DOBLE DISPOSICIÓN DE UN MISMO INMUEBLE POR EL MISMO VENDEDOR: INTERPRETACIÓN Y APLICACIÓN DEL CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 14.ª) DE 27 DE NOVIEMBRE DE 2007.]
Ponente: Ilma. Sra. Dña. Paloma Ceca Benito.
Antecedentes.- Doña Almudena, propietaria y titular registral de una vivienda, transmitió su dominio a don Millán, mediante escritura pública de donación otorgada el 18 de junio de 2003, reservándose el usufructo vitalicio, en cuyo acto se formalizó la aceptación del donatario, pero su adquisición no se inscribió en el Registro de la Propiedad.
El 21 de septiembre de 2004, doña Almudena otorgó escritura pública de compraventa de esa misma vivienda a favor de doña María, que inscribió su adquisición en el Registro de la Propiedad, al igual que la escritura pública de préstamo hipotecario otorgada por la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid a favor de doña María que grava dicho inmueble.
Don Millán interpone una demanda contra doña Almudena y doña María, solicitando se declare, entre otras cosas, las siguientes: a) la nulidad del título de compraventa por el que se dice que doña María adquirió de doña Almudena la vivienda objeto del litigio, por ser dicho inmueble propiedad del demandante con anterioridad; b) la nulidad de la escritura pública que al efecto otorgaron las mencionadas codemandadas y se ordene la cancelación de su inscripción en el Registro de la Propiedad núm. 31 de Madrid; c) que don Millán es propietario de la citada vivienda; d) que se condene a doña María a entregar al demandante la posesión de la vivienda aludida; y e) que se condene a doña María a que cancele y corra con los gastos de dicha cancelación, en relación a la hipoteca constituida sobre la vivienda objeto de litigio, a favor de Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, tal y como figura en la nota simple del Registro de la Propiedad núm. 31 de Madrid.
El Juzgado de Primera Instancia núm. 46 de Madrid estima la demanda, al considerar que doña María no disfruta de la protección del artículo 34 LH, debido a que el contrato de compraventa celebrado entre doña Almudena y doña María es nulo al no poder la vendedora (doña Almudena) transmitir el dominio a la compradora (doña María) y la fe pública registral no tiene función sanadora o convalidante. Interpuesto recurso de apelación por doña María, la Audiencia Provincial lo estima, revoca la sentencia de primera instancia y desestima la demanda.
Doctrina.- La Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con la sentencia dictada por el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007, declara que el artículo 34 LH ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca y, por otra parte, el citado artículo 34 LH «no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente».
MÁXIMO JUAN PÉREZ GARCÍA