PROPIEDAD HORIZONTAL.

1.-P: ¿Es posible la modificación de la descripción de un local, en el sentido de cambiar el uso de local a vivienda, sólo con instancia privada y licencia de Ayuntamiento de obras y de ocupación?

R: Partiendo del hecho que no exista norma estatutaria que lo prohíba y que no exige el certificado de técnico competente, mayoritariamente se entiende que la mera constatación de un hecho, que está autorizado legalmente, afectante básicamente a la descripción de la finca, sí es posible por instancia privada, sin necesidad de escritura pública, pues tal cambio de uso consta en el documento administrativo presentado juntamente con aquella.

2.-P: Se presenta una escritura de desvinculación de los anejos de dos viviendas y su transformación en elemento común -central eléctrica del edificio-, y simultánea afectación de sendos garajes que son fincas registrales independientes a cada vivienda, con la consiguiente modificación de cuotas. Tanto las viviendas, como las plazas de garaje independientes están gravadas con hipoteca, ¿Es necesario el consentimiento del banco acreedor y, en su caso, que operaciones serían necesarias o convenientes?.

R: La situación creada sería la siguiente: a) un local común cada una de cuyas mitades está gravada con la hipoteca total de la vivienda de procedencia, b) sendas fincas registrales formadas por vivienda con garaje anejo, cada uno de las cuales se encuentra gravada con una hipoteca y responsabilidad en cuanto a la vivienda y con otra en cuanto al garaje. La ejecución de cualquiera de las hipotecas produciría la reversión de las fincas a su situación originaria con los consiguientes problemas para sus dueños y para el edificio en general

Pues bien, mayoritariamente se considera que las operaciones son inscribibles, al amparo del artículo 123 de la Ley Hipotecaria, sin necesidad de consentimiento del banco, aunque por los problemas que ello acarrearía, se recomienda explicárselo a los interesados y obtener dicho consentimiento.

No obstante, algunos compañeros consideraron que, debido a la transformación de un elemento privativo -los garajes anejos- en elemento común -central eléctrica-, se estaría produciendo la transformación del objeto -parte- de la hipoteca en un bien no hipotecable, lo que, entienden no se puede realizar sin el consentimiento del acreedor hipotecario.