo, se entiende que esa aceptación puede hacerse en documento administrativo siempre que exista un Convenio urbanístico que vincule al donante y que dicha aceptación se notifique a éste de modo fehaciente.