PROPIEDAD HORIZONTAL.

1.-P: Se pregunta acerca de las posibilidades o forma de inscribir un piso privativo que compra la Comunidad de Propietarios y se quiere destinar a elemento procomunal, pero sin cancelar su hoja registral ni su cuota, para reducir costes en una hipotética venta futura.

R: Mayoritariamente se considera que es posible la compra y simultánea afectación del piso para un servicio o utilidad común de todos los copropietarios, como elemento común o procomunal. No se puede inscribir a favor de la Comunidad de Propietarios, por carecer ésta de personalidad, pero basta con la constancia en la inscripción de su carácter de elemento común, para considerar que se trata de una titularidad propter rem, vinculada a la titularidad de cada elemento independiente y en proporción a la cuota de cada uno de éstos.

No obstante, se considera que para ser considerado elemento procomunal, es necesario que se indique expresamente la utilidad o servicio común a que se va a destinar (artículo 4 de la LPH), el cual debe ser estable pues, si el destino del mismo es, exclusivamente, su futura enajenación, dicho piso será un elemento privativo normal y corriente, que debería inscribirse proindiviso a favor de todos los dueños de elementos independientes.

En cuanto a la posibilidad de mantener el piso inscrito como elemento independiente, no se ve inconveniente alguno, salvo el problema de su cuota en la comunidad horizontal. A este respecto, al tratarse de un elemento común, según la tesis dominante, este elemento procomunal no debería tener cuota, no obstante lo cual, se estima que no es necesario redistribuir las cuotas de todos los elementos del edificio, porque basta con indicar que se cambia la base de cálculo de la misma, que pasaría de 100 a la que resulte de restar a esta cifra la cuota del piso adquirido.

Por último, el régimen posterior, administración y disposición, de dicho piso-elemento procomunal, se podría regular, para evitar futuros problemas, vía una breve reforma de los Estatutos.

2.-P: Se presenta una escritura de constitución de Propiedad horizontal de dos elementos: uno de cuota 72% y otro de cuota 28%. Existen las siguientes cláusulas en los estatutos:

Artículo 2º: ...Sin embargo para la adopción de acuerdos corresponde en la Junta a cada finca una cuota del 50%.

Artículo 5ª: ....Las fincas independientes podrán dividirse asignando a las resultantes una cuota teniendo en cuenta la superficie de las nuevas y sin alteración de las cuotas de participación y voto de las restantes.

¿Es inscribible?.

R: Se considera que el artículo 2 de los estatutos es contrario a los artículos 5, 9 y 17 de la LPH que exige que los acuerdos de la Junta de Propietarios, así como la contribución a los gastos generales del edificio, sea proporcional a la cuota de participación en la propiedad del edificio de cada uno de los elementos independientes. Es decir, que el binomio voto = participación en el domino, tiene carácter imperativo.

No obstante, debe indicarse que el efecto buscado por el citado artículo 2º de los estatutos, de impedir el acuerdo con sólo la voluntad de un partícipe, se haya recogido en el propio artículo 17 de la LPH que exige para la mayoría de los acuerdos de la Junta, no sólo la mayoría de las cuotas de participación, sino también la mayoría de propietarios.

El artículo 5 de los estatutos es perfectamente legal según reiterada doctrina de la DGRN, si bien con la división del elemento 1, se puede llegar a vulnerar la voluntad que se infiere del artículo 2, de no adoptar acuerdos en contra de la voluntad del dueño del elemento 2. Por eso, para poder inscribir la propiedad horizontal, denegando el ilegal artículo 2, e inscribiendo el artículo 5, es necesario el consentimiento expreso de los interesados a la inscripción parcial.