EXPEDIENTE DE DOMINIO.

1.- P: Se presenta en el Registro un expediente de dominio para inmatricular dos fincas en base a una certificación registral negativa de inscripción.

No obstante, se hace nueva busca y se descubre que las fincas están inscritas como una sola a favor de la persona que figura como transmitente por dos donaciones, una de cada finca.

¿Qué es necesario para inscribir el expediente?.

R: Se plantearon algunas soluciones imaginativas pero poco ajustados a la legalidad, por lo que la solución que se impuso es la siguiente:

Existen tres problemas jurídicos que impiden la inscripción del expediente de dominio, sin perjuicio de la responsabilidad en que hubiere incurrido el Registrador que expidió la certificación. El primero que existen algunas reglas distintas entre el expediente tramitado para inmatricular las fincas y el tramitado para reanudar el tracto interrumpido, como las relativas a la cancelación de las inscripciones contradictorias (resolución de 27 de noviembre de 1958 de la DGRN), el segundo que no procede el expediente de dominio por ser el transmitente el titular registral (resolución de 29 de agosto de 1983 y de 30 de mayo de 1988 de la DGRN entre otras) y el tercero que existe una división encubierta que exige presentar la correspondiente licencia (artículo 78 del RD 1093/1997).

Por tanto, los interesados para lograr la inscripción de su derecho deberán presentar la escritura que contiene las dos donaciones acompañada de una escritura de rectificación otorgada por todos los interesados en que se aclare la realidad y se divida la finca de la que proceden las dos donadas acompañada de la correspondiente licencia de división.

2.- P: Se trata de un expediente de dominio para inmatricular una finca. Para acreditar la superficie se aporta una certificación catastral descriptiva y gráfica en que figuran, por ejemplo, 120 m2. Se produce una alegación en contra y el juez solicita un informe pericial del que resulta una medición, por ejemplo de 112 m2. El juez resuelve atendiendo al informe pericial.

¿Qué superficie se inscribe dado que el artículo 298 del RH dispone que los títulos inscribibles deben describir las fincas en términos totalmente coincidentes con la descripción catastral?.

R: Indudablemente se inscribe la superficie ordenada por el juez. El artículo 298 del RH se refiere únicamente a la inmatriculación mediante título público de adquisición, mientras que el expediente de dominio está regulado en los artículos 272 y siguientes del RH.

Además, el artículo 51-2 de la Ley 13/1996 señala que se entiende que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10% y no surjan dudas derivadas de otros datos descriptivos.

3.- P: Una finca está inscrita a nombre de A. Se sabe que luego A vendió parte de la misma a B y éste a C. Posteriormente C interpuso acción declarativa contra A (titular registral), cuya sentencia favorable a C se presenta en el Registro para inscripción.¿Es procedente su inscripción o debió instarse expediente de dominio?.

R: La resolución de 24 de enero de 1963 sigue el criterio de que no existe un riguroso orden entre los medios señalados en la legislación hipotecaria para la reanudación del tracto interrumpido, por lo que el interesado puede acudir directamente al juicio declarativo.

Sin embargo, las resoluciones de 7 y 8 de abril de 2003 señalan que , aunque la demanda se dirija contra el titular registral, la sentencia dictada en procedimiento declarativo sólo sería inscribible a los efectos de reanudar el tracto si la demanda se hubiere dirigido también contra todos los titulares intermedios hasta llegar hasta enlazar con la titularidad del demandante.

No obstante, la opinión dominante se inclinó en el supuesto planteado por la solución afirmativa dado que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria permite la rectificación del Registro por resolución judicial, los derechos del titular registral están perfectamente garantizados al haber sido demandado y, además, el único titular intermedio B ya ha prestado su consentimiento a favor de C al otorgarle la escritura pública de venta.

Lo que sí se estimó necesario es que el juez ordene expresamente la segregación de la finca en trámite de ejecución de sentencia y ello, siempre que fuera posible con arreglo a la legislación vigente.