PROPIEDAD HORIZONTAL.

1.- P: De una finca se van segregando sucesivas parcelas y construyéndose bloques de pisos sobre cada parcela segregada. Se va diciendo que en el resto se irán construyendo, en el futuro, sucesivas fases.

Las escrituras dicen que el resto es anejo inseparable de las sucesivas viviendas, pero en el Registro no consta esto último, sólo las segregaciones y obras nuevas.

Se dice que en el futuro a las fincas les corresponderá una participación en el resto de finca conforme a módulos y los que en el futuro se asignen a bloques que se vayan construyendo. (No se inscribieron estas asignaciones). Sucesivas escrituras de 1.977-79 se van haciendo segregaciones y bloques y se va diciendo frases semejantes respecto del resto.

En escritura de 1980 se dan normas de Conjunto Urbanístico de las innumerables viviendas y se dice participación de cada finca en el resto en tantos por miles. Pero esta escritura no se inscribió nunca. Se dice que la Comunidad estará constituida por los Bloques construidos y los que se construyan en el futuro, incluso en el art. 5 de los Estatutos dice que la participación de cada piso en el terreno sobrante tendrá el carácter subjetivamente real, de tal manera que no podrá enajenarse con independencia del piso o vivienda, da cuotas a consentir por los titulares que no lo hacen, y no se llegó a inscribir.

Posteriormente la sociedad titular después de dichas segregaciones de parcelas y bloques describe el resto que quedaba y lo inscribe a su favor.

Después se promovió juicio declarativo por la Comunidad de Propietarios contra la Sociedad y se solicita: 1) Nulidad de la escritura de descripción de resto. 2) Que se declare propiedad e inscriba el resto como propiedad ob rem a favor de todos los propietarios de cada una de las viviendas que componen el Conjunto Urbanístico por cuotas en función de lo que les corresponda en el Conjunto.

En la Sentencia el Juez va analizando las escrituras, luego va diciendo que no saben el número de parcelas segregadas con las que se dicen en el Registro, que faltan datos y que le resulta imposible hacer declaración de propiedad con los elementos aportados. Que la entidad demandada había ido haciendo ventas de pisos en las que a la vez se vendían el piso con su cuota aneja en los elementos comunes y que, por tanto, la sociedad actuó dolosamente al otorgar a su favor la escritura de descripción de resto y el acto es nulo, y declara el Juez que resulta imposible estimar el suplico haciendo declaración de propiedad en los términos citados.

Y falla el Juez: en estimación parcial del suplico la nulidad de la escritura de fecha 22 de marzo de 1985 otorgada ante el Notario de San Lorenzo de El Escorial, Don Manuel Corazón Molina, en lo tocante a la descripción de resto de la finca matriz y atribución a su favor de la titularidad dominical sobre dicho remanente, y en su consecuencia declarar nula la inscripción tercera ordenando su cancelación.

Y se expide mandamiento que dice que se proceda a la cancelación de la inscripción 3ª (de resto) acompañándose a dicho mandamiento testimonio de la referida Sentencia.

Si se cancela la inscripción 3ª, que ordena el mandamiento de descripción de resto, ateniéndose estrictamente al fallo, quedaría un resto sin describir a nombre de la Sociedad. Y sin embargo en la Sentencia se dice que la Sociedad había ido transmitiendo participaciones en copropiedad en dicho resto y que actuó dolosamente confiriéndose facultades de disposición que ya no tenía.

O sea, que al estimarse parcialmente la demanda viene a ordenar sólo cancelación de inscripción de descripción de resto pero dice que no pertenece la titularidad a la sociedad, pero no se atreve a determinar de quién es la propiedad.

Parece que cancelar sin más la inscripción de descripción de resto produce el efecto de que la sociedad sea dueña de resto no descrito al no atribuirse la propiedad del mismo a ninguna persona, y sin embargo la Sentencia dice que no es de la Sociedad.

R: Se trata de un supuesto difícil de resolver debido a la pluralidad de las partes interesadas, pero debe partirse para ello de que el órgano judicial no llegó a pronunciarse sobre la propiedad de esa parcela resto de finca matriz, a pesar que en los títulos de transmisión de los elementos independientes del conjunto inmobiliario se entendía transmitida juntamente con el piso o vivienda a los adquirentes aunque esa estipulación no constare en el Registro.

Además el limitado ámbito de la calificación registral de los documentos judiciales, tampoco permite completar de alguna forma los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria, como la constitución de una titularidad ob rem.

Lo único seguro en este caso es la declaración judicial de la nulidad del título inscrito sobre el resto de la finca matriz, y a ello deberá limitarse el despacho del documento presentado, practicando la cancelación del asiento que ha resultado inexacto por nulidad del título que lo provocara conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

2.- P: Finca de 2000 m2, que tiene 3 pequeñas edificaciones. Se divide horizontalmente en 3, en propiedad horizontal tumbada, 2 de 700 m2 cada una y otra de 600 m2, señalando cada edificación con sus trozos de parcela y linderos de la misma en la descripción de cada elemento privativo. No trae Licencia de parcelación y el Ayuntamiento no las concede.

R: Para resolver en sentido positivo el supuesto planteado, se entiende, contando para ello con la existencia de la licencia de edificación y la paralela inexistencia de anotación preventiva alguna sobre disciplina urbanística en el Registro, aplicable el artículo 82 de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario para Actos de Naturaleza Urbanística que lo admite siempre que los edificios se asienten en suelo común y se sometan al régimen de propiedad horizontal o al de conjunto inmobiliario.

En este sentido la reciente resolución de la DGRN de 10 de diciembre de 2003 admite, sin necesidad de licencia de parcelación, un supuesto parecido en que la parcela de terreno sobre la que se ubica cada chalet se configura como elemento común pero de uso y disfrute exclusivo de los mismos, es decir, porque existe una verdadera propiedad horizontal en la que las fincas resultantes siguen teniendo en común el suelo y el vuelo de toda la finca.

En el presente supuesto, sin embargo, parece ser que no se da esta circunstancia por lo que debe rechazarse la inscripción, dado que como también expone la mencionada resolución, cuando la propiedad del suelo y el vuelo son privativos de las parcelas que integran el conjunto inmobiliario, teniendo sólo en común los elementos accesorios que se encuentran vinculados ob rem, no existe una verdadera propiedad horizontal y es preciso, por tanto, la pertinente licencia de parcelación.

No obstante, algunos Registradores destacaron la existencia de una evolución legislativa progresiva en esta materia sobre propiedad horizontal cada vez más permisiva que se manifiesta en la posibilidad primero de su aplicación a los sótanos comunes, luego a los complejos inmobiliarios con suelo común, más tarde a los complejos del artículo 24 de la LPH reformada en que basta la existencia de elementos comunes, hasta llegar a los conjuntos inmobiliarios sin elementos comunes y sólo con obligaciones comunes, posibilidad admitida ya por la doctrina dominante.

Estos Registradores entienden que el artículo 82 del RD 1093/1997 no debe ser objeto de interpretación restrictiva a la vista de la citada evolución legislativa y, por tanto, se mostraron partidarios de la posibilidad de la inscripción del supuesto planteado.

3.- P: Sobre una parcela urbana de 5630 m2 está inscrita la obra nueva y división horizontal de una primera fase de edificación libre "sobre el cincuenta y cuatro por ciento de dicha parcela, hacia los linderos derecha y fondo que dan a calle C y calle peatonal". En la misma inscripción se prevé una segunda fase de VPO (como prevé el planeamiento) "sobre el 46% de la parcela hacia los linderos...".

Se manda ahora borrador de la escritura de obra nueva y división horizontal de esa segunda fase, otorgada por la misma entidad promotora de la primera fase (de la que están inscritas las ventas e hipotecas de todos sus elementos privativos), sin hacer más precisiones que las ya inscritas, en cuanto a la parte de parcela ocupada por cada fase.

Existe, en mi opinión, una indeterminación contraria al principio de especialidad. Hay tres soluciones principales:

1.- Seguir con la misma indeterminación (porque lo inscrito está bajo salvaguardia de los tribunales).

2.- Pedir consentimiento o notificación a la comunidad de la propiedad horizontal inscrita.

3.- Admitir que la promotora sola complete datos de ese complejo no completamente definido.

R: Ante la indeterminación registral existente en el caso planteado donde el Registro admitió en su día la declaración de obra Nueva y división horizontal sobre una cuota o participación de la total finca sin una configuración concreta de todo el complejo, se estimó como lo más adecuado, admitir la inscripción de la segunda fase de la edificación con la sola declaración de la promotora con los datos necesarios para completar la nueva edificación y división horizontal en base al principio de salvaguarda judicial de los asientos judiciales y la previsión genérica existente en el Registro.