TRACTO SUCESIVO.
1.-P: ¿En la reciente venta del Banco de Santander, cuando las fincas están a nombre de antiguas entidades, es necesario pedir al menos un testimonio de las respectivas fusiones?.
R: Respecto de la inscripción de las escrituras venta de los bienes integrantes del patrimonio inmobiliario del Banco de Santander, en concreto, en relación a los problemas de tracto sucesivo, se llegó a las siguientes conclusiones:
El punto de partida es la existencia de una ruptura del
tracto registral y la consideración de que no se pueden hacer discriminaciones por razón del interesado, no siendo tampoco suficiente la mera reseña de las escrituras de fusión en la venta, respecto de las cuales ni el notario manifiesta que se le han exhibido ni consta los datos registrales de algunas de ellas. Pero, también se considera que debe facilitarse la inscripción, utilizando todos los medios que las leyes en su conjunto nos ofrecen.
El procedimiento que se aprueba tiene su fundamento en los siguientes
artículos:
1.- El artículo 222-10 de la LH reformado por la Ley 24/2005, según el
cual todo empleado o funcionario público (el Registrador lo es) podrá
tener acceso telemático al contenido de los libros del Registro (de todos
los Registros) por razón de su oficio y cargo y en cumplimiento estricto
de las funciones que le atribuye la legislación vigente.
2.- Este artículo es también aplicable al Registro Mercantil en virtud
de la remisión general que el artículo 80 del RRM hace a la legislación
hipotecaria en todo aquello que sea compatible y de la remisión expresa
que a dicho artículo hace el 23-4 del Código de Comercio según la reforma
de la Ley 24/2001. Es decir, que los Registradores de la Propiedad pueden
acceder de forma telemática al contenido del Registro Mercantil para el
cumplimiento de sus funciones.
3.- Pero es que además el actual párrafo segundo del artículo 222-8 de la
Ley Hipotecaria, introducido también por la Ley 24/2001, establece
imperativamente que "Los Registradores, en el ejercicio de su función
pública, estarán obligados a colaborar entre sí", y dado que la finalidad
fundamental del Registro es facilitar y dar seguridad al tráfico jurídico
inmobiliario, dicha colaboración debe de tener como una de sus funciones
principales el suministrar los datos de que se dispongan para poder
efectuar la inscripción de forma que se cause el menor quebranto a los
interesados.
4.- Este artículo 222-8 de la Ley Hipotecaria es una aplicación al ámbito
del sistema registral de la obligación general de colaboración de las
Administraciones Públicas recogido en el artículo 4 de la LRJ-PAC algunos de cuyos párrafos reproducimos por su clara aplicación al supuesto que comentamos. Dice el citado artículo que las Administraciones Públicas
(léase Registros de la Propiedad) deberán entre otras obligaciones "c)
facilitar a las otras administraciones (léase Registros) la información
que precisen sobre la actividad que desarrollen en el ejercicio de sus
competencias" y que "a efectos de lo dispuesto, las administraciones
públicas podrán solicitar cuantos datos, documentos o medios probatorios
se hallen a disposición del ente al que se dirija la solicitud".
5.- La Ley 24/2001 que en su artículo 107 dispone que "los registradores
dispondrán obligatoriamente de sistemas telemáticos para la emisión,
transmisión, comunicación y recepción de información" y por el artículo
332 números 7 y 8 del Reglamento Hipotecario según el cual los
Registradores de la Propiedad y Mercantiles "estarán intercomunicados por
fax, correo electrónico o cualquier otro medio técnico", y si se tienen
esos medios y esa intercomunicación, lo lógico es utilizarlos.
6.- Refuerza también la utilización de estos medios de calificación
inherentes al sistema registral, el artículo 35-f de la LRJ-PAC según el
cual los ciudadanos tienen derecho "a no presentar documentos que ya se
encuentren en poder de la Administración actuante" y, en cuanto al uso
para ello de la interconexión informática de los Registros, el artículo 45
de la misma Ley al señalar que "las administraciones públicas impulsarán
la utilización de las técnicas y medios electrónicos, informáticos y
telemáticos para el desarrollo de su actividad y en el ejercicio de sus
competencias".
7.- El artículo 113-1 de la Ley 24/2001 establece que "los registradores
podrán expedir certificaciones de las comunicaciones electrónicas que
remitan y reciban conforme a la legislación hipotecaria", por lo que si
se considera necesaria la expedición en papel de la información recibida
del Registro Mercantil vía página web, puede certificarse de su obtención.
La validez de esas copias o certificados, al menos en el ámbito exclusivo
de la actividad del Registro de la Propiedad, viene reconocida por el
artículo 46 de la LRJAP y PAC, y, en todo caso, no creo que un testimonio
notarial tenga más valor que las mismas.
8.- Abundando en todo lo expuesto, la Ley 11/2007 de acceso electrónico
de los ciudadanos a los servicios públicos dispone en su artículo 6.b como
derecho de los ciudadanos "el de no aportar los documentos que obren en
poder de las Administraciones Públicas, las cuales utilizarán medios
electrónicos para recabar dicha información", los artículos 9 y 20
regulan, como una obligación, la comunicación de datos entre
Administraciones, y el artículo 30 regula los efectos de las copias de los
distintos tipos de documentos administrativos por otras administraciones
distintas a la que la expidió, admitiendo su validez si cumplen unos
determinados requisitos, que se cumplen en el supuesto propuesto.
9.- En el asiento de inscripción en el "Así resulta", se podría añadir
una coletilla del siguiente tenor: "habiendo comprobado la fehaciencia de
las expresadas fusiones y cambio de denominación, mediante la obtención de documento electrónico acreditativo del Registro Mercantil respectivo a
través del FLEI".
10.- Respecto de aquellas fusiones antiguas: Banco Continental, del
Noroeste, de Gijón, etc; que no constan en el Flei, la información
debería pedirse directamente a los Registros Mercantiles, o, mejor aún, podría proponerse al Colegio que las solicitará él y las colgará en la Intranet.
11.- Por último decir que la referida comunicación de datos se ajusta a
los requisitos impuestos por la normativa de protección de datos, sin que
sea necesario el consentimiento de los afectados, pues está consagrada en
una Ley (reforma del artículo 222-10 de la LH) que regula el uso de los
ficheros de los Registros de la Propiedad y Mercantiles (ver artículo 21
de la LOPD), los cuales, por lo demás forman parte de la estructura de una
misma Administración Pública (Ministerio de Justicia) y ejercitan
competencias convergentes dirigidas a dar seguridad jurídica al tráfico
inmobiliario y mercantil.
Como se ve, supone aplicar las posibilidades de autointegración del sistema registral, para una más ágil y menos incomoda inscripción de los títulos por los ciudadanos.