EXPROPIACIÓN FORZOSA.
1.-P1: Se trata de una expropiación urbanística por el procedimiento de tasación conjunta, en la cual la Administración actuante hace caso omiso del Registro de la Propiedad, es decir no ha pedido la certificación de cargas, por lo que la nota marginal del artículo 32 RH no consta.
Ahora se presenta el acta de ocupación y consignación de pago, por no llegar a acuerdo, con quien dice ser dueño de la finca y así aparece en el catastro ( registro fiscal ). Tras la pertinente busca se encuentra que la finca está inscrita y con una hipoteca cuyo titular (el banco) no ha sido citado.
¿Se debe cancelar la hipoteca por la simple instancia en la que se solicita por la Administración acompañada de los demás documentos necesarios para la inscripción de la expropiación?.
R: Como es sabido, conforme a la vigente Ley del Suelo TR de 2008, la adquisición por expropiación forzosa se entiende realizada libre de cargas -artículo 32-1 Ley Suelo RDL 2/2008 de 20 de junio- y se añade en el párrafo tercero que: "en el supuesto de que, una vez finalizado totalmente el expediente, aparecieren fincas o derechos anteriormente inscritos no tenidos en cuenta, la administración expropiante, de oficio o a instancia de parte interesada o del propio registrador, solicitará de éste que practique la cancelación correspondiente. Los titulares de tales fincas o derechos deberán ser compensados por la administración expropiante, que formulará un expediente complementario..." (esta redacción ya aparecía en el texto de la Ley de Ordenación Urbana del RDL 1/1992 de 26 de junio).
Por su parte, la Ley de Expropiación Forzosa de 1954 da por supuesto que siempre tiene lugar la petición de certificación registral y la práctica de la nota marginal y, por consiguiente, no prevé que estos casos patológicos puedan suceder (vid artículo 4-2 y 7 de la LEF), e igualmente ocurre con el artículo 32 del Reglamento Hipotecario.
Por último, el RD 1093/1997, que es el aplicable a las expropiaciones urbanísticas y complementa el artículo 32 del RH en el procedimiento de tasación conjunta, prevé la necesidad de solicitud y expedición de la certificación registral en su artículo 22, pero en el artículo 28 regula el supuesto de que el Registrador apreciara -tuviere la duda fundada- la existencia en el Registro de fincas o derechos reales no incluidos en la expropiación por el procedimiento de tasación conjunta -supuesto en el que se puede subsumir el de la falta de certificación-, y dispone que el Registrador deberá practicar la inscripción del expediente libre de cargas y remitir una certificación a la Administración actuante de esos asientos, tomando nota marginal en la inscripción del dominio de la finca afectada, la cual no se cancelará hasta que tramitado el oportuno expediente complementario, su titular haya sido debidamente compensado.
Por tanto, se señala que deben distinguirse dos supuestos: A) las normas generales para la expropiación individualizada contenidas en la LEF y en el RH, y B) la norma especial respecto de la expropiación urbanística y el procedimiento de tasación conjunta recogidas en la Ley del Suelo y en el RD 1093/1997.
Se está de acuerdo en que los efectos de la nota marginal de expedición de certificación y de ésta no son exactamente los mismos en ambos supuestos, así mientras que los efectos de notificación a titulares posteriores de la nota marginal son comunes a los dos procedimientos expropiatorios (artículos 32-5 del RH y 26-4 del RD 1093/1997), la certificación sí produce efectos distintos en uno y otro. En el procedimiento ordinario la certificación no produce efectos específicos -el expediente debe entender preceptivamente con los titulares de derechos reales menores-, pero en el procedimiento urbanístico de tasación conjunta se constituye en el elemento determinante de la legitimación pasiva del expropiado a los efectos de pago del justiprecio (artículos 30-3 de la Ley del Suelo y 25 RD 1093/1997).
Esa diferencia es así, porque, la finalidad de la norma en el procedimiento de tasación conjunta es la de facilitar la inscripción del expediente, lo que implica para algunos contertulios que la aprobación definitiva del proyecto tiene el carácter de acto administrativo firme, dotado de ejecutividad inmediata y, por tanto, de la posibilidad de su inscripción inmediata en el Registro aunque alguna finca o algún derecho real no se hayan tenido en cuenta. Nótese que el artículo 28 del RD 1093/1997 utiliza la expresión "si en el momento de la inscripción", lo que da a entender que la existencia de cargas no tenidas en cuenta no produce la suspensión de la inscripción sino únicamente la imposibilidad momentánea de cancelar esa carga y el derecho a ser indemnizado por su titular.
Igual que se permite una posible doble inmatriculación con la inscripción de la expropiación por tasación conjunta, por la existencia de fincas cuyos titulares registrales no han sido tenidos en cuenta porque la Administración ignoraba su existencia al pedir la certificación registral y el Registrador no encontró al hacer la busca, es posible la pervivencia, no obstante dicha inscripción, de derechos reales sobre esas mismas fincas registrales ignoradas o sobre las conocidas si el Registrador omitió en la certificación su inclusión o si dicha certificación no se pidió.
Se considera, que cuando el artículo 32 de la Ley del Suelo establece que "la administración expropiante ... solicitará del Registrador que practique la cancelación correspondiente", sólo contiene un mandato dirigido a la Administración sobre la forma de proceder para el caso de que al concluir el expediente expropiatorio apareciesen cargas inscritas que no se tomaron en consideración en dicho expediente. Ahora bien, dicho párrafo ni pretende señalar, ni señala cuales serán los requisitos que hayan de exigirse para esa cancelación: estos resultan de la relación existente entre el procedimiento a seguir para la extinción de estos derechos, el "expediente complementario" que el propio precepto regula a continuación, por un lado, y los artículos 24 de la Constitución y 20 y 82 de la Ley Hipotecaria, por otro. No puede olvidarse además que el propio artículo 30 de la Ley del Suelo establece categóricamente que "Si existiesen cargas deberán comparecer los titulares de las mismas".
En definitiva, una cosa es la inscripción de este expediente y otra la cancelación de la carga, aunque en este caso en vez de arrastrarse a otra finca por subrogación real, se mantenga en su folio antiguo. Esos derechos reales no puedan ser cancelados en tanto no se acredite debidamente que se ha seguido dicho "expediente complementario" para compensar a los titulares registrales de los derechos cuya cancelación se pretende y con intervención de los mismos.
No obstante, otros compañeros consideran que, en el momento en que se presenta a inscripción un acta de expropiación, sea por el procedimiento individualizado o de tasación conjunta, y se localiza la finca en el Registro, hay que aplicar íntegramente el articulo 20 de la ley Hipotecaria. Si los titulares de cargas inscritas no han sido parte en el procedimiento expropiatorio, el acta está mal hecha y no se puede inscribir. Es exactamente igual que si la finca se encuentra inscrita en proindiviso y el acta se entiende sólo con uno de los titulares. Que se haya practicado o no la nota marginal previa es intrascendente a estos efectos. Esa nota sólo sirve para prescindir, a efectos del tracto, de los adquirentes posteriores a la misma.
Lo que contempla la Ley del Suelo, se dice por algún compañero, es que, una vez concluido el expediente de expropiación y debidamente inscritas las expropiaciones, antes de proceder a inscribir el proyecto de reparcelación, el Registrador detecta la existencia de fincas o derechos, que deberían haber sido incluido en el proyecto de expropiación. Es en este caso cuando el proyecto sigue adelante sin perjuicio de la apertura de un procedimiento separado para compensar económicamente al afectado. Pero se contraargumenta que en el procedimiento de tasación conjunta, proyecto de equidistribución y expropiación se inscriben a vez según disponen los artículos 24 y 25 del RD 1093/1995.
Si el expediente debe inscribirse libre de cargas y éstas no pueden ser canceladas, la consecuencia lógica de ello es que el expediente no puede inscribirse mientras aquellas no se cancelen. Pero frente a esta interpretación, ajustada a la concepción tradicional del procedimiento registral, se alega que precisamente el procedimiento de tasación conjunta establece excepciones y modulaciones al mismo.
Otros contertulios, por último, llegaron también a la misma conclusión de la suspensión de la inscripción, pero por la vía, más acertada en mi opinión, de considerar que falta el cumplimiento de un trámite esencial del procedimiento cual es la solicitud de la certificación registral de cargas, calificación posible al amparo del artículo 99 del Reglamento Hipotecario y que permitiría la aplicación estricta del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. De existir la solicitud de certificación de cargas y la nota se muestran partidarios de la solución de la inscripción del expediente.