URBANISMO.

1.- P: Se presentan actas de expropiación por el sistema de tasación conjunta en las que el justiprecio se abona, adjudicando a los propietarios unidades de aprovechamiento urbanístico.

Se pacta en dichas actas, que los propietarios ASUMEN, frente al Ayuntamiento, la obligación de pagar los GASTOS DE URBANIZACIÓN de las parcelas que se les otorguen por esas u.a.s.

Cuestión que se me plantea, en primer lugar, y que es presupuesto para resolver el siguiente caso: ¿Es posible en un sistema de expropiación esta asunción de los gastos de urbanización por los propietarios, cuando, por definición legal la Administración actuante "realiza las obras de urbanización y en su caso de edificación" (art. 117 Ley del Suelo de la Comunidad 9/2001, de 17 de Julio) o, por el contrario, el pacto de asunción de gastos es contrario a la Ley por ser imperativa esta norma?

La respuesta tiene trascendencia en dos aspectos: Sustantivo: si es contrario a la norma por ser ésta imperativa, estaríamos ante un pacto nulo (art. 6 párrafo 3 del Código Civil). Fiscal: aquí subyace la verdadera razón de la operación, ya que al asumir el propietario los gastos de urbanización se le considera empresario y en el contrato posterior de permuta que se realiza, la transmisión de u.a.s. del propietario a la sociedad A está sujeta a IVA, con lo que los IVA de las dos prestaciones se compensan y la sociedad A paga el 1% en concepto de AJD y no el 7% en concepto de TP. (Lo que en 80 escrituras públicas de permuta supone un dinero).

R: Un sector consideró que sí es posible dicha asunción, dado que, en el caso de pago de justiprecio en "unidades de aprovechamiento urbanístico". que se reflejarán en futuras parcelas de suelo, los propietarios no se "desvinculan del todo" del proceso de urbanización como sucede en el caso del pago del justiprecio en dinero, es decir, no estaríamos ante un sistema de expropiación "puro" y el pacto sería válido al amparo del artículo 1.255 del Código Civil pues el citado artículo 117 de la Ley del Suelo no es una norma imperativa.

También se indicó la posibilidad del pacto si el enfoque es el que tal supuesto debía contemplarse como un sistema alterado similar al de "compensación" y supondría una especie de convenio urbanístico entre los propietarios y la Administración actuante, cuya mecánica registral impone técnicas nuevas de apertura de folio independiente al aprovechamiento urbanístico.

Dicho convenio podría encontrar su amparo legal en el artículo 119 de la misma Ley del Suelo de la Comunidad que permite la incorporación de los ex-propietarios de la unidad a la gestión del sistema a través de la figura del concesionario y su convenio urbanístico con la Administración. Por razón del principio de especialidad, dicho convenio urbanístico debería expresar con precisión los plazos y todas las condiciones pactadas.

2.- P: A continuación, en el caso anterior, se presentan escrituras de PERMUTA en las cuales:

- la prestación de los propietarios consiste en transmitir la mitad de las u.a.s. recibidas en las actas de expropiación antes mencionadas, a la sociedad A en dación en pago.

- la prestación de la Sociedad A, de valor equivalente al anterior, consiste en: a) asumir los gastos de urbanización que los propietarios previamente asumieron en las actas, asunción que es consentida por el acreedor, el Ayuntamiento de Alcobendas: asunción de deuda. b) llevar a cabo, en nombre de los propietarios, cuantas gestiones sean necesarias para conseguir que culmine y se adjudiquen las u.a.s. a los mismos.

Es decir, estamos, en este aspecto de la prestación, y dudando sobre la posible indeterminación de la misma, ante un arrendamiento de servicios pagado en especie (u.a.s.) y una prestación de servicios no puede ser objeto de permuta ya que obliga a "transmitir la propiedad de una cosa" aunque se entienda la cosa en sentido amplio.

¿Creéis que, calificando según el contenido y no según la denominación, y admitiendo la validez del pacto de asunción de gastos de urbanismo, es inscribible la escritura?, y de ser así ¿Como permuta?. En caso contrario, ¿cómo pensáis que hay que rectificar las 80 escrituras?.

R: Se entendió que a pesar de la amplitud de márgenes que el principio de autonomía de la voluntad tiene en el ámbito del derecho de obligaciones, el negocio jurídico deberá ser calificado con arreglo a su propia naturaleza y contenido, y que la transmisión efectuada encaja debidamente en la figura de la dación en pago de una prestación de servicios, y la norma a aplicar, por tanto, será no la de las permutas sino las aquellos contratos, pero que es inscribible al amparo de la doctrina actual de la DGRN.

3.- P: Se recibió por fax un convenio urbanístico firmado entre el Ayuntamiento de Quijorna y la Sociedad Alcalá 120, Promociones y Gestión Inmobiliaria, S.L., referente a la sustitución en metálico de la cesión del 10% de aprovechamiento medio que corresponde al Ayuntamiento de Quijorna en la Unidad de Ejecución de Suelo Apto para Urbanizar número 1 denominado "Dehesa Boyal" de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Quijorna. (Art. 14.2.c) y 18.4 de la Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones; Art. 125 del Texto Refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, aprobado por R.D. 1346/1976, de 9 de Abril; a los efectos de practicar la inscripción de la cesión de dicho 10% de aprovechamiento lucrativo.

Previamente a la firma del referido convenio, la citada Unidad de Ejecución fue desarrollada por el Sistema de Compensación, el cual, cumplidos todos los requisitos legales, fue aprobado definitivamente por Resolución del Sr. Alcalde de fecha 4 de Mayo de 2001.

En el proceso de ejecución del sistema se pactó lo siguiente: CESIÓN OBLIGATORIA y GRATUITA DE APROVECHAMIENTO LUCRATIVO AL AYUNTAMIENTO DE QUIJORNA.- La parcela resultante 5-B se adjudica al Ayuntamiento de Quijorna en concepto de cesión obligatoria del aprovechamiento lucrativo; obligándose, además, la Sociedad Alcalá 120, Promociones y Gestión Inmobiliaria, S.L. a construir 696 m2 de superficie computable correspondiente a 8 viviendas que junto con la parcela citada resulta ser la cesión obligatoria y gratuita del aprovechamiento lucrativo al Ayuntamiento.

El proyecto de compensación de la citada Unidad de Ejecución fue inscrito en este Registro de la Propiedad, entre otros documentos complementarios, en virtud de: 1) un certificado expedido el día cuatro de Mayo de dos mil uno por Don Manuel María Frutos Martínez, Secretario-Interventor del Ayuntamiento de Quijorna, con el visto bueno del Sr. Alcalde, Don Florentino Serrano Villena. 2) Copia del Proyecto de Compensación en el que figuran selladas todas sus hojas por el Ayuntamiento acreditando la aprobación inicial y definitiva del mismo.

Y, como consecuencia de ello, la parcela 5-B (finca reqistral 2.920 de Quijorna) fue inscrita a favor del Ayuntamiento de Quijorna, por título de adjudicación en proyecto de compensación, en concepto de cesión obligatoria y gratuita del aprovechamiento lucrativo, con el carácter de bien patrimonial.

De todo lo expuesto se deduce: 1) El desarrollo de la Unidad de Ejecución. 2) La aprobación definitiva del Proyecto de Compensación. 3) La inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Compensación, habiéndose cumplido todos los requisitos legales establecidos. Y 4) La inscripción de la parcela 5-B antes referida a favor del Ayuntamiento de Quijorna, con el carácter de bien patrimonial y en concepto de cesión obligatoria y gratuita del 10% del aprovechamiento lucrativo (más bien como parte de la obligación de dicha cesión obligatoria, pues, tal y como se ha indicado, la Sociedad Alcalá 120, Promociones y Gestión Inmobiliaria, S.L. también se obligó a la construcción de una serie de viviendas como parte del pago de dicha cesión del 10%).

Según conversaciones mantenidas con representantes de la Sociedad Alcalá 120, Promociones y Gestión Inmobiliaria, S.L., nos manifiestan que sobre dicha parcela existe un edificio terminado (o a punto de finalizar la obra), para el que se solicitó y fue concedida por parte del Ayuntamiento la correspondiente licencia de edificación.

Y ahora y la vista de la negativa inicial de poder practicar la transmisión de la parcela 5-B en base al convenio urbanístico firmado por las partes, pues, como ya se ha reiterado, la unidad de Ejecución ha sido desarrollada y hecho efectivo la cesión del 10% del aprovechamiento lucrativo a favor del Ayuntamiento, se cuestiona si la inscripción de la transmisión de la parcela 5-B, sobre la que se construye un edificio en régimen de propiedad horizontal, se podría realizar en base a:

- Contratación directa al no caber la transmisión de un bien municipal de carácter patrimonial por medio del procedimiento ordinario para realizarlo (pública subasta) por la circunstancia sobrevenida de estar ejecutada la obra, ya que no cabría el concurso público.

- Derecho de accesión respecto de bienes inmuebles, conforme a lo establecido en el artículo 361 del Código Civil y disposiciones aplicables, por no haber existido mala fe a la hora de practicar la construcción (pues contaba con la correspondiente licencia municipal) y ser el valor de la edificación muy superior al del terreno.

R: En principio, parece que el convenio urbanístico ahora firmado para la cesión del 10% del aprovechamiento lucrativo (respecto de la transmisión de terreno, no de la obligación a edificar que ahora no se trata) no puede tener ningún efecto en el Registro de la Propiedad, pues dicha cesión se materializó en la adjudicación de la parcela de resultado 5-B que ya figura inscrita a favor del Ayuntamiento por el Proyecto de Compensación.

Por ello, para transmitir dicha parcela deben cumplirse, con carácter general, todos los requisitos establecidos para la transmisión de terrenos de propiedad Municipal de carácter patrimonial, entre ellos la subasta pública (artículo 109 y siguientes del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales), pues el aprovechamiento lucrativo una vez concretado en una parcela deja de ser un patrimonio de destino que puede venderse directamente entre los propietarios de la unidad.

No obstante, dada la situación especial de este supuesto, que es necesario solucionar, se apreció la posibilidad de admitir la inscripción del convenio aplicando el artículo 361 del Código civil, pero exigiendo un acuerdo municipal expreso de renuncia a la accesión en base al argumento antes expuesto.

4.- P: CESIÓN GRATUITA DEL AYUNTAMIENTO AL IVIMA. Se trae, para su inscripción, una certificación del Secretario del IVIMA y un escrito firmado por el Alcalde y el Gerente del IVIMA, reflejando los acuerdos de los respectivos órganos.

¿Es necesario documento público?.

R: No, por aplicación del artículo 113-2 de la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas (de aplicación supletoria), que considera suficiente la documentación administrativa para inscribir las cesiones gratuitas cuando el cedente sea una Administración Pública y el cesionario otra Administración Pública u otro organismo o entidad vinculado o dependiente a alguna de estas.

5.- P: Se presenta en el Registro certificación administrativa para inscribir inmuebles o parcelas sobrantes en la vía pública. ¿Cuáles son los requisitos necesarios para su acceso al Registro?.

R: Ya se trate de inmatriculación por primera vez de la finca sobrante o de segregación de dichas parcelas de las fincas matrices de las que proceden como consecuencia de deslindes de dominio público, bastará la certificación administrativa (artículos 206 de la Ley Hipotecaria y 37 de la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas).

Si se trata de la inscripción de la venta a los particulares será necesaria la previa desafectación de la parcela del dominio público mediante la presentación en el Registro de las correspondientes acta de entrega y disposición administrativa, y el otorgamiento de la escritura pública de venta a los colindantes sin necesidad de concurso o subasta (artículos 70, 83 y 113 de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas y 7, 8 y 115 del Reglamento de Bienes de las Corporaciones Locales).

6.- P: Existe inscrita una concesión administrativa a una entidad sin ánimo de lucro en la actualidad no operativa. En la concesión se establecía la obligación de construir un edificio en unos plazos determinados, así como otras obligaciones.

Posteriormente se inscribieron una obra nueve en construcción y una hipoteca con el consentimiento del Ayuntamiento.

Ahora se presenta un acuerdo firme en vía administrativa del Ayuntamiento en el que se declara extinguida la concesión por incumplimiento, el cual ha sido ratificado por el Consejo de Estado. ¿Qué asientos deben cancelarse?.

R: Se estimó que la concesión administrativa se puede cancelar al ser el título presentado suficiente (artículo 31 del RH y 100 y 102 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas).

Con relación a la obra nueva, ésta no se puede cancelar porque, por un lado, no consta el derribo de la misma y, por otro, su cancelación va unida a la de la hipoteca pues ésta por pacto expreso se extiende a dicha obra nueva.

Respecto de la hipoteca, no obstante lo dispuesto en el artículo 107-6 de la LH, no se puede cancelar pues según el artículo 175-3 del RH y 101-3 de la LPAP es necesario, además de la resolución del derecho del concesionario, acreditar la consignación a favor del acreedor hipotecario del importe de la indemnización procedentes que en su caso deba percibir dicho concesionario o bien acuerdo administrativo firme o, en su caso, sentencia reconociendo la no procedencia de la misma.

Se recuerda que la Ley de 13 de mayo de 2003 respecto de las Concesiones de Obras Públicas permite al acreedor hipotecario asumir él la concesión u ofrecer un sustituto, lo que aboga en contra de la cancelación de la hipoteca y podría aplicarse por analogía