ARRENDAMIENTOS.
1.-P: Comentario a la resolución de 10 de diciembre de 2007 que señala que no es necesaria la notificación al arrendatario en la cesión en pago de deuda en los arrendamientos urbanos.
R: La DGRN ateniéndose a la letra del artículo 25.1 LAU, estima que el derecho de adquisición preferente tiene lugar únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, por lo que, al no extenderlo el legislador a supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el artículo 22 LAR), no cabe aplicar dicha limitación legal del dominio; y remite el posible fraude a la apreciación judicial por considerar que la apreciación de tales circunstancias excede del ámbito de competencias del Registrador en el reducido marco del procedimiento registral.
Se considera otra resolución errónea pues, no se trata de que el Registrador pueda apreciar si existe fraude o no, sino que asimilados doctrinalmente venta y dación en pago, el Registrador, en su cometido de protección de los derechos de los terceros, debe exigir esa notificación. Si como consecuencia de ella, surge un pleito entre las partes, es cuando deberá intervenir el juez.
La supresión de la referencia expresa a la "cesión solutoria" del artículo 47 de la antigua LAU no se considera razón suficiente, primero, porque dicho artículo sólo recogía expresamente como supuesto en que existía retracto de arrendatarios la venta, y únicamente incidentalmente -por esa identidad de razón- se aludía a la cesión; segundo, porque la deuda ejerce una función idéntica al precio de venta; tercera, porque el Preámbulo de la Ley habla de "enajenaciones", lo que permite deducir que el legislador a pretendido incluir todos los supuestos asimilables a la venta; y cuarto, porque jurisprudencialmente existe un supuesto semejante a la dación en pago, como es la adjudicación en subasta a favor del acreedor, que se asimila a la venta judicial a estos efectos del retracto, incluso con la nueva LAU (sentencias del TS de 2 de marzo de 1959 y 23 de enero de 1971 y resoluciones de la DGRN de 19 y 20 de noviembre de 1987 y 1 de octubre de 1999).
2.-P: Se presenta la escritura de venta de un local comercial que se dice arrendado, y en el que se incorpora un simple escrito del que dice ser representante de la sociedad arrendadora renunciando a los derechos de tanteo y retracto. ¿Es suficiente ese escrito para la inscripción?.
R: aunque algún asistente considero que sí, pues de pretender defraudar, al vendedor le hubiera bastado con afirmar que la finca no se encontraba arrendada; mayoritariamente se considero que para dar eficacia a dicho escrito sería necesario la legitimación de firmar y la acreditación de la representación al Notario, como ha exigido la DGRN para supuestos semejantes como, por ejemplo, el derecho de enervación en la subrogación de préstamos hipotecarios.
Alternativamente se consideró que constando la legitimación de las firmas, el Registrador podría de oficio comprobar la representación en el Flei.