LA DETERMINACIÓN DEL OBJETO DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD INMOBILIARIA, COMO PRESUPUESTO PARA LA EFICACIA DE SU PROTECCIÓN. Por Rafael Arnaiz Ramos.

LA DETERMINACIÓN DEL OBJETO DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD INMOBILIARIA, COMO PRESUPUESTO PARA LA EFICACIA DE SU PROTECCIÓN.

El idioma inglés tiene un término, "enforcement", cuya traducción literal podría ser la de "reforzamiento", y cuya utilización en el ámbito de los derechos reales, es decir, como " enforcement" de los derechos reales, condensa en una palabra la referencia a aquella actividad, tanto de los poderes públicos como de los particulares, enderezada a posibilitar la absoluta vigencia de las normas que definen el contenido, ejercicio y protección de los derechos reales, creando una situación de hecho tal que permita la plena y pacífica actuación de su contenido.

Cual haya de ser dicha actividad, y cómo y por quien se desarrolle, es cuestión que depende, en parte, de cual sea el objeto del derecho real cuya absoluta vigencia, posibilidad de ejercicio y protección, se trate de garantizar.

Así, para avanzar en tal idea, resulta necesario acudir a la principal clasificación que de los derechos reales lleva a cabo la doctrina según cual sea la naturaleza física del objeto del derecho. Partiremos por tanto de la distinción entre derechos reales mobiliarios e inmobiliarios, según el poder de actuación que constituye el contenido del derecho vierta sobre una cosa mueble o inmueble. No cabe desconocer, no obstante, que la vigencia de tal distinción no es absoluta, dada la mayor variedad y complejidad de los posibles objetos de derecho que los avances tecnológicos, jurídicos y organizativos han provocado.

Por ello, a los efectos de que se trata, quizás sea más útil la clasificación que distingue entre aquellos derechos cuyo objeto tiene una configuración física tal que permite que sea la posesión o apariencia fáctica del poder de actuación del titular del derecho la que asegure la posibilidad y eficacia de su ejercicio, transmisión y protección, y aquellos derechos cuyo objeto es de tal configuración física que hace que la apariencia posesoria no resulte suficiente para asegurar la plena actuación de su contenido.

Así, en el primer grupo de derechos, las actuaciones precisas para crear la situación de hecho que permita la plena actuación de su contenido serán, principalmente, aquellas a realizar por el titular del derecho, y por tanto de carácter privado, con el objeto de reforzar la apariencia fáctica de titularidad, es decir, el hecho posesorio.

En este ámbito, la actuación de "enforcement" a desarrollar por los poderes públicos no incluye necesariamente la de determinación y publicidad de la descripción y características de la cosa objeto del derecho, en cuanto su naturaleza física determina perfectamente su volumen y contornos, y permite su identificación sensorial a través de la vista. Además, la realidad física que resulta de la percepción sensorial es única y admitida por todos, o al menos por una mayoría suficiente, cuya percepción no esté distorsionada.

Frente a lo anterior, tratándose de aquellos objetos de derecho cuya configuración física no permite su identificación sensorial, se hace precisa, como primera actuación de enforcement o garantía de la posibilidad de su ejercicio y protección, el desarrollo de una actividad de determinación del objeto del derecho que tenga un grado suficiente de aceptación, tanto por el titular del derecho, como por los poderes públicos, como por la comunidad en general.

Dicho acto de determinación previa del objeto del derecho resulta relativamente sencillo en aquellos casos en los que dicho objeto carece de toda realidad física anterior y resulta creado ex novo, precisamente con la finalidad de que constituya una realidad jurídica unitaria. Así ocurrirá por ejemplo, con las unidades de aprovechamiento urbanístico o, más recientemente, con las unidades de emisión de gases de efecto invernadero.

La determinación de dichos objetos resulta exclusivamente de la realización de un acto de autoridad, por el que se fijan sus características y valor. Dado que no existe ninguna otra fuente de generación de la existencia dicho objeto, ni de su determinación, la que dicho acto de autoridad realice será admitida por todos.

Más problemas plantea la determinación del objeto del derecho cuando éste tiene una realidad física determinada, pero carece de una configuración tal que permita su identificación por los sentidos. Tal situación se da en el ámbito de los derechos reales inmobiliarios de carácter corporal, en cuanto el objeto de aquellos forma parte de una realidad física unitaria y ya existente, el territorio, concretándose sobre parte del mismo a partir de delimitaciones que sólo en algunos casos resultan perceptibles por los sentidos.

El objeto de los derechos reales inmobiliarios se halla constituido por unidades ideales que resultan de la proyección de un conjunto de posibilidades de actuación de titularidad única o compartida sobre una parte suficientemente determinada del territorio. Surge así el concepto de finca en sentido civil, el cual constituye una más de las posibles delimitaciones que de partes concretas del territorio pueden realizarse

Así al considerar las distintas delimitaciones de territorio existentes o posibles, cabe clasificarlas del modo siguiente:

Aquellas que resultan de forma exclusiva de la realización de un acto de autoridad, en cuanto responden a un interés público, y son realizadas por la administración competente a través de un procedimiento reglado. Así ocurre con la delimitación de las unidades de actuación urbanística, zonas de especial protección medioambiental, zonas de interés para la defensa nacional, etc.

Aquellas delimitaciones del territorio que resultan de actos o negocios jurídicos privados, en cuanto determinan aquella parte del territorio sobre la que se extiende el contenido de un determinado derecho real. Los principios de libertad de forma y de autonomía de la voluntad que resultan de los preceptos del código civil, permiten que tenga lugar la delimitación de fincas a partir del acuerdo de voluntades desnudo, carente de forma o publicidad alguna, siendo exigible la formalización de dicho acuerdo y la publicidad de su contenido sólo en cuanto se pretenda una mayor protección del titular del derecho. Surge por tanto, a partir del acuerdo de voluntades, una finca, o espacio delimitado por la extensión del contenido de un derecho real, espacio cuya realidad física podrá o no resultar uniforme, podrá o no ser identificable por los sentidos.

Ocurre así que la determinación privada del objeto inmobiliario del derecho podrá ser mera concreción jurídica de una realidad física identificable sensorialmente por sus características físicas (construcción, cultivo, etc) o, por el contrario, incluir bajo un mismo régimen jurídico, en cuanto objeto de un mismo derecho, un conjunto de realidades físicas no uniformes, o aparentemente distintas ( varios edificios, zonas destinadas a distintos usos, etc.)

Finalmente, cabría considerar la existencia de un tercer grupo de delimitaciones del territorio y llamarlas mixtas, en cuanto resultan tanto de la voluntad de los particulares, como de la realización de un acto público de autoridad, de suerte que éste dé una especial eficacia a la delimitación privada ya realizada. Ocurre así con la determinación de las fincas registrales y de las parcelas catastrales. Tanto una como otra constituyen representaciones formales de realidades inmobiliarias unitarias, en cuanto objetos de derecho de titular singular o plural, suficientemente descritas, y de existencia física justificada.

En el caso de la finca registral, el objeto de derecho, en cuanto conforma una realidad tabular unitaria, se constituye en percha de la que colgará todo un historial registral, sobre el cual los principios hipotecarios protectores del titular y del que adquiere confiando en el registro desplegarán sus efectos.

La aparición de la finca registral permite generar un historial en el que se publicarán los derechos que se constituyan, modifiquen o extingan sobre dicha finca en virtud de negocios jurídicos o actos de autoridad judicial o administrativa cuya validez haya sido previamente comprobada. El registro determina quién es la persona a la que, tanto los particulares como la administración, deben considerar como titular de derechos reales sobre la finca registral, permitiéndole su ejercicio tanto judicial como extrajudicial. Se genera a favor del titular registral una presunción legitimadora que permite el "enforcement", o garantía de posible ejercicio del derecho real inscrito mientras tal presunción no quede desvirtuada. Se excluye incluso la posibilidad de desvirtuar tal presunción cuando el titular registral adquirió su derecho confiando en lo que decía el registro, lo que configura a éste no sólo como protector sino como asignador de derechos.

En el caso de la parcela catastral, el objeto de derecho, en cuanto identificado en el plano parcelario y fijado su valor, se constituye en elemento determinante de la base sobre la que se calculará la imposición territorial. En este caso, la identificación de un titular catastral no tiene por objeto señalar "quien puede ejercitar el derecho", sino "quien debe pagar por ser titular del mismo".

Cabría decir, por tanto, que mientras el Registro de la Propiedad, por razón de su finalidad, asigna derechos reales, determinando la identidad de su titular y por tanto, de aquel que está legitimado para ejercitarlos, el catastro, por razón de su finalidad, identifica el objeto cuyo valor ha de servir de base para la exacción tributaria territorial y señala a un sujeto pasivo a quien girar dicha exacción.

Por lo tanto, ambas instituciones, el Catastro y el Registro de la Propiedad, no obstante la diversa finalidad por una y otra institución perseguida, y para cumplir adecuadamente los fines a que sirven, están condenados a actuar sobre una misma realidad físico jurídica, sobre una misma delimitación del territorio: aquella constituida por el objeto de los derechos reales inmobiliarios.

Sentado lo anterior, es claro que tanto el Registro de la Propiedad, en orden al cumplimiento de su finalidad de asegurar la posible actuación del contenido de los derechos reales inmobiliarios y su tráfico, como el Catastro, en su finalidad de permitir una adecuada exacción de los impuestos territoriales, precisan llevar a cabo una correcta identificación tanto del objeto de los derechos reales inmobiliarios, cómo de los titulares de éstos.

A tal fin, se desarrolla un sistema de coordinación entre una y otra institución que, sobre la base de un intercambio de información, permita a ambas actuar sobre una representación formal de la realidad física y jurídica comúnmente aceptada. Dicho intercambio de información se organiza sobre el siguiente criterio: el registro suministrará datos relativos a las titularidades jurídico reales sobre la cuales definir los sujetos pasivos de los impuestos, dado que por razón de su finalidad sólo podrá ser titular registral quien haya justificado suficientemente la existencia de su derecho, y el catastro los datos físicos sobre los cuales se hayan de generar las fincas registrales, y ello por cuanto éste tiene los medios técnicos precisos para identificar la realidad física y reflejarla en el plano parcelario.

Sin embargo, tal coordinación se muestra extraordinariamente compleja, pues la identificación del objeto del derecho no siempre se produce partiendo de las mismas fuentes de información, ni en el mismo momento temporal. Asimismo, la distinta finalidad con la que una y otra institución generan las representaciones formales en que consisten la finca registral y la parcela catastral dan lugar a que se sigan procedimientos y criterios diversos en la creación de unas y otras.

Planteémonos, por tanto, las diversas situaciones que en el proceso de identificación del objeto de derecho y generación, a partir de aquel, de la finca registral y de la parcela catastral, se pueden dar, así como los problemas de coordinación que pueden surgir.

La cosa resultará relativamente sencilla en aquellos casos en que el objeto de derecho surge ex novo, como consecuencia, bien de una actividad constructiva, bien de un negocio jurídico, bien de un acto de autoridad administrativa, en el mismo tiempo o inmediato anterior a aquel en el que la unidad catastral o registral ha de ser creada. Así ocurre con aquellas fincas y parcelas catastrales constituidas por edificios de nueva construcción, pisos o locales integrados en ellos, elementos resultantes de la creación de regímenes de comunidad más o menos complejas, fincas resultantes de expedientes de equidistribución o concentración parcelaria, u objetos de derecho de existencia no material, como las unidades de aprovechamiento urbanístico.

En tales supuestos, el nacimiento de todas las delimitaciones territoriales tiene lugar al mismo tiempo y sobre una misma realidad, comúnmente aceptada, de suerte que la base física y jurídica sobre la que se apoyan todas las representaciones formales del objeto de derecho estarán perfectamente coordinadas.

Más complejo será determinar la base física y jurídica sobre la que se han de crear las representaciones formales del objeto de derecho en aquellos casos en los que éste existe con anterioridad, es decir, en aquellos casos en los que, existente un objeto de derecho, delimitado a lo largo del tiempo por la voluntad de los particulares y a través de una sucesión de negocios jurídicos o actos de autoridad, es objeto de una foto fija en un momento determinado de su existencia, y ello con la finalidad de generar, a partir del mismo, una realidad formal de carácter catastral o fiscal.

En tales supuestos, dos son los factores extrajurídicos que determinarán el grado de dificultad de identificación del objeto de derecho:

El grado de identificación sensorial que pueda resultar de las características físicas del objeto de derecho. En efecto, si se trata de unidades territoriales identificables por la vista, la determinación literaria o gráfica de sus características tendrá una fuente indubitada y de aceptación general, la apariencia física. Así ocurre si tal unidad es una edificación aislada, o si se trata de superficies de terreno con linderos fijos y aparentes.

La trascendencia que tenga la adecuada identificación formal del objeto de derecho para su titular, circunstancia que dependerá, por un lado del uso, y por otro de su valor económico. Así, si el valor del objeto de derecho resulta de su medida, y el unitario por metro cuadrado es alto, la precisión en la determinación de la superficie será alta. Si dicho valor es reducido, puede ocurrir que las actuaciones precisas para la identificación de la finca tengan un coste superior al de la propia finca. Del mismo modo ocurrirá que si la determinación exacta de la superficie del objeto de derecho no afecta al uso que al mismo se dé, resultará difícil que el titular se moleste en obtener precisión. Así, por ejemplo, en fincas de escaso valor económico, o en aquellas en las que la titularidad corresponda a una comunidad germánica o en mano común determinada por la vecindad.

En todo caso, parece evidente que en aquellos casos en los que no se puede producir una identificación sensorial del objeto inmobiliario del derecho, por razón de sus características físicas, la principal fuente de información a partir de la cual generar una representación formal de la finca ha de ser la declaración que al efecto realicen sus titulares.

Partiendo de tal consideración, habremos ahora de estudiar el modo en que la declaración sobre la que se generará la representación formal del objeto de derecho puede producirse, e investigar cual será el interés del titular en realizar tal declaración. Para ello es importante distinguir según cual sea la finalidad para la cual tal declaración es requerida u ofrecida

Si se trata de generar la finca registral, aquel adquirente que pretende la primera inscripción a su favor de un derecho real sobre la finca, y con ello la inmatriculación o creación de la finca registral que representa su objeto, estará interesado en que la descripción literaria que el registro ha de recoger sea lo más ajustada posible a la realidad extrarregistral, en cuanto la extensión objetiva de su derecho, o más bien de la protección registral de su derecho, dependerá de cual sea tal descripción. Por lo tanto, cabe considerar que con independencia de las exigencias formales o complementos técnicos que se exijan a la declaración, ésta en ningún caso buscará una descripción inexacta o, al menos, no inexacta por defecto de superficie o valor.

Frente a lo anterior, y si se trata de generar, a partir de la declaración de los particulares, la descripción de la parcela catastral dentro del plano parcelario, sobre todo en aquellos casos en que sean necesarias precisiones a realizar por aquellos respecto de las descripciones fijadas a partir de los linderos naturales, es posible que a los particulares a quienes se les solicita la declaración no les interese que la descripción sea reflejo de la realidad, en cuanto la representación gráfica catastral va a tener una finalidad básica, que es la de determinar la base imponible del impuesto territorial.

En segundo lugar, si se trata de generar una finca registral, y salvo supuestos de acceso al registro de actuaciones de reorganización urbana o agraria de la propiedad, en que la inscripción es obligatoria y alcanza a todas las unidades incluidas en una delimitación más amplia de suelo, la declaración en que tenga su origen la aparición de la unidad registral es ofrecida por el titular del derecho, con carácter voluntario, y en el momento en el que resulte de su interés obtener la protección registral. Así, la creación de la finca registral es, salvo lo antes dicho, una actuación "a la carta", promovida por el titular, previa justificación de la existencia y titularidad del derecho, y encaminada a generar una situación de "enforcement" o protección de la eficacia de aquel.

A diferencia de lo anterior, la declaración precisa para crear la parcela catastral es requerida del sujeto en el momento en que así lo impone la actuación de formación o renovación del plano parcelario. Tal declaración se presta sobre la observación de una representación grafica provisional, indicando si coincide o no con el objeto de derecho y determinando su titularidad. Dado que la finalidad con la que tal representación formal del objeto de derecho se crea es la de determinar quien y cuanto ha de pagar, ocurrirá:

que la exigencia de justificación de la existencia de la titularidad del declarante será menos rigurosa, siguiéndose incluso un sistema de encuesta.

que la colaboración obtenida de los particulares en la prestación de la declaración solicitada pueda no ser suficiente para identificar los derechos existentes.

En tercer lugar, la generación de la finca registral, con las excepciones antes señaladas, se produce de forma individual para cada una de ellas, y sin que al promotor del procedimiento registral que tiene por objeto la creación de aquélla se vea afectado por la realidad física o jurídica circundante o cercana, salvo en cuanto a la necesidad de precisar linderos, y justificar que el derecho de cuya inscripción se trata se extiende sobre la totalidad de la superficie descrita.

Frente a ello, la creación de la parcela catastral tiene lugar de forma integrada en el procedimiento de creación del plano parcelario catastral, y por lo tanto su descripción se hallará en todo caso referenciada a la de las demás parcelas existentes en el polígono de que se trate. Así, la declaración precisa para la creación de la representación gráfica de la parcela catastral será requerida de forma conjunta y en el momento en que la creación o renovación del catastro se realice, a todas las personas que conozcan o puedan conocer cual sea la configuración previa de las fincas civiles, rectificando y completando así lo que resulte de los datos físicos plasmados en la ortofoto. Los anglosajones utilizan el término "survey", o encuesta, para designar el procedimiento de creación del plano oficial, en cuanto la declaración de cada titular se integra en un procedimiento unitario de creación del plano parcelario catastral.

Teniendo en cuenta lo expuesto, procederemos ahora a considerar las distintas situaciones de hecho que pueden plantearse al intentar una creación coordinada de representaciones catastrales y registrales de la realidad jurídico inmobiliaria.

Así, si nos situamos en el momento temporal en que se pretende la inmatriculación de la finca registral, y de conformidad con el criterio de coordinación antes visto, y por el cual será el catastro el que determine la descripción sobre la que aquella se conformará, la creación de la representación literaria registral del objeto de un derecho real inmobiliario determinado, exige la justificación de que la descripción que para tal objeto resulte de la declaración formal realizada por los otorgantes del negocio jurídico del que resulta el derecho de quien pretende la inscripción a su favor, coincide absolutamente con la de una parcela catastral determinada.

El cumplimiento de tal exigencia presentará mayor o menor dificultad práctica según el caso, de los antes considerados, en el que nos encontremos:

En el supuesto en el que la unidad inmobiliaria se cree ex novo, ya en virtud de un acto de autoridad, ya en virtud de un negocio jurídico al efecto celebrado, la creación de su representación literaria en el Registro de la Propiedad, es decir, de la finca registral, puede llevarse a cabo sin necesidad de justificar la coincidencia de la descripción declarada con la de una parcela catastral determinada, en cuanto es admitido que, una vez creado el objeto de derecho, la creación posterior de sus representaciones registral y catastral ha de producirse por ese orden, es decir, primero la finca registral y a continuación la parcela catastral correspondiente. A tal efecto, una vez creadas las fincas registrales que resulten, la formación de las parcelas catastales se llevará a cabo mediante la presentación en la Gerencia territorial del Catastro de la documentación de a que resulta la descripción de las unidades de que se trate, y la remisión desde el Registro de la Propiedad de los datos relativos a la titularidad.

En aquellos casos en los que la unidad inmobiliaria objeto del derecho preexiste a la creación de sus representaciones registral y catastral, pues tiene su origen en una cadena de negocios jurídicos traslativos a través de los cuales se ha ido definiendo por la voluntad de los particulares, la coincidencia entre la determinación de la finca registral y la de la parcela catastral presenta mayores problemas, principalmente en aquellos casos en los que las características físicas del objeto de derecho no permiten su identificación sensorial. Al considerar tales problemas cabe distinguir los siguientes supuestos de hecho:

Aquellos en los que todavía no se han generado las representaciones registral y catastral del objeto de derecho. La finca no se halla inmatriculada, ni la parcela catastral creada. En tal supuesto, será posible coordinar la creación de una y otra representación formal, de suerte que una y otra tengan su origen en la misma documentación. No obstante, se plantearán los siguientes problemas:

Los que resultan de los distintos procedimientos seguidos para la formación del Catastro y del Registro según lo antes expuesto: en el primero, su formación se lleva a cabo de forma conjunta y simultánea y obligatoria para la totalidad de los objetos de derecho de carácter general, y por medio de una encuesta. Frente a ello, tratándose del Registro, el archivo particular de la finca se crea de modo individual, previa justificación de la existencia del derecho, y en el momento en que así lo su titular.

Los que resultan de los distintos criterios que en la formación de la representación gráfica y literaria del objeto del derecho siguen Catastro y Registro. Así, el primero situará en parcelas catastrales distintas las zonas de uso urbano y las de uso agrario, en cuanto tales usos afectan al valor unitario por metro cuadrado, y por tanto a la determinación de la base de los impuestos territoriales. Frente a ello, la finca registral podrá estar integrada por superficies y espacios cúbicos destinados a usos de distintas naturaleza.

Aquellos en los que se han creado las parcelas catastrales en un momento anterior a aquel en el que se pretende la creación de la finca registral. En tal supuesto, el interesado en crear la finca registral mediante su inmatriculación habrá de ajustar la descripción del objeto de su derecho a lo que resulte del catastro. Si no estuviere conforme con la descripción que resulta de la parcela catastral, habrá de instar la modificación de ésta, justificando la nueva descripción. Dicha modificación se lleva a cabo a través de un procedimiento administrativo sujeto a los plazos que la ley establece para los de naturaleza tributaria, con un tiempo máximo de resolución de seis meses.

Aquellos en los que se han creado las fincas registrales en un momento anterior a aquel en el que se crea la parcela catastral. La elaboración del plano parcelario catastral no parte del contenido del Registro, sino que se lleva a cabo sin consideración a éste, mediante la proyección sobre la ortofoto de las delimitaciones que resultan de los accidentes naturales, y de las declaraciones de los presuntos titulares, obtenidas de forma simultánea y a través de un procedimiento organizado. Por lo tanto, la coincidencia entre la representación literaria registral ya existente y la gráfica en proceso de creación precisará, bien que el objeto representado sea identificable por los sentidos, en cuanto presente una realidad física individualizada, bien que el titular registral aporte al procedimiento de creación o renovación del catastro la descripción de la finca registral.

Situemos ahora las diversas posibilidades expuestas en entornos jurídico económicos concretos, a fin de estudiar la eficiencia del sistema de identificación del objeto de los derechos reales inmobiliarios a través de la formación de un Catastro Topográfico Parcelario y de su coordinación con el Registro de la Propiedad.

Situados en primer lugar en un ámbito urbano, la identificación de las unidades inmobiliarias y la coordinación de sus representaciones formales será más fácil de desarrollar cuanto con mayor frecuencia se den las dos circunstancias siguientes:

Se trate de núcleos urbanos cuya expansión se realice de forma ordenada, con sujeción a un plan de ordenación, y previa delimitación formal, a través de la gestión urbanística, de las unidades inmobiliarias.

Las unidades ya existentes, estén o no consolidadas por la edificación presenten características físicas que permitan su individualización sensorial.

Así ocurrirá en núcleos urbanos de países económicamente desarrollados en los que exista, por un lado, una tradición jurídica que reconozca los derechos reales inmobiliarios y, por otro, una planificación urbana. En tales situaciones, la configuración de la representación gráfica del objeto de derecho, no tiene su origen en una declaración al efecto interesada, sino en un acto de autoridad que determina el propio objeto, o en la percepción sensorial, en cuanto el objeto de derecho se autoidentifica. Por ello, la elaboración del plano parcelario será sencilla y nacerá coordinada con la realidad jurídica.

Más dificultades presentará tal sistema de identificación en aquellos casos en los que no concurran las referidas circunstancias, es decir, en aquellos núcleos cuyo crecimiento e implantación se desarrolla de forma irregular, con escasos medios materiales, sobre la base del hecho posesorio y sin determinación formal de los derechos de propiedad. En tales supuestos, la determinación del objeto de los derechos a través de la creación de un mapa será más compleja, dado que la base gráfica, al no resultar ni de la apariencia física ni de la ordenación del territorio, no podrá obtenerse sino por vía de declaración de los particulares. Podría entenderse que en tales situaciones los esfuerzos de identificación no han de volcarse sobre la creación de representaciones gráficas que resulten de la delimitación formal o de la apariencia física, sino en la determinación previa de la titularidad de los derechos.

Situados ahora en el ámbito rústico, se plantea la misma cuestión: la identificación de los objetos de derecho podrá llevarse a cabo mediante el levantamiento de una representación gráfica en aquellos casos en los que tales objetos tienen su origen en la ordenación formal del territorio agrario, desarrollada a través de la concentración parcelaria, o cuando su configuración física los individualice, circunstancia que concurrirá únicamente en aquellos casos en los que el uso del suelo haga rentable la ordenación agraria y la identificación física de las fincas.

Frente a ello, en zonas de escaso valor del suelo de uso agrario o forestal, determinado por razones medioambientales, una vez más la identificación física del objeto de derecho no podrá resultar más que de la declaración del titular del mismo, por lo que, al igual que se señalaba antes, lo procedente deberá ser desarrollar en primer lugar procedimientos de determinación de dichas titularidades.

A partir de todo lo anterior, y sentando conclusiones y puntos generadores de discusión sobre las reflexiones realizadas cabe entender:

que la identificación del objeto de derecho los derechos reales inmobiliarios es presupuesto necesario para que su " enforcement", o garantía eficacia de los mismos, pueda llevarse a cabo.

que tal identificación podrá realizarse de modo eficiente a través de la elaboración técnica de un mapa parcelario sólo en aquellos casos en los que no sea preciso partir, para ello, de la declaración de los particulares, al ser realizada tal identificación bien sobre una previa delimitación impuesta por un acto de autoridad, bien a partir de la percepción sensorial,

que en aquellos casos en los que sea preciso partir de la declaración de los particulares para la identificación del objeto del derecho ( regularización de unidades preexistentes no identificables por su apariencia física), tal identificación no puede resultar de una encuesta integrada en un procedimiento de creación de un plano parcelario, sino que debe producirse con carácter específico para cada objeto de derecho y previa justificación del derecho de quien realiza la declaración, a través, probablemente, de expedientes de jurisdicción voluntaria extrajudiciales lo suficientemente ágiles, y sin perjuicio de la posibilidad de revisión judicial de la existencia de la titularidad que se declare.

que la finalidad fiscal del Catastro influye en el modo en que lleva a cabo su actuación de determinación de la realidad física, en la naturaleza de sus procedimientos, y en el régimen de publicidad de la información que contiene, lo que lleva a considerar la conveniencia de que tal labor de identificación de la realidad inmobiliaria se desarrolle de forma independiente de la exacción de los impuestos territoriales.

que la vigencia de un principio de libertad de forma en la realización de actos y negocios jurídicos por los que se constituyen, modifican o extinguen derechos reales inmobiliarios, y el carácter voluntario de la inscripción, dificulta la identificación pública del objeto de los derechos,

que según lo anterior, y fuera de los supuestos en los que la coordinación entre el registro y el catastro, puede desarrollarse de forma eficiente por ser la realidad jurídico inmobiliaria fácilmente identificable, se ha de plantear la conveniencia de promover y facilitar la tramitación de procedimientos de jurisdicción voluntaria judicial y extrajudicial a través de los cuales desarrollar actuaciones de identificación del objeto de los derechos, cuyo resultado sea admitido tanto en orden a la formación de la finca registral como de la parcela catastral.

que la legislación reguladora de los procedimientos de identificación del objeto de los derechos inmobiliarios y de la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro debe realizarse teniendo en cuenta la posibilidad de que, dentro de un mismo territorio, concurran diversas realidades físicas y jurídico inmobiliarias, y tomar todas ellas en consideración, estableciendo reglas que se ajusten a cada una.

Rafael Arnaiz Ramos.

Registrador de la Propiedad