EXCESOS DE CABIDA.

1.-P: Se trata de acta de presencia y notoriedad para hacer constar un exceso de cabida, la finca según el Registro es de 2ha, 43ª, 79ca, y ahora tendrá 32.926 m2. Pero además se consigna un nuevo lugar de situación, nuevos linderos y pasa de ser rustica a urbana, con lo cual no se identifica la nueva descripción con la antigua, todo ello dice el notario que es según manifiestan los comparecientes. Y claro, se notifica a nuevos colindantes. El notario declara a su juicio notorio el exceso de cabida. Pero no declara notorio que con la nueva descripción es la misma finca y que la identifica con la del Registro. El interesado dice que lo que le interesa es solo el exceso aunque ponga los datos de la antigua.

R: Unánimemente se considera que la inscripción del acta notarial y, por tanto, del exceso de cabida están sujetas al requisito de que el Registrador aprecie que la finca inscrita y aquella respecto de la que el notario ha efectuado el acta son la misma y no han existido, como es habitual en el devenir del tiempo agrupaciones encubiertas, como expresamente disponen el artículo 298 número 3 párrafo quinto del Reglamento Hipotecario y artículo 53 apartado 8 de la Ley 13/1996, utilizando el primero la expresión "en todos los caso".

Dichos artículos vienen a exigir la concordancia entre la descripción registral (excepto la superficie) y la descripción del acta, lo que no ocurre en el presente supuesto, circunstancia que sólo se podría salvar con un estudio detallado del cambio de linderos y denominación del lugar de situación o mediante un cotejo de los planos catastrales actuales y los vigentes al tiempo de inmatricularse la finca.

2.-P: ¿Es posible la inscripción de excesos de cabida sólo por instancia acompañada de certificación catastral descriptiva y gráfica?.

R: Mayoritariamente se consideró que sí, por las siguientes razones:

-- Respecto de la certificación catastral descriptiva y gráfica, ni el artículo 298 número 3º párrafo segundo del Reglamento Hipotecario ni el artículo 53 apartado 8 de la Ley 13/1996, exigen que dichos certificados deban ir incorporados a un título notarial sea éste traslativo o meramente declarativo del exceso; y lo mismo cabe decir respecto del certificado o informe de técnico competente en relación con el primero de los artículos citados.

La existencia como documento diferenciado para inscribir el exceso de cabida del acta notarial del artículo 53 apartado 10º de la Ley 13/1996 y 298 número 3 párrafo 3º del Reglamento Hipotecario, que debe incorporar certificado de técnico competente y certificación gráfica -plano- catastral, se considera prueba de la independencia o no necesidad de título notarial de los dos supuestos que analizamos recogidos en el párrafo segundo del último artículo citado.

-- La certificación catastral descriptiva y gráfica es tan título público como una escritura notarial y, por tanto, inscribible al amparo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria. Además, en este supuesto el mero otorgamiento de una escritura de declaración de exceso de cabida no aporta nada a la certificación catastral, al contrario que puede ocurrir con las actas notariales a que se refiere el párrafo 3º del artículo 298-3 del Reglamento Hipotecario.

-- Respecto de la certificación o informe de técnico competente, si bien la cuestión es más dudosa, se considera que se trataría de un supuesto especial de inscripción de documento privado, el cual debería tener las firmas legitimadas notarialmente o ratificadas ante el registrador, y que tendría su justificación en que el exceso de cabida implica una mera rectificación de un error de medición y no un incremento de la porción de terreno inscrita y en que la misma es efectuada por el técnico verdaderamente capacitado para efectuar una medición exacta.