EXPEDIENTES DE DOMINIO.
1.-P: Se presenta un expediente de dominio en que el juez de unos pisos -el 30%- de un edificio constituido en propiedad horizontal, ordena la inscripción de una escritura previa de obra nueva y propiedad horizontal otorgada por el vendedor la sociedad C, y declara la reanudación del tracto respecto de la misma en cuanto al edificio y de los promoventes respecto de sus pisos concretos.
La finca se encuentra inscrita a favor de A y B, la sociedad C les compró en documento privado, y luego otorgó escrituras de obra nueva y división horizontal con las debidas licencias y de ventas de los distintos pisos. ¿Se puede inscribir el expediente de dominio?.
R: Se señalaron dos inconvenientes a dicha inscripción, el primero, que respecto de la sociedad C no existe propiamente tracto interrumpido, y el segundo la dificultad de tener que inscribir la mayor parte de los pisos a favor de la sociedad y la injusticia de que los costes arancelarios los tuvieran que soportar los promotores.
Pero mayoritariamente se consideró que, respecto del primer inconveniente, existen ya resoluciones de la DGRN -ver párrafo siguiente-que permiten el expediente de dominio aislado de un elemento independiente de la propiedad horizontal, y que, en realidad, el juez, lo que hace en el presente supuesto, es la habilitar la inscripción de los pisos objetos del expediente, respecto de los cuales sí existe tracto sucesivo interrumpido, para lo cuál en vez de declarar él la obra nueva y la propiedad horizontal -posibilidad reconocida por la resolución de 26 de abril de 1998, si aparece perfectamente definido dicho régimen en el expediente-, al ya constar escritura en relación a dichas modificaciones hipotecarias, ordena su inscripción por ser superflua su reiteración en la sentencia.
Y respecto de la segunda cuestión, se señala que las resoluciones de la DGRN de 24 de enero, 3 de febrero de 2004 y 13 de diciembre de 2007, in fine, admiten la inmatriculación de un local de un edificio dividido horizontalmente, aunque cumpliendo ciertos requisitos como la citación a todos los condueños para que estos constituyan y definan el régimen de la propiedad y las cuotas de la misma, lo cual no es necesario en el presente caso al existir la repetida escritura pública.
Además, se estima que es posible la inscripción sólo en la finca matriz de la obra nueva y de la división horizontal, sin abrir folio a todos los elementos independientes sino sólo a los que son objeto del expediente, porque dicha apertura de folio independiente no es una exigencia legal sino una técnica registral. Las fincas objeto del expediente se inscribirían a favor de los promotores y el resto del edifico a favor de la sociedad C en la finca matriz, como ocurre con las cuotas indivisas que dan derecho al uso de plazas de garajes concretas. Este parece ser el criterio de la resolución de 26 de abril de 1998.
El artículo 8, números 4 y 5 de la Ley Hipotecaria, exige la constitución del régimen de propiedad horizontal en la finca matriz, para abrir folio independiente a cada piso, pero, al permitir que se inscriban como una sola finca registral los edificios en régimen de propiedad por pisos, no exige que se abra simultáneamente un folio registral a cada uno de éstos.