REPRESENTACIÓN.

1.-P: Se presenta una escritura de hipoteca en que el hipotecante de deuda ajena se encuentra representado por el propio prestatario. El notario realiza el juicio de suficiencia de las facultades indicando: "por cuanto està expresamente facultado para constituir hipotecas a favor de terceros". ¿Se puede inscribir".

R: No, porque la autorización para hipotecar en garantía de deudas de terceros, no autoriza para hipotecar en garantía de una deuda propia y exclusiva del apoderado, a semejanza de lo que ocurre con la venta en el artículo 1459-2 del Código civil.

Se trata de un supuesto de autocontratación, no salvado en el poder, y que el registrador puede calificar por cuanto de la propia escritura de hipoteca resulta la incongruencia del juicio notarial de suficiencia de la representación, pues fundamenta el mismo en las facultades transcritas que se revelan insuficientes.

2.-P: En una escritura de venta del año 2009, el notario indica que la sociedad vendedora, que es una SA, se encuentra representada por un administrador único del que se dice que fue nombrado por escritura de 2002 por plazo indefinido. Como ello no es posible, se consulta el FLEI y se observa que el administrador único sigue siendo la misma persona pero en virtud de una escritura otorgada en 2008 ante el mismo notario de la venta. ¿Se puede inscribir la venta?.

R: Unánimemente se considera que sí, por las siguientes razones reiteradas en este seminario, por lo que se remite a números anteriores -número 20, representación caso 3- su detallada fundamentación jurídica: a) Se trata de un indiscutible error notarial, que afecta a la capacidad de las partes por lo que el Registrador puede calificar ex artículo 18 de la Ley Hipotecaria, b) el Registrador de la Propiedad puede acudir al FLEI para calificar cuestiones de su competencia -artículos 222-10 LH, 23-4 Cco y 80 RRM-, c) la vigencia de la representación social es competencia del Registrador pues según la sentencia del TS de 20 de mayo y 7 de julio de 2008, el artículo 98 de la Ley 24/2001 se limita al juicio de suficiencia de las facultades no su vigencia, y d) los ciudadanos no tienen la obligación de presentar aquellos documentos que la Administración ya dispone, debiendo ésta colaborar entre si para su aportación o comprobación, en el ejercicio de las funciones propias, al o por el Órgano solicitante -artículos 222-8 LH, 4 y 35f LRJ-PAC, y 6-2-b) y 9 Ley 11/2007 de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos-.

3.-P: Se presenta una escritura de hipoteca en que la sociedad hipotecante está representada por un administrador único que no tiene su cargo inscrito, lo que advierte el notario aunque hace juicio de suficiencia, por cierre de la hoja registral por falta de depósito del las cuentas anuales e impago del impuesto de sociedades. ¿Se puede inscribir?.

R: Se indica, en primer lugar, que la DGRN considera eficaz lo actuado por el administrador con cargo no inscrito, aunque ello lo sea por hallarse cerrada la hoja de la sociedad en el Registro Mercantil, porque la obligación de inscribir los cargos sociales no afecta a la validez y eficacia del nombramiento y porque sus efectos se producen desde el momento de su aceptación -resoluciones de 21 de septiembre de 2005, 30 de noviembre de 2005 y 10 de enero de 2006 entre otras-.

No obstante, unánimemente se considera que ese criterio es erróneo dado que la cuestión en realidad se encuentra en si, por razones de orden público, se puede limitar la eficacia registral de actos civil o mercantilmente válidos; llegándose a la conclusión afirmativa, y a considerar que al igual que ocurre con el pago de los impuestos de sucesiones y transmisiones patrimoniales, que impiden el acceso al Registro de la Propiedad de transmisiones civilmente válidas, el cierre de la hoja social, incluso a la renovación de cargos, tiene por finalidad obligar a la sociedad a cumplir con sus obligaciones fiscales y administrativas, impidiendo que el administrador no inscrito pueda actuar en ningún ámbito mientras no las cumpla.

4.-P: Se presenta una escritura de hipoteca en que el representante del banco, una persona física apoderada, a su vez, de una entidad de gestión cuyas facultades según consta en el Registro por habituales son solidarias únicamente hasta 360.000 euros. El préstamo asciende a 440.000 euros, no obstante lo cual, el notario efectúa el juicio de suficiencia de las facultades representativas. ¿Se puede inscribir?.

R: Mayoritariamente se considera que, no obstante el criterio general de la DGRN, para la que el juicio de suficiencia notarial es suficiente e inatacable, no se puede proceder a la inscripción en este supuesto porque al constar en el Registro los límites del poder, el Registrador puede calificar, según el propio criterio de la DGRN.

Sin embargo, para evitar problemas y dilaciones perjudiciales para el usuario, se aconseja hablar primero con el notario, pues la práctica señala, que la mayoría de ellos, ante este error bastante habitual, lo reconocen y subsanan la deficiencia de representación, otorgando una ratificación.