VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.
1.-P: Se pregunta por el IVIMA acerca de si existe alguna posibilidad de hacer constar en el Registro y en la publicidad registral, el hecho de que el edificio a que pertenece una vivienda ha sido construido bajo el régimen de protección oficial, cuando se ha denegado la constancia de la cédula de calificación definitiva por estar la finca inscrita a favor de tercero protegido (ver número 13 de esta revista).
R: Se plantean las siguientes soluciones posibles:
a)La práctica de la nota marginal del artículo 73 del RD 1093/1997 de publicidad noticia pura acerca de la situación urbanística de las fincas, presentando una solicitud y la cédula. Pero frente a esta posibilidad se señala que el artículo 74 del mismo RD exige instancia del titular registral, lo que no ocurre en el supuesto planteado, y que dichas notas sólo son aplicables a aquellos supuestos no susceptibles de inscripción independiente.
b)La constancia, sólo en la publicidad, de una observación que expresara que "en otras viviendas del mismos edificio consta el carácter de VPO del mismo". Pero está posibilidad encuentra la dificultad de que se han denegado descalificaciones por haberse inscrito en su día la calificación definitiva de VPO, por lo que el insinuar ahora en su publicidad que pueden estar sujetas al indicado régimen puede implicar la exigencia de responsabilidad civil al Registrador.
c) La sugerencia del IVIMA de presentar reiteradamente la cédula de calificación definitiva -con instancia consintiendo la inscripción parcial- para así constar en la publicidad bajo el pende del asiento de presentación, la calificación de vivienda protegida. A esta posibilidad se le critica que produce un cierre injustificado del Registro con entorpecimiento del tráfico jurídico, lo que al implicar un uso abusivo del derecho debe rechazarse.
d) La única opción que queda es el firmar un convenio por el que los registradores comunicarían las transmisiones al IVIMA, para que éste se ponga en contacto con el adquirente a los efectos que fuera pertinente, labor que también podría facilitarse incorporando a la escritura una notificación del IVIMA al devolverse la misma al interesado.
2.-P: Se pregunta si en las promociones públicas (ej. IVIMA) de viviendas protegidas, es necesario exigir el seguro decenal.
R: Se entiende que no, porque el artículo 1-3 de la Ley de Ordenación de la Edificación - 38/1999- se señala que cuando las Administraciones Públicas o los organismos o entidades sujetos a la legislación de contratos de las mismas actúen como agentes en el proceso de edificación, se regirán por lo dispuesto en la citada legislación de contratos y en lo no contemplado por la misma (por ejemplo lo regulado en esta Ley), por las disposiciones de la presente Ley, a excepción de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria; lo que implica, por tanto, que el seguro decenal no les es exigible.
3.-P: En el Registro consta inscrita una cédula de calificación definitiva de VPO sobre un edificio sólo respecto de los pisos, porque así constaba expresamente en dicha cédula, copia de la cual se encuentra archivada en el Registro.
Ahora el IVIMA quiere hacer constar la extensión de la protección pública también a los locales comerciales, garajes y trasteros en base a lo dispuesto en el artículo 3 de Decreto 11/2005 por el se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, y mediante simple instancia. ¿Es posible este criterio?
R: Se estima que no, dado que, aparte de problemas de tracto sucesivo (ver número 13 de esta revista), no es posible aplicar con carácter retroactivo las disposiciones del citado Reglamento, a pesar de lo dispuesto en su disposición transitoria primera, en cuanto a la sujeción al régimen de protección de fincas que antes se encontraban libres.
Además, teniendo en cuenta que según el indicado Reglamento ni siquiera a todos los locales comerciales se extiende el régimen de protección pública, y que la actuación del Registrador, como regla general, no es de oficio sino reglada; se hace necesario para la indicada constancia registral, la presentación de una nueva cédula rectificada o complemento de la misma en que así conste. El reflejo registral estará en todo caso condicionado al cumplimiento de las normas básicas del sistema hipotecario, es decir, del tracto, consentimiento del titular registral, etc.