DACIÓN EN PAGO.

1.-P: Se plantea la cuestión de si es inscribible la dación en pago a un banco de una finca, respecto de la cual tiene inscrita una hipoteca, que todavía no ha dejado de pagarse y por una cantidad igual al préstamo pendiente de vencimiento. Parece ser que va a ser habitual, sobre todo respecto de emigrante que se vuelven a su país por la crisis económica.

R: Se considera que, de no existir terceros, no hay ningún inconveniente en esta dación en pago, que no se considera que constituya un pacto comisorio de los prohibidos por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil. La hipoteca se cancelaría por confusión (artículo 190 del Reglamento Hipotecario) de derechos al estar prohibido en el derecho español la hipoteca de propietario.

Existiendo terceros acreedores -hipotecas, embargos, etc-, esa forma de enajenación prescindiendo de la ejecución hipotecaria, en la que podría obtenerse un precio superior, tampoco perjudica sus derechos por cuanto no se va a producir su cancelación por purga de cargas, por lo que no será exigible su consentimiento en aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 640-3 de la LEC. En estos casos lo lógico es que el banco opte por la ejecución de la hipoteca, pues, en caso contrario, se vería forzado a pagar dichas deudas.

La no existencia de pacto comisorio en una mera dación el pago ha sido señalada por la DGRN en resoluciones de 13 de marzo de 2000 y 24 del septiembre de 2007, entendiéndose que para que ese pacto tuviera lugar debería asociarse la dación en pago a un pacto de retroventa u opción de compra a favor del deudor para el caso de pago. Lo más que podría exigirse, aunque ello es dudoso, es el impago de, al menos, una cuota vencida, pues ello le atribuiría una naturaleza claramente solutoria y no de garantía a la dación en pago.